Burenberg: stedelijke puzzel van nieuwbouw, renovatie en logistiek

Na 15 jaar leegstand krijgt de voormalige ACCO-site in Leuven een nieuwe bestemming als duurzame stadswijk. Het project Burenberg beslaat zowat twee hectare in het binnengebied tussen de Brusselstraat, Kaboutermansstraat en Goudsbloemstraat en combineert woningen, co-living, studentenkamers, zorgfuncties, kantoorruimte en horeca met een publieke parktuin van 4.600m². De wijk mikt bovendien op een hoge duurzaamheidsambitie, met onder meer een geothermisch warmtenet, zonnepanelen, slim waterbeheer en een autoluwe inrichting dankzij ondergrondse parkeerlagen.
Achter de programmatische rijkdom schuilt vooral een werf van uitzonderlijke complexiteit. Want Burenberg is geen project dat zich eenvoudig in één bouwlogica laat vatten. Nieuwbouw en renovatie lopen er door elkaar. De historische arbeiderswoningen en het voormalige klooster van de Broeders van Liefde worden gerenoveerd en herbestemd, wat maatwerk vroeg. De site ligt ingebed in de Leuvense binnenstad, met smalle aanrijdroutes en nauwelijks buffer voor stockage of circulatie. Voeg daar ook nog de ondergrondse parking, de erfgoedcontext en de archeologische gevoeligheid aan toe en het wordt duidelijk waarom de uitvoering hier minstens even interessant is als het eindbeeld.

Regie over een uitgebreid speelveld

Het diverse programma en de parallelle deelwerven vroegen om een robuuste projectorganisatie om alle activiteiten in goede banen te leiden. “Om de verschillende gebouwen parallel op te trekken hebben we inderdaad een uitgebreid projectteam nodig. Het team van TM Houben – Vanderstraeten bestaat uit 3 projectleiders, zes werfleiders, een ingenieur technieken en twee projectingenieurs", opent projectleider Alexander Van Camp. Voor Burenberg was dit team geen overorganisatie, maar een noodzakelijke basisvoorwaarde om de werken op het uitgestrekte terrein te beheersen. “We hebben verschillende werftoegangen gecreëerd zodat we in de verschillende fasen vlot bereikbaar waren. Om het overzicht op de leveringen te bewaren, werkten we met een doorgedreven leveringsplanning en een verantwoordelijke die ervoor zorgde dat de leveringen bij de juiste loszone of torenkraan terechtkwamen.”
Die organisatie kreeg pas echt betekenis in de fasering. Het tempo moest hoog blijven zonder veiligheid of bereikbaarheid uit het oog te verliezen. “Om dat te bereiken, hebben we de kelder opgedeeld in meerdere fasen. Telkens zo’n deelfase klaar was, konden we al aan de bovenbouw beginnen. Omdat niet alle gebouwen onderkelderd zijn, konden we de werken ook spreiden om de veiligheid te waarborgen.”
“Daarnaast kon ook een deel van de renovatie als losstaand project gezien worden", pikt Hanne Stassen in. “Het kon dus voor een groot deel parallel lopen met de nieuwbouw zonder grote conflicten te veroorzaken. Over de verschillende residentiële gebouwen heen hebben we overigens met dezelfde partners gewerkt. Zo konden ploegen in een continue flow van het ene gebouw naar het andere doorschuiven. Die uitvoeringsvolgorde en fasering hebben we kort opgevolgd via het LEAN-principe.”

Twee lastenboeken, één werf

Zelfs met LEAN bleef de coördinatie van ondergrondse parking, nieuwbouw en renovatie een pittige uitdaging. “Op het juiste moment de juiste onderaannemers op elke deelwerf aan het werk zetten en houden was een organisatorisch kluwen", erkent Alexander Van Camp. Hanne Stassen wijst daarnaast op het feit dat de projectstructuur zelf een extra laag complexiteit toevoegde: “Binnen het project waren er twee verschillende architectenteams actief. Dat zorgde administratief voor extra uitdagingen. We moesten namelijk twee keer per week een afzonderlijke werfvergadering organiseren, moesten rekening houden met twee verschillende lastenboeken met andere eisen voor materialen en werkmethodes. Om het overzicht te bewaren hebben we dan ook twee fulltime projectleiders ingezet: één met focus op de nieuwbouw en één voor de renovatie.”

Bouwen op de millimeter

De renovatie van het klooster was het meest onvoorspelbare deel van de opdracht. Alexander Van Camp illustreert dat met de realisatie van een nieuwe lichtschacht waarbij twee bestaande wanden fungeerden als zijwanden. “Deze wanden liepen niet 100% recht, zowel horizontaal als verticaal, en bovenaan moesten we tussen twee dakspanten door. Daarbij hadden we in totaal maar 2cm speling. Nog uitdagender was de dakrenovatie. Bij de demontage bleek dat verschillende spanten en gordingen niet in orde waren en verbindingen hermaakt moesten worden. Er was geen enkele rechte lijn in de dakstructuur. Dat betekende dat alles stap voor stap in het werk bekeken moest worden.” “Aanvullend dienden we de oude gebouwen zoveel mogelijk naar de hedendaagse normen te brengen. Dat vereiste niet alleen creativiteit van de architect en ingenieur, maar ook van ons als aannemer", zegt Hanne Stassen.

Maatwerk in meervoud

De architectuur van Burenberg combineert heel uiteenlopende bouwsystemen en afwerkingen. Dat bracht heel wat technische uitdagingen met zich mee. Alexander en Hanne illustreren: “In de kapel hebben we de bestaande binnendeuren gerecupereerd en gerestaureerd. Het houten buitenschrijnwerk hebben we gereconstrueerd volgens het originele uitzicht. De andere gebouwen hebben zinken puntdaken, waarbij geen enkel dakvlak gelijk was aan het andere. In een gebouw liepen verschillende geveldelen schuin en deden de raamdorpels ook dienst als geveldrager. Voor de natuursteen gevelbekleding van een gebouw vroeg de architect een specifiek voegenplan te volgen. Op een andere plaats werden betonnen sierelementen (balken en kolommen) als exoskelet toegepast, wat impact had op de opbouw van gevelsteigers en de andere werken aan de gevel. De houten gevelbekleding in de verschillende gebouwen diende aan strenge eisen op vlak van brandreactie te voldoen.”

De werf als schaakbord

De ligging van de werf vroeg om een strakke logistiek. “We hebben echt creatief moeten omspringen met de beschikbare ruimte. Daarbij was het belangrijk dat alles mooi afgebakend was en alles zijn plaats heeft. We hebben de ruimte multifunctioneel ingezet. Een zone kon vandaag houtopslag zijn, morgen prefabzone en overmorgen opstelplaats voor een mobiele kraan. We hebben leveringen ook altijd consequent voor 8u ingepland om de ochtendspits te vermijden”, vertelt Alexander Van Camp. Interne communicatie was cruciaal om werflogistiek vlot te laten lopen. “Zeker omdat het werfteam in de beginfase verspreid over de site zijn werfkantoren had. Om die fysieke afstand op te vangen, werkten we met online agenda’s voor de verschillende kranen zodat iedereen continu op de hoogte was van leveringen en kraanbezetting. Organisatorische discipline was dus even belangrijk als technische expertise", stelt Hanne Stassen.

Mensen plannen

Welke les blijft na zo’n werf bij? Zowel bij Hanne als Alexander komt een vorm van planning als eerste naar boven. "De leveranciersplanning, maar belangrijker nog de mensenplanning. Om ervoor te zorgen dat elke werfleider weet waar zijn prioriteiten moeten liggen, welke zaken hij moet behartigen en welke niet. Door over meerdere gebouwen met dezelfde partners te werken, verliep de communicatie gemakkelijker en was de werkwijze voor iedereen na verloop van tijd duidelijk. Hierdoor ontstond wederzijds vertrouwen.”