Functionele transformatie van gebouwen: opportuniteiten en beperkingen

"Voor projectontwikkelaars speelt niet alleen het financiële plaatje mee, ze kijken ook naar de vergunbaarheid”, verklaart directeur Ron Habets van bouwbedrijf Habenu-van de Kreeke. "De overheden die vergunningen uitreiken hebben oor voor de verzuchtingen van omwonenden. Ze leggen ook steeds meer specifieke regels op. Dat is niet alleen in België zo, maar ook in Nederland. Een herbestemming met grotendeels behoud van bestaande gebouwen levert minder weerstand op dan een omvangrijke nieuwbouw. Ook de aard van de nieuwe bestemming speelt mee. Als je bijvoorbeeld honderd studentenkamers wil inrichten, vrezen buurtbewoners voor lawaaioverlast. Bij woonzorgprojecten is die ongerustheid er niet."

Ligging

"Veel bestaande kantoorgebouwen zijn niet meer aantrekkelijk voor de huidige gebruikers", stelt Habets vast. "Niet alleen doordat ze zijn uitgeleefd. Door de huidige trend naar thuiswerk zijn ze ook te groot. En de traditionele ligging in de binnenstad beperkt vandaag hun bereikbaarheid. Nieuwe kantoren zie je vooral tot stand komen langs de stadsranden en langs belangrijke invalswegen."

"De vorige jaren kenden we, naast sociale woningen, een groeiende vraag naar eigentijdse studentenwoningen in centrumsteden. Ze wordt gekenmerkt door de behoefte aan ruimere accommodaties dan de traditionele, vaak oudere en opgelapte studentenkoten. Als gevolg hiervan komen oude studentenkoten, die vaak gevestigd zijn in grote stadswoningen, vrij voor andere doelen, zoals gezinswoningen. Deze ontwikkeling heeft ook positieve effecten op de huisvestingsmarkt in het algemeen. Dat oude studentenkoten beschikbaar komen voor gezinnen, bevordert de doorstroming in de woningmarkt. Dit verlaagt mee de druk op de vrije ruimte in de buitengebieden."

Potentieel

"Uit cijfers blijkt dat in Brussel ongeveer 7,7% van de kantoorruimte leeg staat", zegt Paulien Beeckman, die haar masterthesis ingenieurswetenschappen-architectuur aan de VUB aan dit onderwerp wijdde. "In sommige delen van Brussel ligt dit percentage gevoelig hoger, terwijl de vraag naar sociale woningen groter is dan de markt nu kan volgen. De traditionele benadering, sloop en nieuwbouw, veroorzaakt enorm veel bouwafval en transporten. Er zijn al veel transformaties gerealiseerd, maar er is nog heel wat potentieel voor de verdere transformatie van kantoren naar woningen. Door bijvoorbeeld in te zetten op circulaire strategieën zoals demonteerbaar bouwen kan niet alleen het bouwafval verminderen, maar op lange termijn ook de bouwkosten."

Kerken

Doordat het aantal vaste kerkgangers afneemt zijn veel gemeente- en kerkbesturen op zoek naar een andere of aanvullende bestemming voor hun doorgaans bijzonder waardevolle gebouwen. Vandaag vindt in iets meer dan 200 van de 1.786 Vlaamse parochiekerken geen eredienst meer plaats. Twee kerken op vijf worden ook gebruikt voor andere activiteiten, zoals tentoonstellingen en concerten of als gemeenschapscentrum.

Ze herbestemmen is een complex proces. 38% van de kerkgebouwen is volledig beschermd als monument, 15% gedeeltelijk. De overige kerken worden vaak als waardevol beschouwd. Bovendien is de eigendomsstructuur vaak complex. Vanaf 2025 moet elke Vlaamse gemeente een gevalideerd kerkenbeleidsplan hebben, geschreven door het centrale kerkbestuur en lokaal bestuur. 90% van de gemeenten heeft al zo'n plan. Slechts 416 parochiekerken blijven uitsluitend voorbehouden voor de eredienst. De andere hebben of krijgen een her- of nevenbestemming of 'medegebruikers.'

"Een kerkgebouw heeft niet alleen veel te betekenen als locatie voor de eredienst, als gebeds- en stilteplek, maar ook als cultureel en historisch patrimonium”, aldus Jonas Danckers, adviseur bij Parcum, expertisecentrum voor religieuze kunst en cultuur. Parcum vormt samen met Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten het Platform Toekomst Parochiekerken, aanspreekpunt voor de neven- en herbestemming van parochiekerken. Een kerkgebouw kan van probleem een opportuniteit om andere noden en behoeften in een gemeente in te vullen."

Nabestemming gevoelige keuze

Een andere uitdaging vormen de talrijke kloosters en kloosterkerken. Vlaanderen telt vandaag nog zowat 6.000 kloosterlingen, verspreid over 700 'huizen.' Veel kloosterlingen zijn hoogbejaard. Hun aantal vermindert met ongeveer 500 per jaar. "Hier is herbestemming de algemene trend", stelt Danckers. "Soms ligt die voor de hand, bijvoorbeeld waar het klooster fysiek en historisch is verbonden met een school. Maar er bestaan veel variaties. Sommige kloosters zijn eeuwenoude gebouwen, maar er zijn er net zo goed die bestaan uit een handvol appartementen. Toch zijn heel wat kloosters ruime sites, met flink wat groen, in een stedelijke context. Veelal hebben ze ook erfgoedwaarde, maar je kan ze onmogelijk allemaal omvormen tot museum of ze een typische erfgoedbestemming geven. Urbanisten zullen de nodige creativiteit aan de dag moeten leggen. Het komt erop aan een goed evenwicht te vinden tussen de geest van een plek en een zinvolle nieuwe bestemming. En waar mogelijk een lokale verankering tot stand te brengen. De kerkelijke overheid sluit voor gebouwen die aan de eredienst worden onttrokken bepaalde bestemmingen uit. Dat wordt contractueel vastgelegd. Zo kan in een voormalig kerk- of kloostergebouw nooit een casino of een bordeel worden gevestigd."

Klaar zijn voor verrassingen

"Puur bouwtechnisch is de transformatie van erfgoedgebouwen niet problematisch”, aldus Habets. "Met voorzetwanden en modulaire elementen kan je heel wat hedendaags comfort binnenbrengen zonder aan het historisch karakter te raken en vochtproblemen zijn steeds oplosbaar. En erfgoedgebouwen zijn meestal ook goedkoop aan te schaffen. Het is niet eenvoudig om werken aan zulke gebouwen aan te besteden. Er kunnen steeds onverwachte bijkomende werken nodig zijn, door ontbrekende funderingen of andere stabiliteitsgebreken. Zelfs wanneer de oorspronkelijke plannen beschikbaar zijn, want die weerspiegelen niet altijd de realiteit. Daarom worden we vaak gevraagd om dergelijke werken in bouwteam uit te voeren."

Van auto’s bouwen naar wonen

Een goed voorbeeld van transformatie in plaats van nieuwbouw vanuit het huidige maatschappelijk draagvlak is de recente vestiging van warenhuisketen Albert Heijn nabij het Antwerpse Middelheimziekenhuis. Nu heeft deze locatie een sterk residentieel karakter, maar voor de Tweede Wereldoorlog was hier de Belgische automobielbouwer Minerva gevestigd. Later werd het een Citroëngarage.

"Eerdere initiatieven van andere spelers om op deze locatie een warenhuis te vestigen waren spaak gelopen, vooral op de gevoeligheden van de omwonenden. Dat zijn er een vijftigtal, want het grootste deel van de meer dan 5.000 m² ruime site is binnengebied”, zegt architect Christophe Combes van B-architecten, dat de nieuwe plannen tekende. "De inkomzone en de tweede toegang (langs een zijstraat) zijn relatief smal. Het gebouw was niet beschermd, maar heeft wel een zekere erfgoedwaarde. Toch was dit niet de belangrijkste oorzaak van de tegenkanting van de buurt. De omwonenden vreesden vooral veel hinder door parkerende wagens. Wij losten die op door de parking in het gebouw onder te brengen. Hiervoor vonden we wel een maatschappelijk draagvlak. Over het algemeen is dit gemakkelijker voor renovaties dan voor nieuwbouw."

Op de perceelgrenzen waren veel muren gemeenschappelijk of ondersteunden ze elkaar. "Door niet te slopen, vermeden we mogelijke lange procedures, conflicten en kostbare maatregelen om de buurgebouwen of hun tuinmuren tijdelijk te ondersteunen. De eigenlijke garage, een staalstructuur, verkeerde nog in relatief goede staat en maakte een flexibele indeling mogelijk, maar voldeed niet aan de gevraagde nieuwe belastingen. Daarom voerden we op strategische locaties herstellingen uit en verstevigden waar nodig niet alleen de bestaande spantstructuur, maar ook de scheidingsmuren met de buren."

"We speelden een tijdje met het idee om de oude garage te behouden als een box-in-box, maar concludeerden tenslotte dat het rechtstreekse gebruik van de bestaande structuur het winkelen een hogere belevingswaarde kon bieden. Op het laagste punt bedraagt de vrije hoogte er nog altijd 4,30 meter."

Vleeshuis wordt fietshuis

Soms is er gewoon nog geen echt gepaste nieuwe functie te vinden voor een historisch gebouw. Dat was bijvoorbeeld het geval met het Groot Vleeshuis, een voormalige overdekte markt uit de vijftiende eeuw in hartje Gent. Het kampte al een tijd met ernstige, structurele problemen en wordt nu gerenoveerd. De komende vijftien jaar zal het dienst doen als fietsenstalling annex publiek sanitair en misschien een bijkomende, kleine economische invulling. "Tot er een evenwaardig alternatief wordt gerealiseerd”, verklaart Filip Watteeuw (Groen), schepen van Mobiliteit, Monumenten en Stadsgezichten. De kosten van de renovatie en herbestemming worden geraamd op 7,5 miljoen euro. De bestemmingsbeslissing lokte dan ook heel wat kritiek uit.

17de eeuwse hoeve

Het veel minder verstedelijkte Wallonië telt veel hoevegebouwen met erfgoedwaarde, die vandaag minder geschikt zijn voor een efficiënt landbouwbedrijf. Een symbolisch dossier is de Ferme d'Omalius in Anthisnes. De oudste delen van de hoeve dateren uit de zeventiende eeuw. In 1999 was ze het eerste vastgoed dat in het bezit kwam van het Waals Agentschap van het Patrimonium. De gemeente Anthisnes heeft haar diensten ondergebracht in de noordelijke vleugel. Die verhuis naar een ruimere vestiging bleek een veel goedkopere oplossing dan het optrekken van een nieuw gemeentehuis. In de oostelijke, zuidelijke en westelijke vleugel van het complex richtte bouwbedrijf Thomas & Piron Bâtiment negen woningen in. De historische elementen die behouden konden blijven zijn niet in elke woning dezelfde. In de ene vormt de houten dakstructuur de belangrijkste verwijzing naar het verleden, in een andere zijn dit bijvoorbeeld de originele wandbekleding of de oude vloerstenen. Bij de transformatie zijn zoveel mogelijk de oorspronkelijke bouwmaterialen hergebruikt, maar soms was een compromis nodig. Zo bestaat het buitenschrijnwerk vooral uit profielen in grijs 
aluminium.