Modulaire nieuwbouw via e-commerce

Alle materialen zijn bij ons op termijn herbruikbaar.

Na anderhalf jaar ontwikkeling onder de vleugels van Vanhout (onderdeel van BESIX Group) opereert CIRCL (Creating Innovative Residential Compact Livingspaces) sinds april 2023 als een volwaardige spin-off van de groep. Piepjong is het bedrijf dus, net als de initiatiefnemer Wim Pieters (26). Zijn gemis aan ervaring compenseert hij rijkelijk met een creatieve en doordachte kijk op de bouw van morgen. Verder wordt hij bijgestaan door medezaakvoerder Peter Bertels (42) die meerdere jaren als innovation manager bij Besix meedraaide. “Het idee voor CIRCL werd gevoed door ‘European Circular and Biobased Construction Industry’ of kortweg CBCI, een Interreg project dat tussen 1 maart 2019 en 30 september 2022 liep”, vertelt chief inspiration Wim Pieters. “Daarin besloten projectpartners Vanhout, BuildUp en KULeuven een concept voor stadsvernieuwing te ontwikkelen in de vorm van circulaire woningen. België staat immers voor de gigantische uitdaging om haar patrimonium tegen 2050 energieneutraal te maken. De huizen in ons land zijn niet alleen vaak sterk verouderd, maar ook ongelofelijk divers in grootte en architectuur. Hierdoor is elk energetisch renovatieproces ‘maatwerk’, met als gevolg dat de kosten oplopen én de totale reconversie van de gebouwen erg veel tijd in beslag zal nemen. Willen we aan de Europese ambities voldoen, dan moeten we op zoek gaan naar manieren om deze hindernis te nemen. Binnen Vanhout heerst al langer het idee dat het antwoord in industrialisering ligt. Zelf kijk ik ook graag over het muurtje bij de maakindustrie en daar zag de groep wel iets in. Als resultaat kon ik van stagiair doorgroeien binnen de Groep Vanhout.”

Afbreken en heropbouwen

Uit onderzoek van de KULeuven blijkt dat een (aanzienlijk) deel van de woningen in stadskernen erg moeilijk energetisch te renoveren valt. “We spreken over oude – veelal kleinere – huisjes waar de kosten en baten van dergelijke werken niet in evenwicht zijn”, aldus Wim Pieters. “Het was ons doel om een betaalbaar alternatief ontwikkelen in de vorm van een modulaire en duurzame nieuwbouw die ook nog eens voldoet aan de huidige vereisten qua comfort en architectuur. Dat we hierbij meteen de kaart van biobased materialen trokken, ligt voor de hand. De bouwsector is vandaag goed voor bijna 40% van alle CO2-uitstoot in Europa. De productie van cement is zelfs verantwoordelijk voor 7% van de CO2-uitstoot wereldwijd! In de stad van morgen moeten we duurzaamheid dus niet eenzijdig met energie-efficiëntie gelijkstellen, maar ook met circulariteit en emissievrije materialen.”

Gedeeltelijke modulariteit

Op het eerste zicht lijkt het alsof Vanhout dezelfde invalshoeken nam als andere Belgische spelers die zich op modulaire CLT- of skeletbouw focussen. Toch zijn er wel wat verschillen ten opzichte van deze partijen. “We beoogden een concept dat maximale architecturale vrijheid combineert met een verregaande industrialisatie”, verduidelijkt Wim Pieters. “Daarom werken wij met een ‘gedeeltelijke’ modulariteit: de badkamer, trappenkern en technische ruimte worden als volledig afgewerkte 3D-module aangeleverd. Weliswaar heeft de klant nog keuze uit een bad en/of douche, de kleur en het materiaal van de betegeling, het hout van de trap… CIRCL kiest de technieken en de opbouw van de wanden, alsook de plaats en de afmeting van deze modules. De achterliggende redenering is dat precies deze drie ruimtes het meest aan fouten zijn onderhevig. Bovendien ligt de klant weinig wakker van deze zaken. Het is een beetje vergelijkbaar als het kopen van een wagen: hoeveel mensen willen weten hoe de motor hun wagen aandrijft? In dit opzicht zijn we dus wel degelijk de mosterd in  de automotive industrie gaan halen. De afmeting van de woning, het aantal hoeken, de indeling en de afwerking vallen verder flexibel door de klant te personaliseren.”

In zes weken afgewerkt

Extra pluspunt van deze aanpak: de modules worden uitgebreid in de fabriek getest vooraleer ze naar de werf worden verscheept. “Op die manier minimaliseren we fouten en problemen op de site en kunnen we razendsnel bouwen”, aldus Wim Pieters. “Al de rest leveren we immers als vlakke 2D-elementen die maximaal zijn geprefabriceerd: daken, wanden, vloeren, fundering… Zo zijn daken en buitenwanden al geïsoleerd en bevatten ze de nodige leidingen, bekabeling… In de vloeren is isolatie en de bekabeling voor vloerverwarming voorzien. Op die manier kunnen we de effectieve ‘bouw’ tot vier dagen beperken. Op maximaal zes weken leveren we een volledig afgewerkte ‘sleutel-op-de-deur’ woning op, met een EPB van  quasi 0! En dit onafhankelijk van de lengte en breedte van het gebouw. Qua hoogte zijn we momenteel beperkt tot vijf niveaus, maar in de toekomst willen we ook hogere woningen aanbieden.” 

Gelamineerde houtframebouw

Het tweede grote verschil is dat CIRCL voor hybride structuren kiest. Voor de recent opgeleverde  woningen in Diest ging de voorkeur naar gelamineerde houtframebouw. “We werken dus met balken die uit laagjes verlijmd hout bestaan”, vertelt Wim Pieters. “Veelal gaat het over afval van hoog kwaliteitshout: een grondstof die dus duurzaam in het kwadraat is. Extra pluspunt: het is alom aanwezig, waardoor een snelle toelevering is gegarandeerd. Wij werken zonder leidingenspouw: een schilderij aan de muur hangen, is dus iets gemakkelijker dan bij de gyprocwanden die veelal worden gebruikt om houtskeletbouw af te werken. De uitzondering op de regel is de trappenkern waar we ‘solid wood’ gebruiken: OSB-platen die op elkaar zijn verlijmd en bijzonder stevig en stabiel zijn. Beide materialen laten trouwens toe om uiterst nauwkeurig te werken: onze uitsparingen zijn tot op de millimeter juist!”  

Geen eigen productie

Een derde verschil is dat CIRCL zelf niks produceert, maar als een soort van coördinator en designer fungeert. Wim Pieters: “Wij maken een grondige analyse van de behoeften en verwachtingen van de klant. Samen met onze partnerarchitect dokteren we de meest logische invulling van de woning uit. Duurzaam bouwen betekent immers ook de oppervlakte optimaal benutten. Het berekenen van de stabiliteit en het uitdenken van de technieken gebeurt door onze eigen studiedienst. Alle huizen worden minutieus in BIM uitgetekend, waarna deze plannen worden gebruikt om bij onze partners de machines aan te sturen. Om de ecologische principes te respecteren, werken we uitsluitend met aanbieders die fabrieken in België of op korte afstand van de landsgrenzen hebben. CIRCL zorgt voor de aankoop van de materialen en alle administratieve rompslomp; de architect dient de aanvraag voor de bouwvergunning in. We controleren de kwaliteit van de 2- en 3D-modules bij de fabrikanten en volgen de montage en afwerking op de werf op. Kortom, de klanten worden volledig ontzorgd.”

Circulaire aanpak

En er is nog een vierde verschil: wie voor CIRCL kiest, kiest voor een maximale circulariteit. “Dat betekent geenszins dat alles in biobased materialen moet worden afgewerkt, alhoewel we altijd naar een minimum van 70% streven”, verduidelijkt Wim Pieters. “Nogal wat klanten kiezen bijvoorbeeld voor steenstrips of een alu beplating als buitenafwerking. Waar wij het verschil maken, is dat al deze materialen op termijn herbruikbaar zijn. Alles wordt losmaakbaar gemonteerd: van de gevelbekleding tot de binnenmuren en zelfs de modules.”

Via e-commerce platform

Het allergrootste verschil met de concurrentie ligt echter niet op bouwtechnisch niveau. CIRCL wil zijn woningen immers via… e-commerce aanbieden. Een revolutionaire aanpak die misschien wel wat wenkbrauwen doet fronsen. Toch is het een goed doordacht plan dat direct aan de jonge leeftijd van de initiatiefnemers te linken valt. “We zijn de generatie die het gewoon is om ’s avonds een paar sneakers te bestellen en die ’s anderendaags te ontvangen aan de geafficheerde prijs”, legt Wim Pieters uit. “In de bouwsector is het bijna de regel dat je niet weet wanneer je woning zal worden opgeleverd, en wat de uiteindelijke prijs zal zijn. Zeker niet als het over renovaties gaat. Onze generatie kan dit moeilijk vatten en zal dat ook niet langer aanvaarden. Met CIRCL willen we tradities doorbreken. Niet alleen zullen we garanties qua bouwtermijn en prijs bieden. Ook is het onze bedoeling  om (potentiële) klanten razendsnel een idee van de benodigde investering te geven. Via een inhouse ontwikkelde module zullen geïnteresseerden het adres van hun bouwgrond of een oud huis kunnen ingeven. Door middel van artificiële intelligentie zal onze software deze locatie invullen met een nieuwbouw die inspeelt op de basisvereisten van deze mensen, de oppervlakte maximaal benut én aan de regelgeving van de gemeente voldoet. Tegelijkertijd zetten we daar meteen een vrij accurate prijs tegenover. Deze aanpak laat mensen toe om de juiste prijs te bieden voor een huis of grond die te koop staat en/of te beslissen of een nieuwbouw interessanter is dan een renovatie.”

Gezonde marges door technologie

Technologie is zonder twijfel de kern van de activiteit van CIRCL. En dat is volgens de zaakvoerders ook pure noodzaak. “In vergelijking met traditionele sleutel-op-de-deur woningen ligt onze bouwkost hoger”, legt Wim Pieters uit. “Niettemin bieden we onze woningen aan marktconforme prijzen aan, wat natuurlijk een lagere brutomarge impliceert. Door volop de kaart van technologie en digitalisatie te trekken, kunnen we zowel de verkoop als de productie automatiseren. Op die manier besparen we aanzienlijk op personeelskosten, waardoor onze netto winstmarges uiteindelijk evenwaardig zijn aan deze van de concurrentie. We geloven er dus sterk in dat we van CIRCL een gezond bedrijf kunnen maken dat een cruciale rol in de Belgische stadsvernieuwing zal spelen.”