Nederlandse aannemers zijn optimistisch

Bouwers blijven optimistisch, al blijft de bouwproductie nog 5% onder de piek van 2008. De infrasector groeit dit jaar gematigd en ziet in 2018 het volume voort aantrekken omdat enkele grote projecten op stapel staan. De aangetrokken woningbouw doet de vraag naar nieuwe toegangswegen en bestrating toenemen. Voor het eerst sinds 2011 groeiden in 2016 de investeringen in bedrijfsgebouwen. Het zijn vooral de bouwvolumes voor logistieke ruimtes en bedrijfshallen die aantrekken. Dat blijkt uit het nieuwe vooruitzichtsrapport Bouw van ING Economisch Bureau.

Woningbouw

De orderboeken van woningbouwers stegen in februari tot 9,5 maanden werk. De werkvoorraad is hiermee op het niveau van de zomer van 2008. Hierbij moet ermee rekening gehouden worden dat de bouwcapaciteit de jongste jaren door faillissementen en bedrijfssaneringen flink daalde. Er zijn hierdoor minder bouwbedrijven, die elk ook nog eens minder capaciteit hebben. De orderboeken zijn daardoor sneller gevuld.

Na een dieptepunt van 27.000 vergunningen in 2013 steeg het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouw naar 55.500 in 2015, vooral door een piek van afgiftes in het begin van dat jaar. In 2016 daalde het aantal echter naar 53.000. In de maandcijfers is vanaf haverwege 2016 al wel een herstel te zien dat doorzet in 2017. Eerdere knelpunten, zoals een tekort aan ontwikkelcapaciteit bij gemeenten en ontwikkelaars, lijken langzaam overwonnen te worden.

Eind vorig jaar was er voor het eerst sinds jaren ook een lichte stijging te zien in de woningbouwplannen van corporaties. Het gaat om een kleine toename, maar de jarenlange daling is duidelijk gestopt. Dit wordt mogelijk doordat corporaties weer meer financiële ruimte krijgen door de lage rente, huurverhogingen en bezuinigingen op uitgaven.

Het aantal aan particulieren verkochte nieuwbouwwoningen is sinds halverwege 2015 redelijk stabiel met ongeveer 2.700 woningen per maand. De verkoop van bestaande woningen nam in deze periode wel flink toe. Zo werden in maart dit jaar ruim 25% meer bestaande woningen verkocht dan een jaar eerder. De lage verkoop van nieuwbouw lijkt vooral aan het beperkte aanbod te liggen door het nog lage aantal bouwvergunningen. Door een verdere groei van de vergunningen kunnen de komende jaren ook de nieuwbouwverkopen gestaag blijven groeien. Door de  bovenstaande ontwikkelingen verwacht ING Economisch Bureau voor dit jaar een lichte stijging van de gerealiseerde woningen tot 56.000 (in 2016: 53.872) en in 2018 tot 58.000.

Verbouwsector

Naar verwachting blijft het productievolume van de onderhouds- en verbouwsector in 2017 en 2018 groeien. Deze sector profiteert van het recordaantal transacties op de woningmarkt. Huiseigenaars willen hun nieuwe woning door verbouwing aan hun woonwensen aanpassen. Met de huizenmarkt op een recordhoogte en de rente voorbij het laagste punt neemt het groeitempo wel af.

De waarde van de afgeleverde vergunningen voor herstel- en verbouwwerkzaamheden voor woningen is vorig jaar flink gestegen. De waarde van de afgegeven vergunningen in de utiliteitsbouw trekt nog niet aan. De stijging van het uiteindelijke werkelijke aantal verbouwopdrachten kan nog hoger zijn doordat sinds eind 2014 minder vaak een vergunning nodig is voor uitbouwwerkzaamheden.

Het grote aantal transacties op de woningmarkt zorgt voor een stimulans. Nieuwe woningbezitters willen hun nieuwe stulpje graag aan hun woonwensen aanpassen. Ze plaatsen bijvoorbeeld een dakkapel of een uitbouw waarvoor vaak een vergunning nodig is. Met de huizenverkoop op recordhoogte en de rente voorbij het laagste punt wordt de ruimte voor een verdere stijging kleiner. Enquêtes en zoekgedrag op internet hinten ook op iets minder koopanimo. Hierdoor wordt de impuls voor verdere groei in de onderhouds- en verbouwmarkt in 2017 en 2018 kleiner.

Het zijn vooral kleinere bouwbedrijven die actief zijn in de verbouw- en onderhoudsmarkt. Sinds 2014 is hun omzet met ruim 40% gestegen. Ter vergelijking, grotere bedrijven met meer dan 100 werkzame personen kijken in dezelfde periode nog steeds tegen een omzetdaling van 5% aan. De orderboeken zijn bij kleine bedrijven in het eerste kwartaal van dit jaar met 4,6 maanden beschikbaar werk ook relatief goed gevuld. Verduurzaming van de woningvoorraad en transformatie van leegstaande kantoorpanden bieden de komende jaren eveneens nog volop kansen voor verbouw- en onderhoudsbedrijven.

Infrastructuur

Januari ging dit jaar van start met een licht krimpende omzet bij infrabedrijven. Vooral het koudere weer was hier debet aan. Toch is het vertrouwen van infrabedrijven sinds begin 2017 in jaren niet zo positief geweest. De aangetrokken woningbouw zorgt voor een toenemende aanleg van (toegangs)wegen in nieuwe woonwijken. Enkele grote projecten, zoals de Afsluitdijk en A13/A16 en de Blankenburgtunnel zitten in de aanbestedingsfase. Voor deze projecten geldt echter dat de bouw pas ten vroegste in 2018 van start gaat. Voor 2017 verwacht ING Economisch Bureau een volumegroei van 1,5% voor de infrasector.

De groei van het Nederlandse wegennet daalt al jaren. Zo kwam er in 2002 nog meer dan 1.000 km weg bij, in 2016 daalde de uitbreiding tot iets meer dan 200 km. De uitbreiding van de rijkswegen neemt sinds 2013 wel weer toe, maar blijft dalen bij gemeenten en provincies. In 2016 daalde de omzet van bedrijven die actief zijn in de infrasector nog met 1,4%. De krimp kwam vooral door lagere omzetten in de waterbouw en overige civieltechnische diensten. Dit komt onder andere doordat baggeraars klaar zijn met grote internationale opdrachten. Buizen- en kabellegers haalden vorig jaar meer omzet door de groeiende nieuwbouwproductie van woningen.

Utiliteitsbouw

Het aantal orders in portefeuille van de utiliteitsbouwers is sinds half 2016 stabiel en bedroeg begin dit jaar 8,8 maanden werk. De orderboeken namen in de utiliteitsbouw in 2015 en begin 2016 wel flink toe tot een voorraad van negen maanden werk, het hoogste niveau van deze eeuw. Dit was opvallend omdat het aantal bouwvergunningen en investeringen in bedrijfsgebouwen in die periode stabiel bleef. Een belangrijke reden voor deze stijging was de eerder afgenomen capaciteit door reorganisaties en faillissementen. Een kleinere capaciteit zorgt voor meer maanden werk in portefeuille. Daarbij zijn utiliteitsbouwers zich meer gaan richten op de veel beter draaiende woningbouw waardoor ze ook meer opdrachten in portefeuille kregen.

In 2016 nam de waarde van de afgeleverde vergunningen voor bedrijfsgebouwen voor het eerst sinds jaren weer toe. Het herstel blijft echter nog steeds beperkt. De vraag naar logistiek vastgoed op de belangrijkste knooppunten en bedrijfshallen is hierop een uitzondering door de toenemende vraag vanuit e-commerce. In zogenaamde ‘built-to-suit developments’ worden daarbij vaak logistieke panden op maat ontwikkeld.

Bedrijven investeren bij economisch herstel vaak eerst in hardware, software, machines en het wagenpark voordat zij hun bedrijfspand uitbreiden of vervangen. Zodra wordt beslist om het gebouw uit te breiden, duurt het door onder andere de vergunningverlening nog enige tijd voordat de bouw begint. Investeringen in bedrijfsgebouwen groeiden daardoor in 2016 nog nauwelijks. De toename van het aantal bouwvergunningen duidt er echter op dat de investeringen in bedrijfsgebouwen dit en volgend jaar aantrekken. Structurele veranderingen zorgen wel voor een matige groei in de hele utiliteitsbouw. Zo leidt de opkomst van e-commerce tot minder vraag naar nieuwe winkels en vermindert ‘het nieuwe werken’ de behoefte aan kantoren.

Installateurs

In de eerste twee maanden van 2017 daalde de gemiddelde omzet bij installateurs. ING Economisch Bureau gaat er vanuit dat dit een tijdelijke daling is door het koudere weer in deze maanden. De woningmarkt groeit, al neemt het groeitempo wel af, hoewel de utiliteitsbouw voor het eerst sinds jaren weer lijkt aan te trekken, waardoor verdere omzetgroei bij installateurs breder gedragen wordt. In het tweede kwartaal van dit jaar verwachten installateurs vooral meer opdrachten uit de utiliteitsbouw. De ontwikkeling van de orderportefeuilles voor de infrasector blijft gematigd.

Installatiebedrijven die afhankelijk zijn van de woningbouw waren ook vorig jaar al enthousiast. Voor nieuwbouw zijn de marktverwachtingen ook positief, maar iets lager dan vorig jaar. Door in te spelen op trends als ‘smart buildings’, verduurzaming en vergrijzing kunnen installateurs aan belang winnen. In dit groeiende segment bestaan echter ook allerlei andere sectorvreemde technische bedrijven die in deze markt kunnen duiken en waaraan installateurs marktaandeel kunnen verliezen.

Vastgoed

Nederlands vastgoed blijft onverminderd populair bij beleggers. De aanhoudende vraag wordt gesteund door de enorme hoeveelheid beschikbaar kapitaal en de zoektocht naar rendement. Beleggers worden wel geconfronteerd met een risicovolle omgeving, waarbij zij vooral politieke risico’s in de gaten houden. Er is een sterke voorkeur voor topvastgoed en vooral woningportefeuilles zijn in trek. Omdat het aanbod aan topvastgoed beperkt is, blijven aanvangsrendementen onder druk staan. Inmiddels hebben die een historisch laag niveau bereikt. Voor 2017 verwacht ING Economisch Bureau stabiel lage rendementen.

Leegstand

De leegstand in de kantorensector is voort gedaald. Ook de vraag van gebruikers naar kantoorruimte trekt aan. Begin 2017 was de opname vooral hoog in Amsterdam.  De focus ligt op moderne flexibele ruimtes op goed bereikbare en aantrekkelijke locaties. De goede positie van Nederland als logistiek land en structurele ontwikkelingen (zoals e-commerce) in de markt dragen bij aan de aanhoudende vraag naar modern logistiek vastgoed op belangrijke knooppunten. De opnamecijfers blijven naar verwachting ook dit jaar op een hoog niveau, mits er voldoende geschikt aanbod is.

Veranderend gedrag

De detailhandel wordt geconfronteerd met het veranderende gedrag van de consument. De groei in online is vele malen groter dan die in fysieke winkels. Het positieve beeld in de detailhandel vertaalt zich daarom niet direct naar de winkelvastgoedmarkt. De vraag naar winkelruimte wordt vooral gedreven door internationale retailers. Ook de vraag vanuit supermarkten blijft op peil. Voor 2017 wordt, behalve op de toplocaties, geen huurgroei voor winkels verwacht.