Interview | Heel wat vastgoed strandt, onaangepast en waardeloos. Hoe vermijden we dat vastgoed vroegtijdig de vervaldatum bereikt?

Het contrast op de huidige markt is pijnlijk. “Aan de ene kant kampen Brusselse kantoren met een contractuele leegstand van circa 7,5%. Omdat hybride werken en thuiswerken de verborgen leegstand explosief hebben doen toenemen ligt de daadwerkelijke bezetting in de praktijk vaak zelfs niet hoger dan 40 tot 50%. We spreken dan ook over miljoenen vierkante meters die structureel onderbenut zijn. Dit is schrijnend als we tegelijk het enorme tekort aan geschikte en betaalbare woningen zien. Dit toont aan dat onze gebouwde omgeving onvoldoende en te traag meebeweegt met maatschappelijke veranderingen.” 

Ondertussen tikt de klok van de klimaatcrisis door. “Bijna 97% van de Europese gebouwen voldoet momenteel nog niet aan de strenge klimaatdoelstellingen van 2050. Aan een jaarlijks renovatietempo van 0,4 tot 1,2% halen we de transitie niet. Striktere energiewetgeving, veranderende mobiliteitspatronen en hogere verwachtingen rond comfort en beleving vergroten het risico op stranded assets. We kunnen vastgoed in België bijgevolg niet langer benaderen als een statisch object, maar moeten het kunnen laten mee evolueren als een veerkrachtig en aanpasbaar systeem.” 

Meer dan renoveren 

De oorzaken van vroegtijdig stranden zijn divers: van slechte energieprestaties en een gebrek aan flexibiliteit, tot een ongunstige locatie of een onaangenaam werk- of leefklimaat. “Dat los je niet op met een simpele renovatie of punctuele ingreep”, aldus Govers. “Asset Transformatie gaat veel verder. Het gaat over een integrale herpositionering van gebouwen en volledige portefeuilles, gericht op waardecreatie op lange termijn en effectief risicobeheer. Door doelgericht te investeren in duurzaamheid, comfort, flexibiliteit en maatschappelijke meerwaarde, vermijd je veroudering en leegstand, en verhoog je de economische- en gebruikswaarde. Wanneer gebouwen aangenamer en functioneler worden, wordt leegstand teruggedrongen en blijft het pand aantrekkelijk voor eindgebruikers én investeerders. Daarom bepleiten wij een geïntegreerde visie op asset management waarbij techniek, stedenbouw, energie, mobiliteit, regelgeving, duurzaamheid en beleving samen en in de juiste samenhang worden bekeken. Ik zie hiervoor vier cruciale succesfactoren.” 

Toekomstbestendig vastgoed 

• Multifunctionele gebruiksmix: “Succesvolle, veerkrachtige gebouwen combineren functies zoals wonen, werken, recreatie en commerciële ruimtes in één doordacht geheel. Hierdoor zijn ze minder afhankelijk van één specifieke markt of trend en krijgen ze een hogere belevingswaarde.” 
• Duurzaamheid als integraal systeem: “Een tweede aandachtspunt is het vermijden om duurzaamheid na te streven met losse, oppervlakkige ingrepen, zoals het leggen van wat zonnepanelen of extra isolatie. Echte transformatie vereist dat energie-efficiëntie, circulariteit, hergebruik en innovatieve slimme energiesystemen samenkomen in één samenhangend gebouwconcept.” 
• Flexibiliteit en aanpasbaarheid: “Aangezien niemand een glazen bol heeft, is het noodzakelijk om ervoor te zorgen dat gebouwen eenvoudig heringedeeld moeten kunnen worden, zonder dat hiervoor telkens het hele pand moet worden gestript of gesloopt.” 
• Publieke meerwaarde en beleving: “Tot slot moeten we ernaar streven dat gebouwen of stedelijke omgevingen iets positiefs teruggeven aan hun directe omgeving. Daardoor behouden en versterken ze hun economische waarde op de lange termijn veel beter.” 

Afrekenen met hardnekkig silo-denken 

Hoewel deze aanpak logisch lijkt, verandert het roer in de sector in de praktijk tergend langzaam. Internationaal onderzoek van Arcadis toont aan dat momenteel slechts 1 op de 20 organisaties (minder dan 5%) kiest voor een écht holistische aanpak van hun vastgoed. Bovenien benadert 50% van de bedrijven asset management vanuit een sterk versnipperd en gefragmenteerd beleid. 

“Vaak zitten gespecialiseerde teams in strikte silo’s: facility management focust uitsluitend op het dagelijks beheer, HR bekommert zich enkel om de ergonomie van de werkomgeving, en weer een apart team is geïsoleerd verantwoordelijk voor de duurzaamheidsambities ... Deze compartimentering is door de jaren ontstaan uit het steeds verder vergroten en globaliseren van bedrijfsprocessen. Helaas werkt deze gefragmenteerde manier van opereren averechts voor gezond en toekomstbestendig asset management.” 

“We pleiten vurig voor het doorbreken van deze interne bedrijfsmuren, omdat een brede, niet-gefragmenteerde benadering cruciaal is om investeringsrisico’s te beheersen en blijvende duurzame en economische waarde te creëren. Asset Transformatie is geen eenmalige, geïsoleerde ingreep, maar een doorlopend en dynamisch proces dat de volledige levenscyclus van gebouwen en portefeuilles moet omvatten. Wij hebben met Arcadis alle vereiste multidisciplinaire expertise in huis om de klant in dit hele traject te ontzorgen en begeleiden.” 

Het proces verloopt in duidelijke fasen:

1.    Nulmeting: “We starten met een grondige nulmeting tov referentiewaarden om de huidige prestaties van een portefeuille te benchmarken ten opzichte van de marktvraag en de strenge normeringen. We analyseren nauwkeurig of en welke panden een acuut risico lopen om stranded assets te worden.” 
2.    Strategisch actieplan: “Op basis van deze inzichten leggen we, om beslissingen te helpen nemen, een alomvattend visie- en actieplan vast. We bepalen realistische budgetten, overwegen herbestemmingen en maken scherpe, datagedreven kosten-batenanalyses om de balans tussen renovatie of volledige sanering te bepalen.” 
3.    Realisatie: “Pas daarna volgt de daadwerkelijke realisatiefase en delivery.” 
4.    Exploitatie en monitoring: “Daarmee is het proces niet ten einde; de exploitatiefase is minstens zo cruciaal. Door ook tijdens het operationele gebruik continu te monitoren en te optimaliseren, garanderen we dat het gebouw veerkrachtig kan worden aangepast aan nieuwe noden. Wanneer de volgende cyclus van natuurlijke reflectie zich over tien jaar aandient, zal een eventuele nieuwe aanpassing bij zo’n slim en flexibel getransformeerd gebouw vele malen efficiënter, goedkoper en sneller verlopen.”