Citibee ontwikkelt creatieve oplossingen om meerwaarde te creëren met private parkings

“De plaatsen staan gemiddeld 75% van de tijd leeg. Laat dat maar even doordringen”

Jasmien weet hoe en waar er in dit land geparkeerd wordt. Drie jaar geleden nam ze Alphatronics over van haar vader die in 1987 begon met het produceren van hardware voor de toegangscontrole tot terreinen. “We maken vandaag nog steeds slagbomen, verkeerslichten, communicatiezuilen en betaalkasten en alle fysieke componenten die bij het parkeerbeheer horen”, vertelt ze. “Al ligt de focus intussen ook meer en meer op de integratie met slimme toegangssystemen. We zorgen ervoor dat ons materiaal moeiteloos kan communiceren met de gespecialiseerde systemen. Softwarebedrijven en lokale installatiebedrijven zijn onze primaire partners. Alphatronics levert hen een robuuste fysieke interface die de software-integratie, via een REST API, mogelijk maakt. Samen bieden we totaaloplossingen aan eindgebruikers in uiteenlopende sectoren zoals logistiek, afvalverwerking, recreatie en, cruciaal, private parkings.”

“Toegangssystemen zijn in de afgelopen vijf jaar fel geëvolueerd. Dat was nodig want er waren veel problemen omdat de eerste generaties ontwikkeld werden door softwareontwikkelaars die geen kaas hadden gegeten van de parkeerwereld. Door de nauwe samenwerking met architecten en ingenieurs kunnen we met Alphatronics een naadloze ervaring bieden aan alle partijen die met ons materiaal werken. Geavanceerde nummerplaatherkenning maakt daar uiteraard deel van uit en zorgt ervoor dat de parkeerervaring voor de bestuurder veel comfortabeler is geworden.”

Het Europacenter

Los van de technologische mogelijkheden is er op het vlak van parkeren nog veel ruimte voor verbetering. Het toppunt van een gebrek aan gebruiksvriendelijkheid is een straat vol geparkeerde auto’s met vrije parkeerplaatsen achter gesloten slagbomen. “We komen op heel veel plaatsen en zien overal private parkings die overdag gewoon leeg staan, terwijl de parkeerdruk op het openbare domein almaar toeneemt en steden en gemeenten er alles aan doen om de auto’s uit het straatbeeld te krijgen.”

Een mooi voorbeeld was de parking van het Europacenter in Oostende. “Behalve de 200 publiek toegankelijke plaatsen zijn daar ook 280 plaatsen in privéhanden. Zelfs in het hoogseizoen staan die overdag voor meer dan de helft leeg.”

Jasmien was niet de enige die dat zonde vond. Samen met architect Chris Poulissen en een vastgoedfonds richtte ze daarom in 2022 Citibee op. “De ambitie van onze startup is om de capaciteit van private parkings beter te benutten en te vermijden dat er nieuwe parkings moeten bijgebouwd worden, want die zouden dan ook weer behoorlijk leeg staan. De ruimte in onze steden is daarvoor veel te kostbaar. Citibee wil de rol van facilitator op zich nemen en parkeereigenaars en andere stakeholders begeleiden in een efficiëntere exploitatie van hun parkeerplaatsen. Dit vereist in hoofdzaak de bereidheid van eigenaars om de gehechtheid aan hun specifieke plek los te laten. We vermoedden dat dit niet meteen gemakkelijk zou worden en daarom wilden we zelf eerst het goede voorbeeld geven. We kochten de 200 publieke plaatsen in het Europacentrum op en renoveerden de garage om de plekken vervolgens opnieuw te verkopen aan mensen die heil zien in de exploitatie via het Citibee beheersysteem.”

De maatschappelijke impact

“Mijn interesse in mobiliteit ontstond meer dan 20 jaar geleden toen ik aan het werk was aan de Oosterweelverbinding en de Lange Wapper”, zegt Chris Poulissen. “Ik werd mij toen bewust van de enorme maatschappelijke impact van mobiliteit. Dat werd alleen maar bevestigd toen ik daarna betrokken was bij projecten in India, waar mobiliteit helemaal uit de hand loopt. Alle thema’s die vandaag dagelijks in het nieuws zitten, komen daarin samen: stedenbouw, fijnstof, biodiversiteit, landschap, water en energie, ... Mobiliteitsinfrastructuur heeft een grotere impact op onze leefomgeving dan vastgoed zelf.”

“Een andere invalshoek die mijn aandacht trok, was de druk op het publieke domein. De coronacrisis heeft de waarde van het publieke domein en de directe leefomgeving alleen maar scherper gesteld. Als je dan vaststelt dat op jaarbasis privéparkings gemiddeld slechts voor 25% van de tijd gebruikt worden, dan kan je op zijn zachtst gezegd alleen maar besluiten dat er iets moet veranderen. Ik weet dat dit percentage absurd lijkt maar ik verzin het niet. Ik daag iedereen uit om zelf te tellen, op om het even welke privéparking. Of het nu ‘s ochtends om 10 uur is, ‘s middags om 3 uur, of ‘s avonds na 8 uur, op weekdagen, in de weekends of op feestdagen, de gemiddelde leegstand van die private parkings is hallucinant. Aan de kust is de situatie nog extremer: daar ligt de gemiddelde leegstand op meer dan 92%. Het is bovendien niet louter een probleem van privéparkings. Een student Stedenbouw aan de Universiteit Antwerpen onderzocht de leegstand van publieke parkings binnen de Singel in Antwerpen en kwam tot exact dezelfde conclusie.”

Hij geeft het voorbeeld van het UZ Gent die als eerste actie in het kader van de vernieuwing van de hele site een nieuwe torenparking heeft gebouwd voor artsen en personeel. “1.800 parkeerplaatsen die gegarandeerd zeven nachten op zeven leegstaan, en ook op zaterdag, zondag en feestdagen nagenoeg niet gebruikt worden. Voor de toren in gebruik werd genomen wist de directie al dat gedurende 9/14de van de tijd, die ruimte niet gebruikt zal worden. Maar ook de laadstations niet die daar werden geïnstalleerd. Dat is te absurd voor woorden. Ik noem dat een voorbeeld van materiaalverspilling, verspilling van investeringsgeld en verspilling van kansen met grote maatschappelijke impact.”

Actief stakeholderschap

“Behalve dit soort mastodonte initiatieven worden bouwheren via de lokale bouwcode nog steeds verplicht om extra parkeergelegenheid te voorzien, zonder dat er eerst goed en wel nagedacht wordt of er geen mogelijkheden zijn om de voorzieningen die er al zijn beter te ontsluiten. Ze verplichten ontwikkelaars en aannemers op die manier om leegstand te bouwen. Parkings worden daardoor een noodzakelijk kwaad, iets dat je erbij moet nemen, ook al weet je vooraf dat ze het meeste van de tijd leegstaan en heb je er vervolgens alleen maar kosten en kopzorgen mee. Maar welke investeerder wil nu zijn centen pompen in vastgoed waarvan hij vooraf weet dat het het overgrote deel van de tijd overbodig is?”

Door meer comfort, meer veiligheid, en meerwaarde te scheppen, kunnen parkings uit de verdomhoek geraken en een echte meerwaarde betekenen voor de stedelijke mobiliteit. “Het weggestopte, minderwaardige broertje uit de vastgoedfamilie heeft heel wat mogelijkheden in zich. Door om te beginnen het bestaande potentieel beter te benutten. En als er toch nieuw gebouwd moet worden, kan je in de ontwerpfase beter goed nadenken over de noden en voorzien in een betere transparante organisatie en een vlotte toegankelijkheid en logistiek, zodat de parkeerplekken ook effectief gebruikt worden. Ontwikkelaars klagen immers meer en meer dat ze de plekken die ze verplicht moeten voorzien niet verkocht krijgen. Maar als je naar verklaringen zoekt, blijkt al snel dat de lay-out verkeerd zit, de toegang slecht is georganiseerd of de plaatsing van bijvoorbeeld laadpalen onlogisch is. Als architect of ontwerper is het cruciaal om te beseffen dat een gebouw er voor meer dan 50 jaar zal staan. Je kan de parkeeruitdaging dus maar beter toekomstbestendig benaderen en met zoveel mogelijk factoren en invloeden rekening houden. Dat vereist actief stakeholdersmanagement om mensen te betrekken; van ontwikkelaars en banken tot stadsbesturen en buurten.”

De complexiteit van VME's

De complexiteit van private parkings wordt op de spits gedreven als er Verenigingen van mede-eigenaars (VME’s) mee gemoeid zijn. “In grote appartementsgebouwen komen beslissingen nooit zonder slag of stoot tot stand. Met als gevolg dat individuele eigenaars van parkeerplaatsen vandaag soms individueel beslissen om bijvoorbeeld een laadpaal op hun parkeerstek te installeren. Tot daardoor de algehele elektriciteitsvoorziening in het gedrang komt en er plots geïnvesteerd lijkt te moeten worden in een dure hoogspanningscabine. Als je weet dat een auto misschien één of twee keer per week geladen hoeft te worden, is dit een ronduit absurde situatie.”

Het is precies dit soort situaties dat een initiatief als Citibee wil vermijden. “We hechten heel veel belang aan de betrokkenheid van alle betrokken partijen, om gedragen initiatieven te kunnen nemen waar iedereen beter van wordt. Om te vermijden dat iedereen individueel een laadpaal installeert, bakenen we bijvoorbeeld zones af waar laadpalen gedeeld kunnen worden, waardoor er een efficiëntere en kosteneffectievere dynamiek ontstaat. Als ik daarover advies moet geven, dan begin ik steevast met het samenstellen van een werkgroep van bij voorkeur vijf geïnteresseerde bewoners. Door deze kleine groep ambassadeurs te helpen bij het opbouwen van een financieel plan en de problemen te benoemen, ligt de focus niet langer op de parking als oorzaak van kopzorgen maar als bron van inkomsten voor de VME.”

Een mobiliteitshub

De moderne parkeergarage moet in de ogen van Poulissen veel meer zijn dan een donkere, betonnen bunker om snel je auto achter te laten en te maken dat je weer weg bent. “Hoe complexer de context van een parking, hoe meer mogelijkheden er ontstaan om te optimaliseren en extra diensten aan te bieden, zoals een fietsparking met gratis laadfaciliteiten of deelauto’s. Het zorgt ervoor dat de parking een plek is waar altijd beweging is en waar mensen gewoon graag komen.”

“Het districtshuis in Borgerhout ligt op 50 meter van een parking die we met Citibee exploiteren. Omdat er voor mensen die daar een huwelijk willen bijwonen geen parkeergelegenheid is, bieden we via het stadbestuur aan het huwelijkskoppel telkens drie gratis parkeerplekken aan voor anderhalf uur. Dit is een schot in de roos voor alle betrokkenen. De trouwers zijn blij dat ze hun auto kwijt kunnen, het bestuur is blij dat ze een gratis oplossing kunnen aanbieden en wij verdienen eraan wanneer er anders veel plekken leeg zouden staan want mensen blijven veelal langer dan anderhalf uur. Ze gaan na de ceremonie een pintje drinken en ze brengen familie mee ... die betalend parkeren. Dit creëert sociale controle, dynamiek, en ambiance in de parking.”

“Voor dezelfde parking hebben we nog een deal gesloten met het stadsbestuur, waardoor de stad de stofzuigers waarmee de straten worden schoongemaakt in onze parking kunnen parkeren en opladen. De vergoeding die ze daarvoor betalen, in combinatie met onze zonnepanelen waarin we hebben geïnvesteerd maakt dat dit voor ons een lucratieve deal is. Voor de onderhoudsdienst van de stad is het een manier om veel tijd uit te sparen, want ze moeten die toestellen niet meer aan- en afvoeren. En het zorgt alweer voor bezigheid en sociale controle in onze parking.”

Waar grote spelers zoals Indigo, Q-park en Interparking focussen op publieke parkeermogelijkheden, zoekt Citibee lokale private partners.

“De toekomst van parkeren is slim, verbonden en draait om efficiëntie, maar als het gaat over kleine VME’s volstaat het vaak om simpelweg mensen samen te brengen en afspraken te maken. Voor grotere en complexere projecten is innovatie en digitalisering noodzakelijk om alle parameters op elkaar te kunnen afstemmen. Slimme beheersystemen zijn perfect in staat om de bezetting van grote parkings te voorspellen en ervoor te zorgen dat privéeigenaars altijd een parkeerplek zullen hebben als ze binnenrijden. Het verdienmodel is ook telkens uniek, afhankelijk van de context, van de eigenaars, de VME, en wie de investering voor zijn rekening neemt.”

Bijschriften:

Capacity-Citibee-Oostende-042 – “We kochten de 200 publieke plaatsen in het Europacentrum op en renoveerden de garage om de plekken vervolgens opnieuw te verkopen aan mensen die heil zien in de exploitatie via het Citibee beheersysteem.”