‘Durf opnieuw in de hoogte te bouwen’

De ploeg achter het Vastgoedevent in Gent haalde onlangs de nieuwe Gentse stadsbouwmeester naar het Huis van de Bouw om samen met schepen van Stadsontwikkeling, Ruimtelijke Planning en Wonen Sven Taeldeman te praten over het Gentse woonbeleid.

“Op verschillende edities van het Vastgoedevent hebben we aangedrongen op het aanstellen van een stadsbouwmeester. Hij is reeds zes maanden aan de slag en dat hij zich al wat heeft kunnen inwerken, vonden we een mooi uitgangspunt om hem voor te stellen aan de deelnemers van het Vastgoedevent”, kondigde Christophe Maes aan.

Schepen Taeldeman zette de avond in met het schetsen van een aantal bijzonderheden en pijnpunten. “Op een totale bevolking van 260.000 inwoners zijn er in Gent afgerond 33.000 studenten op kot en nog eens 15.000 kotstudenten die niet geregistreerd zijn als inwoner. Zowat de helft van de inwoners in Gent is huurder. Dat aandeel ligt daarmee dubbel zo hoog als het gemiddelde voor Vlaanderen. Eén van de redenen daarvoor is het grote aandeel van alleenstaanden, die financieel vaak niet anders kunnen dan huren. Minstens 50% van de gezinnen in Gent heeft maar één inkomen en dus meestal ook geen startkapitaal om een woning te kunnen kopen. Kopen is voor heel wat Gentenaars uitgesloten omdat de verkoopprijzen te hoog liggen en er daarbovenop vaak nog hoge renovatiekosten komen voor wat wel nog enigszins betaalbaar is”, vertelt Taeldeman.

Studenten

Er is volgens de schepen in zijn stad een discrepantie tussen de vraag en het aanbod inzake huurwoningen. “De grootste groep huurders kan maandelijks slechts 600 € of 200 € minder betalen dan wat gevraagd wordt voor de grootste groep van huurwoningen. Er is een groeiende vraag naar huurwoningen voor 400 tot 600 €, terwijl daar nauwelijks een aanbod tegenover staat. Een deel van het probleem zit bij de studentenhuisvesting. Zij ‘eten de markt op’ en verhogen de prijsdruk. Dat willen we aanpakken door de studenten meer dan vandaag te concentreren in grootschalige complexen, zodat ze zich minder mengen met de andere Gentenaars”, stelt Taeldeman.

Hij ziet nog meer trends in Gent. “De eigenaars van de woningen zitten steeds meer in de stadsrand, terwijl in het centrum vooral gehuurd wordt. Er komen steeds meer appartementen en in het algemeen schuift de Gentse woonmarkt nog verder op in de richting van de verhuur. Inzake nieuwbouw is er geen aanbod meer van eengezinshuizen, wel enkel nog appartementen. De woonmobiliteit neemt toe en we gaan op macroniveau van een eigendomsmarkt naar een gebruiksmarkt. Dat zien we ook in de nieuwe woonvormen als cohousing, clt, huurkopen en huurderscoöperatieven. Die nieuwe vormen zijn het experimentele stadium voorbij en die nieuwe woonvormen wil ik in een volgende legislatuur op een veel grotere schaal gaan uitrollen”, stelt Taeldeman.

De nieuwe Gentse stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele wil in het het woonbeleid niet de ‘bewaker’ zijn van de goede smaak inzake architectuur. “Dat zou betekenen dat ik pas op het einde van het proces in beeld kom, terwijl ik eerder bij het begin of in de loop van het proces aanwezig wil zijn, op basis van een helikoptervisie. Gent is een stad met groeipijnen. Er is druk op de woonmarkt, maar ook op de openbare ruimte en op de mobiliteit. Met de betonstop zal die druk nog toenemen”, voorspeelt Vanden Abeele.

Uitdagingen

Hij ziet genoeg uitdagingen in de Arteveldestad. “De helft van de Gentse gezinnen huurt. De helft van de huurwoningen verkeert niet in goede staat. Heel wat huurders en Gentse gezinnen hebben een migratieachtergrond. Daarbovenop is Gent ambitieus inzake klimaatdoelstellingen. Voor al die uitdagingen is er niet één zaligmakende oplossing, maar moeten we werken met vele kleine oplossingen. We moeten in Gent zowel stad bijbouwen als ruimte vrijhouden”, stelt Vanden Abeele.

De nieuwe Gentse stadsbouwmeester heeft ook enkele voorzetten voor het stadsbestuur. “Stop met alle gaten te vullen. We mogen niet alles volbouwen, maar moeten selectief verdichten op die plaatsen waar dat een meerwaarde oplevert. We mogen ook niet te snel willen zijn, zodat we ook nog de volgende jaren ruimte en mogelijkheden hebben om in te spelen op de noden die zich dan zullen stellen. Durf op kleine en grotere schaal te slopen om de woonkwaliteit te verbeteren. Dat moet niet enkel in de 19de-eeuwse stadsgordel, maar ook in de 20ste-eeuwse gordel”, geeft Vanden Abeele aan.

Hij roept de stad op om opnieuw meer hoogbouw toe te laten. “We kennen de fouten uit het verleden en die kunnen we dus vermijden. Tegelijk is hoogbouw niet het ultieme redmiddel om te kunnen verdichten, maar het mag ook niet het ‘zwarte beest’ zijn van het woonbeleid”, meent de stadsbouwmeester. Als laatste voorzet geeft hij mee dat een stad veel meer is dan wonen. Er moet ook plaats zijn voor werk, winkelen, ontspanning, onderwijs, cultuur, …

In het afsluitende debat met o.m. vertegenwoordigers van de lokale vastgoedsector kwamen vooral oude pijnpunten naar boven: voor het mobiliteitsplan werd niet geluisterd naar ondernemers en vastgoedspelers, stedelijke reglementen zijn te rigide, er is vooral ‘bewaking’ op het moment dat een vergunning gevraagd wordt en niet tijdens het ontwerpproces, de stad komt als (mede)ontwikkelaar soms in het vaarwater van de private markt, het voortraject van grote bouwprojecten duurt te lang, …

Huursubsidies

De panelleden gaven bovendien aan dat politici er niet moeten op rekenen dat de gemiddelde huurprijzen zullen dalen. “Het bruto rendement op huur kan niet nog lager. Huurprijzen zullen eerder stijgen dan dalen. Er worden ook veel huurpanden aangepakt of herbouwd, wat de prijzen opdrijft. Huursubsidies kunnen een oplossing zijn om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen”, meent Geoffrey Giet van Agence Rosseel.

Ook de meerwaardebelasting op bv. extra bouwhoogte in het kader van de betonstop is volgens Ron De Meyer van InHouse Vastgoed en Wouter Demuynck van Alides een doorn in het oog van de Gentse makelaars en ontwikkelaars. De Gentse stadsbouwmeester blaast daarover koud en warm. “Er zijn lusten aan het systeem, dus is het logisch dat er ook lasten aan verbonden zijn. Maar de door de Vlaamse regering voorgestelde percentages zijn onhaalbaar hoog.”

Organisator Christophe Maes vroeg aansluitend waar de grote projecten voor Gent blijven. “De voorbije twintig jaar werden o.m. op de Mipim in Cannes telkens grote bouwprojecten voorgesteld: het voetbalstadion, de site van Flanders Expo, de buurt van het station,… al die grote projecten zijn nu gerealiseerd, maar wat ligt er in het vet voor de komende twintig jaar? Wat zal er gerealiseerd worden en in welk stadsdeel is helemaal niet duidelijk”, vraagt Maes. Schepen Taeldeman geeft toe dat er geen nieuwe grote projecten in de pijplijn zitten. “We werken niet aan specifieke projecten, maar eerder aan bepaalde richtingen waar we met het Gentse woonbeleid naartoe willen”, besluit Sven Taeldeman de avond.

Als aanloop naar de volgende lokale verkiezingen is er op 13 september het Vastgoedevent onder de vorm van een debat met vertegenwoordigers van zowat alle politieke partijen in de opera in Gent.