Bouwen voor de zorg: trends en toekomst

"Tegen 2050 zal het aantal vijftigplussers in België verdubbelen. De demografische uitdaging van de vergrijzing zal onvermijdelijk leiden tot een grotere nood aan zorginfrastructuur, maar die zal in Vlaanderen, Brussel en Wallonië waarschijnlijk anders ingevuld worden," steekt Philippe Etienne, hoofd communicatie bij vastgoedbeheerder Cofinimmo van wal. "De inspanningen die de overheid doet om mensen langer thuis te houden gaan in de goede richting. Maar hoe en door wie moeten ze gefinancierd worden? Bovendien zal er voldoende professioneel personeel beschikbaar moeten zijn in de thuiszorg."

"Een groot deel van het patrimonium waarin ouderenzorg wordt georganiseerd is verouderd of toch dringend aan renovatie toe," stelt Johan Staes, gedelegeerd bestuurder van het Vlaams Onafhankelijk Zorgnetwerk (Vlozo), de sectororganisatie van de uitbaters van privé-woonzorgcentra. "In de private ‘commerciële’ sector valt dit nog mee omdat de infrastructuur gemiddeld jonger is dan twaalf jaar. Maar heel veel andere woonzorgcentra zijn vandaag gehuisvest in gebouwen die meer dan een kwarteeuw geleden in gebruik werden genomen. De manier waarop ze ontworpen en gebouwd zijn, voldoet niet meer aan de huidige normen inzake inrichting, indeling en energie-efficiëntie. Ook qua uitzicht zijn ze hopeloos verouderd. Vaak zie je in oudere gebouwen gebruikssporen. Dit kan erop wijzen dat ze intensief gebruikt zijn of onvoldoende onderhouden zijn. Die gebouwen zijn ook te veel gebouwd vanuit een klinische visie op zorg, met te weinig aandacht voor leven en beleving. Die is er nu wel."

"Zorgvoorzieningen zullen er steeds nodig zijn, zeker wanneer de vergrijzingsgolf echt op volle toeren gaat draaien. Tegen 2030 zullen er zeker 7.000 extra woongelegenheden in woonzorgcentra moeten worden opgetrokken. We verwachten ook veel van assistentiewoningen die een voldoende breed aanbod van diensten hebben uitgebouwd en zich in zorgzame buurten bevinden. Vastgoedprojecten op locaties die  niet echt geschikt zijn voor zorg kunnen we missen."

Kostprijs

"De traditionele aanbestedingsprocedure op basis van de laagste prijsofferte verliest almaar meer terrein op formules waarbij de bouwbedrijven ook de initiële financiering en het onderhoud op zich nemen," meent Geert Verachtert op, directeur strategie en business development bij Groep Van Roey. "Over een periode van dertig jaar kunnen de onderhoudskosten oplopen tot 40% van de totale bouwkosten. TCO, de totale kost van een gebouw over zijn hele levensduur, zal verder aan belang winnen. Deze evolutie is een goede zaak, want bij traditionele aanbestedingen werd je niet aangemoedigd om de duurzaamste, doorgaans ook duurdere bouwmaterialen te gebruiken. Deed je dat wel, dan was de kans groot dat je je uit de aanbesteding prijsde."

Geen winst op zorgcomponent

"Ons budget voor de bouw van zorg- en welzijnsvoorzieningen bedraagt ongeveer 800 miljoen euro," geeft Vlaams minister van welzijn Hilde Crevits mee. "De infrastructuurinvesteringen moeten zorgen voor een aangename omgeving voor patiënten én het personeel, zonder dat de betaalbaarheid van de zorg in het gedrang komt. Daarom zijn we ook heel duidelijk als het gaat over winst maken op zorg: in voorzieningen die door de gemeenschap gefinancierd worden kan dit niet. Wat betreft de residentiële ouderenzorg zijn er in overleg met de sector verschillende afspraken gemaakt en extra maatregelen genomen. Zo gaan we in de wet verankeren dat er geen winst mag worden gemaakt worden op de zorgcomponent. Vanuit het oogpunt betaalbaarheid moeten we ook de nu gehanteerde oppervlaktenormen durven herbekijken."

Staes werpt een kritische noot op. "Vandaag verblijven te veel ouderen met een zorgvraag noodgedwongen in een onaangepaste woning. Voor de Vlaamse overheid is dit ook de goedkoopste vorm van beleid aangezien de thuisverpleegkunde een federale bevoegdheid is, gefinancierd vanuit het Riziv."

Aangepast vergunningenbeleid

"We denken dat een preventief beleid waarin Vlamingen gestimuleerd worden om gezond en fit te blijven kan helpen om ouderen langer thuis te houden. Dat preventief beleid moet breed genoeg gaan en ook een stukje woonbeleid capteren. Zo kunnen lokale overheden, naar Scandinavisch voorbeeld, zestigers door subtiele motivatie – nudging – aansporen om hun woning levensloopbestendig te maken. Ze zouden daarmee rekening moeten houden in hun vergunningenbeleid. Ik merk dat bitter weinig grote appartementsgebouwen langs de kust toekomstbestendig zijn gebouwd. Zijn de nieuwe kustappartementen voldoende rollator en rolstoel-vriendelijk?," werpt Staes op.

Zorgclusters

"Wij geloven dat het beter is ziekenhuizen, revalidatiecentra, poliklinieken, eerstelijnszorg, apotheken…  niet in afzonderlijke silo’s te laten functioneren, maar in zorgclusters," aldus Etienne. "Op die manier kan er veel synergie ontstaan. Veel ziekenhuizen in België zitten in het rood. De noden nemen toe, maar de middelen volgen niet altijd. Ook voor de patiënten bieden zorgclusters voordelen. Ze kunnen er kennismaken met zorg die ze op dat moment nog niet nodig hebben, maar misschien later wel. Dit verlaagt de drempel. Dat de kennis voor er gebundeld is bevordert de samenwerking en de netwerking. Het is ook een goede plaats voor assistentiewoningen, met een grote concentratie aan zorgverleners die inzetbaar zijn voor verschillende noden."

Thuis- en campuszorg

"Ouderdomsziektes zoals dementie maken thuiszorg voor een toenemend aantal mensen zo goed als onmogelijk. Tegelijk vormt eenzaamheid een grote uitdaging. Naast thuiszorg zal er ook nood blijven aan bijzondere acute zorg voor patiënten met slepende ziektes," stelt Etienne. "De babyboomers zullen andere verwachtingen hebben van een woonzorgcentrum dan de huidige bewoners: kleinere complexen, woonzorgcentra geïntegreerd in een stedelijke omgeving en in een sociaal weefsel: crèches, scholen, winkels – om eenzaamheid tegen te gaan –, maar ook zorgcampussen die alle zorgfaciliteiten op een plek herbergen."

"Wij begrijpen dat de meeste mensen nooit willen verhuizen naar een woonzorgvoorziening en dat de politiek daarin een stuk meegaat," meent Staes. "Maar je kan een thuisomgeving nooit vergelijken met een gespecialiseerde zorgomgeving waar de klok rond medewerkers aanwezig zijn of met een aan de leeftijd aangepaste woning. "Thuiszorg is ongetwijfeld zeer belangrijk, maar mag geen fetisj worden. Thuis moet een plek zijn waar mensen zich fysiek en emotioneel veilig en comfortabel voelen. Indien dit niet meer kan, door bijvoorbeeld fysieke ongemakken in combinatie met een onaangepaste infrastructuur of een gebrek aan mobiliteit buitenshuis, dan is het mogelijk dat ‘thuis’ sluipend evolueert naar een zeer oncomfortabele vorm van 'eenzame opsluiting.'"

"Residentiële ouderenzorg in Vlaanderen is meer dan woonzorgcentra," merkt Staes op. "Er zijn ook assistentiewoningen, centra voor kortverblijf, centra voor herstelverblijf en dagverzorgingscentra. Ook wordt er almaar meer nagedacht over vernieuwende cohousingconcepten en andere kleinschalige wooninitiatieven."

Europese groene regelgeving

"De belangrijkste trends zijn eigenlijk niet specifiek voor de zorgsector, maar doen zich in de hele bouwsector voor," zegt Verachtert op. "De grootste impact is die van de Europese Green Deal om tegen 2050 klimaatneutraal te zijn en de tussenstap om tegen 2050 de uitstoot van CO2 met 55% verminderd te hebben. Het aandeel van renovaties in ons werk zal toenemen, vooral met doorgedreven energetische renovaties. Tegelijk komen er nieuwe vragen op ons af. Zo mogen vanaf 2025 nieuwe gebouwen geen aardgasaansluiting meer krijgen, tenzij in enkele zeer specifieke gevallen. De initiatiefnemers moeten dan lokale energieproductie en -opslag mee inplannen. Dit vergt meer dan alleen hogere initiële investeringskosten. Die investeringen betalen zichzelf op termijn wel terug, deze installaties moeten ook beheerd en onderhoud worden. Daarom doen zorginstellingen almaar meer een beroep op zogenaamde Esco's, bedrijven die op hun gebouwen op hun eigen kosten zonnepanelen of andere productiemiddelen van energie plaatsen en onderhouden. De opgewekte stroom verkopen ze dan aan de zorginstelling."

Groep Van Roey nam zowat vijf jaar geleden de strategische beslissing om binnen de groep een Esco-service uit te bouwen. "Enkele andere aannemers deden dit ook. Slechts een beperkt aantal bouwbedrijven heeft voldoende financiële slagkracht en expertise om zich hieraan te wagen. Andere Esco's zijn meestal opgericht vanuit de energiesector."

"Het aandeel van de technieken ten opzichte van dit van de ruwbouw wordt almaar groter. In ziekenhuizen valt dit des temeer op doordat de verblijfsduur van de patiënten almaar korter wordt en er dan in bouw- en renovatieplannen minder verblijfskamers worden ingetekend en meer medisch-technische lokalen. Groep Van Roey heeft de voorbije jaren doelbewust een aantal gespecialiseerde technische bedrijven overgenomen. We leveren bijna alleen totale gebouwen op, slechts in uitzonderlijke gevallen alleen de ruwbouw. Maar je kan niet alles in eigen huis hebben. We blijven dan ook veel samenwerken met onderaannemers."

Duurzaam bouwen én rapporteren

"In Scandinavië is het al wettelijk verplicht dat gebouwen van meer dan 1.000 m² jaarlijks maximaal 12 kg CO2 per m² mogen uitstoten. Daarbij wordt niet alleen de operationele emissie meegerekend, maar ook de 'embodied' CO2, de totale koolstofuitstoot gepaard met de bouw en levensduur van een gebouw. In België is dat nog niet het geval, maar het gaat die richting uit. Concreet zullen we meer met lokale, circulaire en biobased materialen moeten werken. Ik denk in de eerste plaats aan kruisgelamineerd hout, kortweg CLT. Zorgcampus Sint-Jozef in Ekeren is helemaal opgetrokken in CLT. Met dit materiaal hebben we ook al AZ Sint-Jozef opgetopt," aldus nog Verachtert. Johan Staes ziet vooral heil in modulair bouwen. "Waarbij binnenin het gebouw er makkelijk verschoven kan worden. Of beter, dat met de minst mogelijke werken binnen bijkomende of nieuwe ruimtes kunnen worden ontwikkeld."

Onaanpasbare gebouwen verkocht

Een Europese verplichting die er veel sneller aankomt is de duurzaamheidsrapportering (ESG, environmental, social & governance). Voor de grootste spelers is ze nu al van toepassing. ""Cofinimmo is al meer dan vijftien jaar actief bezig met ESG, lang voordat het een algemeen bekend begrip werd," legt Etienne uit. "Wij engageren ons om de energie-intensiteit van onze gebouwenportefeuille tegen 2030 met 30% te verminderen ten opzichte van het niveau van 2017, om 130 kWh/m² te bereiken. Deze doelstelling is vastgelegd volgens de Science-Based Targets-methodologie (SBTi). De inspanningen om mee de wereldwijde opwarming van de aarde tot 1,5°C te beperken, kunnen zo geobjectiveerd worden."

"Voor de opgelegde duurzaamheidsrapportering hebben we de voorbije jaren een aantal zorgoperatoren begeleid in hun transformatie naar duurzamere gebouwen. Dit houdt uiteraard investeringen in en moet haalbaar zijn zowel voor een investeerder zoals Cofinimmo als voor de zorguitbaters. Een extra ESG-investering wordt gecompenseerd door bijvoorbeeld een hogere huurprijs of een langere huurtermijn. ESG is nu al een essentieel aspect bij het goedkeuren en opstarten van een project, in de ‘due diligence’ fase."

"We gaan ook voortdurend na of de gebouwen die wel al in portefeuille hebben voldoende futureproof zijn. We bekijken waar we kunnen vernieuwen en aanpassen en waar niet. Wanneer dit niet mogelijk blijkt past een gebouw niet meer in onze portefeuille. Zo hebben we de voorbije tien jaar, naast onze stevige groei, voor ruim 250 miljoen euro aan zorgvastgoed verkocht. Cofinimmo heeft dus geen oud patrimonium. Een groot deel van onze gebouwen hebben we pas de voorbije jaren verworven."

Fusies van ziekenhuizen

"De huidige fusiegolf in de ziekenhuizen, die door de overheid wordt aangemoedigd, is geen slechte zaak," is de mening van Geert Verachtert. "Een grote organisatie kan makkelijker een groot innovatief project dragen. Wel zullen zelfs grote aannemers meer moeten samenwerken in tijdelijke combinaties, om de risico's verbonden aan grotere opdrachten te spreiden. Bovendien leiden de fusies soms tot concentraties en komen er zo oude campussen vrij voor nieuwe bouwprojecten." Leidt de toenemende verkorting van het verblijf in ziekenhuizen tot meer bouwinitiatieven in de revalidatiesector, zoals het bestaande 'zorghotel' in Edegem? "We kregen nog geen vragen in die zin, maar houden er rekening mee dat ze er kan komen."