Smart Buildings zorgen voor (r)evolutie in de sector

De laatste decennia heeft technologie zich in alle facetten van ons dagelijks leven genesteld. Zelfs gebouwen nemen steeds vaker de allures van computers aan. Verlichting met bewegingssensoren, toegangscontrole, zaalreservatiesystemen, geautomatiseerde zonnewering, registratie van energieverbruik, telecom, oproepsystemen voor liften, foutmeldingen op technische installaties …: het zijn maar enkele voorbeelden van technologische snufjes die in zowat alle grotere moderne gebouwen gemeengoed zijn geworden. Spreken we dan al over een ‘smart building’? Deze vraag is voer voor discussie en meteen ook hét grote pijnpunt: vandaag is er geen eenduidigheid over de definitie van deze term. Het gevolg is dat veel actoren denken dat het volstaat om een gebouw met technologie vol te stouwen. Anderen beogen dan weer een hoger niveau van intelligentie of automatisering. En nog anderen streven naar een geleidelijk transformatieproces waarbij het gebouw alsmaar ‘slimmer’ wordt.

Datastromen als fundament

Volgens het WTCB is de aanwezigheid van sensoren dé voorwaarde bij uitstek om over ‘smart buildings’ te spreken. “Ze spelen de hoofdrol omdat ze datastromen genereren”, vertelt Jeroen Vrijders, hoofd van het labo Duurzame & Circulaire Oplossingen van het WTCB. “Wanneer deze  datastromen met elkaar worden verbonden en inzichtelijk gemaakt – al dan niet via een bovenliggend platform – ontstaat een ongekend potentieel aan mogelijkheden voor intelligente acties. En dit met meerdere doelstellingen: het comfort van de aanwezigen verbeteren, het energieverbruik reduceren, het facility management en het onderhoud optimaliseren ... Belangrijk is dat de gebruikers hierbij letterlijk en figuurlijk centraal staan, wat toch wel een nieuw gegeven is. In ‘smart buildings’ kunnen de installaties niet alleen met elkaar communiceren, maar eveneens met de gebruikers en de omgeving van het gebouw. Weliswaar moet hiertoe een drielagig concept worden geïmplementeerd. Eerst en vooral zijn er de sensoren die data capteren en deze gegevens naar een bovenliggende netwerkinfrastructuur stuurt. Deze zal op zijn beurt de uitrustingen met elkaar laten  communiceren - IoT of Internet of Things - en dus de link tussen de uitrustingen en de diensten vormen. Daarboven is er nog een laag, dit met toepassingen die worden ontwikkeld op basis van de opgeslagen, verwerkte en geïnterpreteerde data.”

Misvatting over complexiteit

Vandaag blijken ‘smart buildings’ nog altijd voornamelijk met domotica te worden geassocieerd. Het gevolg is dat niet alle partijen even goed stilstaan bij de toegevoegde waarde en de mogelijkheden die dergelijke gebouwen bieden. “Tijdens het clusteronderzoek ontdekten we dat de invulling van het concept momenteel eerder schrik aanjaagt dan op gejuich wordt onthaald”, vertelt coördinator Luc François. “Gebouwenbeheerders en -gebruikers willen niet in een spinnenweb van technologische hoogstandjes terechtkomen. Deze misvatting moeten we snel de wereld zien uit te helpen. Want ‘smart buildings’ bieden enorm veel optimalisatiemogelijkheden. Zelfs met erg eenvoudige oplossingen kunnen al omvangrijke ‘quick wins’ worden gerealiseerd. Bovendien mogen de betrokkenen niet vergeten dat gebruiksvriendelijkheid hét kenmerk van efficiënte ‘smart’ oplossingen is. Goede systemen vallen zo gemakkelijk te bedienen dat de gebruikers niet stilstaan bij de complexiteit die erachter zit.”

Markt nog niet klaar?

Nog een ander belangrijk gegeven: het is niet zozeer de technologie die een gebouw ‘slim’ maakt, maar wel wat er met de beschikbare data wordt gedaan. Daarom zijn het vooral partijen die een langetermijnrelatie met het gebouw en zijn gebruikers aangaan, die het grootste rendement uit een ‘smart building’ kunnen halen. “We merken dat ontwikkelaars nog niet meteen geneigd zijn om centen neer te tellen voor extra intelligentie”, verduidelijkt Luc François. “Zij maken immers een kosten-batenanalyse op korte termijn, want hun businessmodel is meestal geënt op een snelle verkoop met maximale winst. Toch hebben ook zij baat bij deze investering omdat de kantoren of appartementen die ze verkopen, de gebruikers een aanzienlijke meerwaarde bieden. Helaas is het nog een beetje een kip-of-het-ei-verhaal. Vandaag staren de kopers zich nog al te vaak blind op de aankoopprijs, terwijl de voordelen van ‘smart’ oplossingen zich vooral situeren op het vlak van TCO (nvdr - total cost of ownership): minder energieverbruik, beter onderhouden installaties, een nuttiger gebruik van de beschikbare ruimten en tevreden gebruikers van het gebouw.”

Van eenvoudig naar gesofisticeerd …

De cluster identificeerde verschillende niveaus van een ‘smart building’. Het mooie is dat deze gerust  gradueel kunnen worden geïmplementeerd. Met andere woorden: de investering kan over meerdere jaren worden gespreid. Luc François: “Iedereen kan met eenvoudige oplossingen starten: verlichting die door bewegingssensoren wordt aangestuurd, meters die het waterverbruik registreren, digitale meters voor gas en elektriciteit … Er zijn ook apps waarmee de gebouwgebruikers storingen aan de technische dienst kunnen melden of QR-codes die naar een locatie verwijzen… Een niveau hoger situeren zich de gebouwbeheersystemen die bepaalde zaken automatisch aansturen. Denk hierbij aan het in- en uitschakelen van de verwarming of koeling op vaste tijdstippen, gekoppeld aan de activatie van de zonwering. Of het automatisch uitschakelen van de airco of de verwarming wanneer een raam wordt opengezet.”

… tot superintelligent

Vanaf het moment dat datastromen automatisch worden gelinkt en geïnterpreteerd, is er sprake van echte intelligentie. “Dergelijke oplossingen bieden potentieel voor optimalisaties op een bredere schaal”, aldus Jeroen Vrijders. “De verdere ontwikkeling van nieuwe technologieën, zoals artificiële intelligentie, zal dit effect nog versterken. We evolueren naar ‘slimme’ gebouwen die bijvoorbeeld predictief onderhoud toelaten en intelligent met ‘smart grids’ omgaan. Space planning, beheer van meubilair, wijziging van het gebruik van een gebouw: het zal allemaal tot de mogelijkheden behoren. En dit allemaal zonder enige complexiteit voor de gebruiker die er bovendien maximaal de vruchten van zal kunnen plukken.”

Vooravond van nieuw tijdperk

Het is duidelijk dat de opkomst van ‘smart buildings’ zal samengaan met het ontstaan van nieuwe businessmodellen die dienstverlening vooropstellen. “Het is een algemene trend waaraan de bouwsector niet zal ontsnappen”, aldus Luc François. “Vandaag zien we dat de vraag naar DBFM-contracten - design, build, finance and maintenance – al sterk toeneemt. Maar er komt nog veel meer op ons af. Zo verwachten we dat ook concepten als verlichting, verwarming of comfort als een  ‘as-a-service’ op relatief korte termijn zullen doorbreken. Verschillende bedrijven zijn vandaag al bezig met de implementatie van dergelijke oplossingen. Hierdoor verandert ook hun businessmodel: in plaats van puur te verkopen of te bouwen, gaan ze een commitment op lange termijn aan waarbij zij zelf de investering in intelligentie op zich nemen. Deze actoren zijn dé trendsetters die de bal van ‘smart buildings’ aan het rollen zullen brengen. In tegenstelling tot de bouwheren en promotoren zien zij immers wel het potentieel in termen van financieel gewin.”

Nog lange weg af te leggen

Op het vlak van ‘smart buildings’ is België niet meteen de primus van de Europese klas. Toch groeit de interesse in de mogelijkheden van datacaptatie en -uitwisseling. “Er wordt volop geëxperimenteerd met oplossingen”, aldus Jeroen Vrijders. “Vooral de kritische gebouwen nemen een voortrekkersrol op zich. Logisch, want in ziekenhuizen of zorgcentra kunnen storingen met HVAC-installaties of verlichting verregaande en zelfs levensbedreigende gevolgen hebben. Bovendien is het daar vaak een financiële noodzaak om met een minimale energiekost een optimaal comfort te voorzien. Kortom, de toegevoegde waarde van ‘smart buildings’ ligt er voor de hand. Dat is misschien minder het geval voor administratieve centra van gemeenten of kantorencomplexen. Daar hoor je steevast: waarom iets veranderen dat al jarenlang werkt? De tegenzin om evolutie te omarmen, reflecteert zich ook in de nieuwe bouwdossiers. De realiteit is dat lastenboeken jarenlang worden gekopieerd, wat met zich meebrengt dat ‘smart’ stiefmoederlijk wordt behandeld. Als er al slimme technologie wordt voorzien, dan zit die meestal verspreid over meerdere loten. Van een integrator is er al helemaal geen sprake of hij/zij wordt in het verhaal betrokken wanneer het eigenlijk al te laat is.”

Win-win voor alle betrokkenen

Een toekomst waar gebouwen en intelligentie hand in hand gaan, is volgens het WTCB  onafwendbaar. Luc François verduidelijkt: “De technologische vooruitgang valt niet meer te stoppen. Idem dito voor het innovatieve vermogen van ondernemers die verandering met opportuniteiten associëren. We mogen ons verwachten aan een resem bedrijven die het landschap van de bouwwereld zullen betreden met een waaier aan nieuwe services die de gebruiker en de planeet centraal stellen. Precies deze evolutie zal de geijkte businessmodellen van de sector zwaar onder druk zetten. Zowel grote als kleine spelers doen er best aan hun kop niet in het zand te steken. Willen ze hun toekomst consolideren, dan moeten ze nu al nadenken over nieuwe concepten en services die het comfort van de gebruikers en de duurzaamheid van een gebouw ten goede komen. Daarnaast is het een mooie oefening om na te gaan hoe ‘smart buildings’ de eigen werking kunnen  optimaliseren. Want ook daar liggen heel wat ‘quick wins’ voor het grijpen, zeker voor de aannemers. Dankzij ‘slimme’ systemen kan personeel efficiënter worden ingezet, zijn er mogelijkheden om op wisselstukken te besparen, kunnen verplaatsingen worden geminimaliseerd, … Producenten en installateurs kunnen dan weer bijleren over de werking en in/bijregeling van hun systemen. De conclusie is dan ook dat de evolutie naar ‘smart buildings’ niet te stuiten valt. En dat is een bijzonder positief gegeven omdat alle betrokken partijen erbij kunnen winnen. Zolang ze de gegenereerde data van hun gebouw maar op een slimme manier gebruiken.”