Vlaamse bouwsector de voorbije dertig jaar nooit zo optimistisch

2018 was een sterk jaar voor de bouw. Na twee opeenvolgende jaren van negatieve groei nam de bruto toegevoegde waarde van de sector opnieuw toe met ongeveer 0,5%. Ook de tewerkstelling heeft zich herpakt en is net als in 2017 gestegen met 1,2% tot 276.000 arbeidsplaatsen in het derde kwartaal, van wie 26% zelfstandigen. De werkgelegenheid in de sector bevindt zich nog niet op het niveau van begin 2012 (277.000), maar is er niet ver vanaf.

Het optimisme blijkt overigens ook uit de vertrouwenspeilingen. De peiling van de Nationale Bank van België (NBB) bij de architecten in het laatste kwartaal van vorig jaar wijst erop dat de activiteit zich op haar hoogste niveau in dertig jaar (1988) bevindt voor de woningbouw, wat normaal een positief effect heeft op de tewerkstelling. De sector komt dit  jaar dus goed uit de startblokken en ondanks de economische groeivertraging die verwacht wordt, denkt ING Belgium dat de groei van toegevoegde waarde dit jaar zal versnellen en misschien zelfs tot boven het economische groeicijfer zal uitstijgen (verwacht op 1,2%). De geleidelijke invoering van nieuwe technologieën kan sommige knelpunten in de productiviteit helpen opvangen.

Record in Vlaanderen

De trend van de nieuwbouw loopt sterk uiteen in de verschillende gewesten. 80% van de activiteit bevindt zich in Vlaanderen, waar het aantal bouwvergunningen sterk gestegen is, niet alleen voor de appartementen die sinds 2017 erg in trek zijn bij investeerders, maar ook voor de huizen. ING stelt vast dat het vooral investeerders zijn die de richting van de markt bepalen. Het aantal uitgereikte bouwvergunningen ligt erg hoog in Vlaanderen. Tegelijk zien we toch geen recordaantal hypothecaire leningen voor nieuwbouwprojecten.

Het cijfer van 33.200 toegekende leningen in 2018 is zeker één van de hoogste sinds de piek van 36.000 stuks in 2011 (toen door de relancemaatregelen via de btw-verlaging). Vóór de financiële crisis van 2008 was een cijfer van meer dan 34.000 zeker niet ongewoon. Men kan hierin het effect zien van het schaarser worden van bouwgrond in Vlaanderen in de afgelopen vijftien jaar, maar ook het effect van de hogere toegangsdrempel voor kandidaat-bouwers.

Het aantal leningen lijkt misschien niet zo uitzonderlijk, maar de leenbedragen zijn historisch hoog: het bedrag aan hypothecaire leningen voor nieuwbouwprojecten bereikte in 2018 met 5,6 miljard € een nieuw record. De toegekende leenbedragen zijn met andere woorden sterk gestegen: op één jaar tijd is het gemiddelde leenbedrag voor nieuwbouwprojecten met 6,8% toegenomen in 2017 en met 3% in 2018 tot 168.300 €. Dit is 50% meer dan tien jaar geleden.

Ter vergelijking: de gemiddelde hypothecaire lening voor een aankoop op de secundaire markt is de voorbije tien jaar met 27% gestegen, net als de prijs van bestaande woningen. In dezelfde periode is de bebouwde oppervlakte in Vlaanderen sterk gekrompen (- 27% per bebouwde eenheid, een fenomeen dat in Wallonië niet voorkomt) afgaand op het aantal bebouwde vierkante meters per vergunning.

Het zijn de investeerders die de markt voor appartementen in 2018 hebben ondersteund in Vlaanderen (31.600 afgeleverde bouwvergunningen, als we de activiteit in de eerste tien maanden, (26.374 vergunningen) extrapoleren naar het volledige jaar), maar de opmerkelijkste bijdrage werd geleverd door de kust, waar vorig jaar een uitzonderlijk hoog aantal bouwvergunningen voor appartementen werd afgeleverd.

Concreet: er werden bijna evenveel bouwvergunningen geregistreerd in Oostende (1.770) als in Gent (1.900), die samen met Antwerpen (2.380) vorig jaar de top drie vormden van Vlaanderen. Ook Knokke (1.000), Middelkerke (470), Nieuwpoort (440), en Heist (410) maken deel uit van de twintig gemeenten waarin vorig jaar het grootste aantal bouwvergunningen afgeleverd werd. Anders gezegd: van de twintig gemeenten waar men de meeste appartementen bouwt in Vlaanderen, ligt één op de vier aan de kust.

ING vermoedt dan ook dat de sterke groei in 2017 en 2018 wellicht niet houdbaar is op lange termijn, omdat het zelden voorkomt dat investeringen de activiteit zo sterk ondersteunen. De bank rekent voor dit jaar op een stabilisering op een hoog niveau, al is het waarschijnlijk dat de minder gunstige financieringsvoorwaarden vanaf 2020 zullen leiden tot een minder uitzonderlijk bouwtempo.

Wallonië en Brussel

Het aantal bouwvergunningen voor huizen in Vlaanderen zal in 2018 wellicht de kaap van 17.000 overschrijden, maar van een vergelijkbare trend in het zuiden van het land is geen sprake.

Wallonië zal de kaap van 6.000 vergunningen wellicht niet ronden. Na de stijging in 2017 zien we nu zelfs een daling met 6%. De trend die we in Vlaanderen bij de appartementen zien, komt in Wallonië slechts sporadisch voor. Over het algemeen stemt het aantal geregistreerde bouwvergunningen in 2018 overeen met het gemiddelde van 5.500 van de voorbije tien jaar.

Toch zien we ook Waalse gemeenten waar de bouwactiviteit even hoog is als in sommige Vlaamse. Ottignies-Louvain-la-Neuve is de Waalse gemeente met het grootste aantal bouwvergunningen voor appartementen in 2018 (470), gevolgd door Luik (440) en Charleroi (278). In tegenstelling tot Vlaanderen is de gemiddelde oppervlakte van de gebouwde woningen in Wallonië niet aan het dalen, al valt het niet uit te sluiten dat dit fenomeen zich op sommige plaatsen voordoet, maar dan wellicht elders wordt gecompenseerd.

In Brussel ten slotte zijn Brussel-Stad (295) en Sint-Jans-Molenbeek (245) goed voor 40% van de ongeveer 1.400 afgeleverde bouwvergunningen voor appartementen die vorig jaar werden afgeleverd in het gewest. Dit cijfer stemt overeen met het gemiddelde sinds 2015, maar ligt ver onder het gemiddelde van 2.400 in de tien jaar daarvoor. De schaarste aan woningen door de demografische druk in de hoofdstad zal dus wellicht niet meteen afnemen. In vergelijking met de cijfers van 2018 verwacht ING dit jaar geen grote trendbreuk in deze twee regio’s.

Renovatieprojecten

De leenbedragen voor nieuwbouwprojecten braken vorig jaar alle records (5,6 miljard €), maar hetzelfde kan niet gezegd worden van de leningen voor renovatieprojecten die net als het aantal projecten stagneerden in 2018. Het aantal vergunningen voor renovatieprojecten bevindt zich zelfs op het laagste niveau in meer dan twintig jaar (minder dan 4.000 geregistreerde projecten in 2018).

Gelet op het totale leenbedrag stelt ING vast dat de gemiddelde waarde van de projecten gestegen is, vermits de gemiddelde hypothecaire lening voor een renovatie ongeveer 50.000 € bedroeg in 2017 en 2018, in vergelijking met gemiddeld 36.600 € in de tien jaar daarvoor. Minder projecten dus, maar met gemiddeld genomen een grotere schuldenlast.