Luc Ysebaert over de nieuwe realiteit in de industriebouw

Als marktleider in prefab betonbouw heeft de groep uit Wortegem-Petegem zich de voorbije decennia ontpopt tot een verticaal geïntegreerde speler met een internationale voetafdruk. Maar zelfs voor een gigant als Willy Naessens Industriebouw zijn de huidige marktomstandigheden uitdagend. “Om de huidige situatie te begrijpen, moeten we terugkijken naar de uitzonderlijke periode tijdens en vlak na de coronacrisis”, zegt Ysebaert. "Sindsdien is de markt serieus veranderd.”

Een keiharde concurrentiestrijd

“We zijn actief in vier grote takken: distributiecentra, kmo-gebouwen, retail/food en speciale projecten, zoals voetbalstadions, zwembaden en parkeergarages. Vooral die eerste tak kende tijdens de coronajaren een ongekende bloei. De distributiecentra schoten als paddenstoelen uit de grond. Gedurende een drietal jaar werd er in België gemiddeld ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter aan logistieke centra gebouwd. Alleen al op de as Antwerpen-Luik is er ongeveer een miljoen vierkante meter bijgebouwd, en wellicht is dat nog een onderschatting. In die booming businessjaren hebben we zelf ook heel veel in productiecapaciteit geïnvesteerd via onder meer overnames, en dat was nog maar net genoeg om de vraag te kunnen volgen. Mochten alle projecten die op tafel lagen ook gerealiseerd zijn, zou er in ons land simpelweg te weinig beton voorhanden zijn geweest. Ik citeer wijlen Willy Naessens: als er ergens een 'te' voor staat, dan blijft het niet duren."

Willy’s vrees is uitgekomen. De markt voor logistiek vastgoed viel nagenoeg stil. “De productiecapaciteit is nog intact maar het gerealiseerde bouwvolume voor distributiecentra is teruggevallen naar amper 300.000 à 400.000 vierkante meter. Ook de vraag naar grote retailparken en -baanwinkels stagneert. De oorzaken zijn divers: gestegen bouwkosten, een afnemende consumptie, oorlogen, onzekerheid, ... Terwijl we vroeger met drie of vier concurrenten moesten rekening houden als een tender werd uitgeschreven, staan er vandaag vijftien collega’s in de rij. Iedereen probeert zijn deel van de koek binnen te halen om zijn fabrieken draaiende te houden, en dat zet de marges enorm onder druk. Investeerders zitten op vers geld te wachten of wachten af tot de prijzen voldoende gezakt zijn. Het gevolg is een keiharde concurrentiestrijd.”

Toch is het blijkbaar niet allemaal kommer en kwel. Terwijl het logistieke segment sputtert, blijft in ons land de vraag in de kmo-markt stabiel. “Als de prijzen beginnen te zakken, vinden kmo’s de tijd rijp om te investeren en dat merken we vandaag, in het bijzonder in de voedingssector in West- en Oost-Vlaanderen. Die activiteit vangt voor een deel de overcapaciteit op die de voorbije jaren is ontstaan. Bovendien is de toegevoegde waarde per vierkante meter in de kmo-sector groter. Een kmo-gebouw kost heel wat meer per vierkante meter dan een logistieke unit, omdat er nu eenmaal veel meer bouwmateriaal in verwerkt zit.”

Elke dag groener dan gisteren

Een thema dat niet meer weg te denken is uit de bouwsector, is duurzaamheid. Maar hoe verhoudt die groene ambitie zich tot de economische realiteit en de industriebouw van vandaag? "Verduurzaming komt in elk gesprek dat in de sector wordt gevoerd aan bod”, zegt Ysebaert, “maar als het op betalen aankomt, kiest de klant toch vaak voor de goedkoopste optie, zeker in de kmo-tak. Groene opties zijn geweldig, zolang ze geen geld kosten of op voorwaarde dat wij als aannemer de kost willen dragen. En daar komt het vandaag dus vaak op neer. Als marktleider vinden we het onze morele plicht om de verduurzaming te trekken, zelfs als de markt er nog niet expliciet om vraagt. Bijgevolg is de duurzaamheidsreflex vandaag in heel onze groep standaard geworden. We hebben een team van een zestal mensen dat elke dag op zoek gaat naar manieren om in al onze fabrieken beter te doen dan gisteren. De verbetering van onze processen heeft intussen onder meer geleid tot CO₂-reducties tot 50 procent, dankzij het gebruik van nieuwe betonrecepturen met minder portlandcement en meer hernieuwbare ingrediënten. Als er een reductiemogelijkheid is, dan passen we onze productieprocessen aan, zo simpel is dat. Hoe snel we daarin verder kunnen gaan, hangt helaas niet louter van onze inspanningen af. De wetgeving hinkt achterop. Technisch kunnen we al veel meer dan wat de normen toelaten en het duurt flink wat tijd vooraleer bijvoorbeeld nieuwe, groenere betonsamenstellingen officieel gecertificeerd raken."

“De grootste revolutie op vlak van duurzaamheid zit ook in de manier van bouwen. Anderhalf jaar geleden, helaas net te laat voor de grote hausse in de logistieke bouw, hebben we daarom ons Circle-concept gelanceerd dat op circulariteit inzet. Het is een methode voor demontabel bouwen met beton, waarbij we gebouwen ontwerpen met herbruikbare en recyclebare elementen. Dat zorgt voor minder afval en het verlengt de levensduur van materialen. Dit systeem gebruikt 100 verschillende soorten betonelementen die eenvoudig uit elkaar te halen zijn. 75% ervan kan daardoor zonder schade worden hergebruikt in andere projecten, 25% is recycleerbaar. We spreken daarom niet langer over een ‘gebouw voor de toekomst’ maar over ‘elementen voor de toekomst’. Als een logistiek gebouw over twintig jaar niet meer nodig is, kunnen we gewoon de elementen demonteren en elders hergebruiken."

Op zijn Belgisch in Scandinavië

In deze volatiele markt bewijst het unieke bedrijfsmodel van de Willy Naessens Group zijn waarde. De groep staat bekend om zijn ver doorgedreven verticale integratie en beheert de volledige keten: van de productie van het beton en de prefab-elementen tot het transport en de montage op de werf.

"Op momenten als deze, wanneer er een prijzenslag woedt, is die integratie een belangrijk wapen", stelt Ysebaert. "We zijn niet afhankelijk van derden voor onze leveringen of onze prijzen. Omdat wij alles in eigen huis hebben, kunnen we aan de knoppen draaien doorheen de hele keten. Als de marges onder druk staan, hebben we meer mogelijkheden om de impact te spreiden over de verschillende schakels van ons proces. Dat geeft ons de ademruimte om projecten binnen te halen waar een montagebedrijf of een pure producent misschien moet passen.”

Ook de internationalisering speelt mee om risico's te spreiden en schokken op te vangen. “Als het regent in België, schijnt de zon misschien elders. We zijn vandaag actief in zes landen: België, Nederland, Frankrijk, Luxemburg, is onze klassieke afzetmarkt maar daar hebben we sinds kort Denemarken en Zweden aan toegevoegd. In Scandinavië zijn we volop aan het bouwen omdat ons prefabconcept daar enorm veel toegevoegde waarde kan bieden. We zien dat onze typische Belgische manier van bouwen daar enorm aanslaat, ondanks de afstand en de transportkosten. De productie van de elementen gebeurt immers in ons land en in Frankrijk. De meerkost van transport proberen we te compenseren dankzij de efficiëntie die we aan de dag leggen. En dus vertrekken, vanuit de havens van Duinkerke en vanop onze laadkade in Bornem, geregeld schepen met 10 à 15.000 vierkante meter gebouw naar de werven in het noorden. Het is momenteel niet de bedoeling om daar productiecapaciteit bij te bouwen, integendeel, het is een manier om onze fabrieken hier te laten draaien.”

“België blijft onze grootste afzetmarkt en dat zal altijd zo blijven maar onze activiteiten nog meer uitbreiden in onze buurlanden behoort zeker tot de mogelijkheden, al is ook dat niet evident. Duitsland bijvoorbeeld lijkt een evidente markt voor ons, maar de wetgeving is bijzonder taai. Maar zeg nooit nooit, we blijven constant kijken naar nieuwe opportuniteiten. Europa is een mooi concept, maar voor een bedrijf als het onze is het daarom niet overal even gemakkelijk om voet aan de grond te krijgen. Zo hebben we onze productie in Roemenië vorig jaar gesloten omdat het te moeilijk was om de juiste medewerkers te vinden en de kwaliteit te garanderen.”

Creatief ruimtegebruik

Door de schaarste aan open ruimte, in combinatie met de strenge regels rond de betonstop, en de snelheid waarmee de nog beschikbare zones volgebouwd worden, ziet Ysebaert een duidelijke verschuiving naar de exploitatie van brownfields. "De tijd dat we zomaar nieuwe industrieparken konden aansnijden in de open ruimte is voorbij. Er komen nog nieuwe zones bij maar die liggen dan op oude industriële gronden. Voor ons maakt dat niet zo veel uit. We breken de versleten, energieverslindende hallen af, saneren de bodem en hergebruiken maximaal gewelven en sloopmateriaal in de bouw van moderne, energiezuinige infrastructuur. Naast dergelijke reconversie ligt de toekomst evenzeer in de renovatie. In dat verband hebben we begin dit jaar Edibo overgenomen, een collega-aannemer die zich onder andere bezighoudt met vernieuwbouw. Een perfecte aanvulling van onze traditionele nieuwbouwactiviteiten.”

Het ruimtegebrek in Vlaanderen dwingt de sector ook tot creativiteit in de hoogte. "Een paar decennia geleden bouwden we hallen van 7 of 8 meter hoog. Vandaag is 12 à 13 meter de standaard en zetten we gebouwen neer van 40 meter hoog voor geautomatiseerde magazijnen, met laadkaaien op 15 meter hoogte. Niet iedere aannemer kan die extra complexiteit aan en dus heeft ook dat een positieve invloed op onze concurrentiepositie.”

“Op dit vlak heeft de wetgever ingezien dat er weinig andere mogelijkheden waren dan in de hoogte te bouwen. De 45-gradenregel voor de afstand tot de perceelsgrens is gelukkig afgeschaft. Voor de rest zet de manier waarop in ons land – en bij uitbreiding West-Europa – met vergunningen wordt omgesprongen vooral een rem op de bouw. De doorlooptijden voor omgevingsvergunningen zijn opgelopen van maanden naar jaren, terwijl we weten dat het project uiteindelijk toch wordt goedgekeurd. Voor investeerders leidt dat echter tot drama’s. De rechtszekerheid is zoek. Je kan een perfect dossier indienen, dat aan alle regels voldoet, en toch wordt het vernietigd of eindeloos vertraagd door procedureslagen of bizarre claims. Not In My Backyard is de standaard geworden en als er ergens een vogelnest of een broedende kikker wordt gevonden, ligt de werf stil. Begrijp me niet verkeerd, de focus op natuur en milieu is belangrijk, maar de balans is soms zoek. Ondernemers die willen investeren, haken af omdat ze geen zin hebben in een procedure van drie jaar met onzekere uitkomst."

Aan het eind van het gesprek overheerst bij Luc Ysebaert een gevoel van realistisch optimisme. "Het is een cyclus”, zegt hij filosofisch. "Ik loop al 39 jaar mee in deze sector. Ik heb de oliecrisis van begin jaren '90 meegemaakt, de bankencrisis van 2008, en nog eens 17 jaar later zitten we opnieuw in een moeilijke periode. Elke keer komt er een herstel. Deze crisis is trouwens anders dan de vorige; de vraag valt niet helemaal stil. Ik ben ervan overtuigd dat er opnieuw andere kansen komen. Er heeft nog geen enkele economie schade opgelopen door zich aan te passen. Stilzitten en wachten tot het overwaait, dat staat niet in ons woordenboek."

“Niet iedere aannemer kan de extra complexiteit aan die bouwen in de hoogte met zich meebrengt en dus heeft ook dat een positieve invloed op onze concurrentiepositie.”