Meer dan ooit mogelijkheden om verdicht te wonen, leven en werken op gebruikte terreinen en in oude gebouwen
De visie op de bouw van toekomstbestendige wooncomplexen is voor Revive niet eenduidig. “Het zijn zeker geen eenheidsworsten”, zegt Sofie Verstraete. “Het kunnen in onze visie nooit pure wooncomplexen zijn, eerder multi-complexen, waar wonen samengaat met andere functies.” Zeker is dat de complexiteit van het programma het gevolg is van een grondige voorstudie en de bevraging van de belanghebbenden.”
“Eerder multicomplex dan wooncomplex”
Voor kinderen uit de jaren ‘70 waren wooncomplexen niet zo complex als de naam suggereerde. Het waren grijze blokken verticaliteit waar mensen op een kleine oppervlakte samenwoonden, afgescheiden door dunne muren. Het soort plek waar je zo laat mogelijk ‘s avonds thuiskwam om ‘s morgens weer zo vroeg mogelijk te vertrekken. Ver van het ideaal: een alleenstaande villa met een gazon eromheen. Of, nog beter, een verbouwde fermette met een mobiscore die zich terugtrok achter de komma.
Publieke meerwaarde en maatschappelijke impact
“Precies die mobiscore is voor Revive vandaag bepalend voor de aankoop van een site”, zegt ingenieur-architect Sofie Verstraete. Na een vorig leven als ontwerper is ze intussen Chief Development Officer bij Revive. “Ik ben intussen net iets langer vastgoedontwikkelaar dan architect,” zegt ze, “maar in mijn hart ben ik het nog steeds. Het wringt soms wel een beetje dat je als ontwikkelaar meteen een label van geldschepper opgekleefd krijgt. Terwijl het meer dan ooit onze ambitie is om een ontwikkelaar te zijn die duurzame stedenbouw, een goed ruimtelijk rendement en woonkwaliteit prioritair stelt. Mijn passage bij het architectuurbureau Elemental van Pritzker Prize-winnaar Alejandro Aravena in Chili heeft mijn interesse gewekt voor woon- en klimaatprojecten die publieke meerwaarde en maatschappelijke impact creëren. Betaalbaar wonen is een van zijn stokpaardjes en dat moet volgens hem hand-in-hand gaan met de zorg voor natuur en klimaat. Van hem heb ik geleerd hoe belangrijk het is om, vooraleer je achter de ontwerptafel kruipt, na te denken over een programma dat met alle mogelijke factoren rekening houdt. Better than to design, is to define the program. Als je écht impact wil hebben, moet je de opdracht kunnen schrijven. Overleg en inspraak in de voorbereidende fase is cruciaal om een woonproject te realiseren dat toekomstbestendig is en relevant voor een buurt. Terug in België heb ik in Revive een bedrijf gevonden waarmee we die waarden in de praktijk brengen ... en waardoor ik mij er makkelijker mee kan verzoenen dat ik zelf niet meer ontwerp. We willen uitdrukkelijk een maatschappelijke ontwikkelaar zijn. Dat is een heel andere insteek dan vastgoed ontwikkelen om zoveel mogelijk centen op te strijken.”
Verdichten en verbinden
Maar, ze was over die mobiscore begonnen, de indicator voor de mobiliteitsvriendelijkheid van een locatie in België. Een cijfer tussen 0 en 10 dat aangeeft hoe goed een adres scoort op vlak van bereikbaarheid zonder auto. Een lage mobiscore wijst erop dat je op die locatie sterk afhankelijk bent van een auto, wat minder duurzaam is. "Triple A-locaties zijn voor ons in de eerste plaats industriële brownfields met een goeie mobiscore of op een decentrale plek waar we gemakkelijk verbinding kunnen maken met andere delen van de stad. Met het openbaar vervoer, de fiets of met de waterbus bijvoorbeeld. Recent kijken we echter ook uit naar andere mogelijkheden om verdichting te realiseren. Zoals bijvoorbeeld het bouwen op asfaltoases in verouderde kantoorgebouwen of leegstaande ziekenhuizen .”
“Verdichten is sowieso our way to go. Het klimaat daagt steden en dorpen uit om compacter te worden. Verspreide bebouwing zorgt voor een enorme ecologische voetafdruk door hogere CO₂-uitstoot, meer autoverkeer en een groter energieverbruik. Verdichte woonwijken bieden daarentegen meer kansen voor duurzame energievoorzieningen zoals warmtenetten en collectieve regenwateropvang. Omdat we ons als ontwikkelaar specialiseren in grote projecten, kunnen we snel een belangrijke maatschappelijke impact bewerkstelligen. In België bouwen we telkens wooncomplexen vanaf 150 tot 400 entiteiten. In Polen en Portugal zijn dat er eerder tussen de 800 en 1.000. We gaan op zoek naar tweedehandsterreinen van doorgaans 4 tot 5 hectare, die ofwel vervuild zijn door een industrieel verleden of waarvan de bodem al op een andere manier verhard werd. We nemen uitdrukkelijk nooit open ruimte in.”
Het masterplan
Hoewel Revive aanvankelijk zuiver residentiele projecten ontwikkelde, gebeurt dat vandaag niet meer. “We doen niet meer aan dat soort monocultuur”, zegt Sofie. “In tegenstelling tot de meeste ontwikkelaars die zich toeleggen op vastgoed met maar één functie: industrie, kantoren, retail, residentiële projecten, houden we alle pistes open. Samen met alle mogelijke betrokkenen analyseren we de context van de site en stellen op basis van heel veel gesprekken een masterplan op. Door in te zetten op gemixte projecten, ontstaan zeer mooie synergiën en buurten met een interessante dynamiek. Behalve naar de manier waarop we de site kunnen aansluiten op andere stadsdelen, gaat onze focus daarbij uit naar de manier waarop mensen elkaar in en buiten de gebouwen zullen kunnen ontmoeten.”
“Zo was het aanvankelijk de bedoeling om van Ekla in Molenbeek een typisch woonblok met vijf bouwlagen te maken ... tot de terroristische aanslagen in 2016 plaatsvonden. Een zuiver residentieel project dreigde daardoor plots en commerciële flop te worden. Dat was nog maar eens een signaal dat we af moesten van die monotone aanpak. We hebben toen een grondige analyse van de site gemaakt en in een breed debat de uitdagingen op vlak van kansarmoede, onderwijs, zorg en tewerkstelling in kaart gebracht. Op basis daarvan hebben we een stuk van de site verkocht aan een lagere school en gingen we een samenwerking aan met Citydev om betaalbare woningen te realiseren. Het residentieel woonprogramma dat we aanvankelijk zouden realiseren, is uiteindelijk een gemixt verticaal project geworden; een combinatie van sociaal wonen, betaalbaar woningen en een deel marktconform, met een bijkomende laag van retail en kantoren. De opbrengsten voor ons businessplan en onze investeerders zijn gelijk gebleven maar we hebben wel heel veel extra maatschappelijke waarde gecreëerd.”
Bouwshift
De bouwshift van de Vlaamse overheid zit Revive als gegoten, al was een bijsturing van het businessmodel toch noodzakelijk. Naast industriële brownfields herontwikkelt Revive nu ook 'tweedehandse’ kantoorgebouwen en winkelcentra. Zo wordt in Brussel het gebouw van de Europese Commissie aan het Jubelpark omgevormd tot een complex met appartementen, binnentuin en dakterras. De uitdaging daarbij verschuift van sanering naar het technisch en energetisch omvormen van gebouwen, die in hun initiële functie achterhaald zijn door de tijd. Ook in deze nieuwe niche wordt de maatschappelijke visie niet losgelaten.
“Het aantal gegadigden voor het ontwikkelen van brownfields is toegenomen”, zegt Sofie. “Maar we geloven er sterk in dat we ons, met de combinatie van onze milieudoelstellingen en onze social goals, kunnen blijven differentiëren. Precies daarom hebben we in België, naast ons Regenerationfondsen voor brownfieldontwikkeling, ook een nieuw fonds opgericht. ‘Restore’ is bedoeld om bestaande gebouwen van minimum 10.000 vierkante meter te herontwikkelen volgens ESG-criteria. Het bevat expliciete, niet-financiële doelstellingen, zoals koolstofneutraliteit, betaalbaarheid, biodiversiteit en participatie. De helft van de wooneenheden moeten bovendien betaalbare woningen zijn en er is veel aandacht voor alternatieve woonvormen zoals cohousing, kangoeroewoning en zorgwoningen. Dat is uitzonderlijk en maakt het niet altijd gemakkelijk om als commercieel bedrijf de businessdoelstellingen te halen. En hoewel we als ontwikkelaar marktconform willen zijn, gaan we toch ook graag de extra mile als het op omgevingsaanleg en het bevorderen van de biodiversiteit aankomt. Het mogen met andere woorden niet enkel de mensen zijn die zich op onze sites welkom voelen. Ook de natuur proberen we maximaal te betrekken. Op sites zoals Saffrou in Oudenaarde leidde dat tot een autoluwe, veilige en groene woonomgeving. Om de impact van dit alles te meten hebben we een eigen model ontwikkeld. Ons 'Iris’ model bestaat uit 24 KPI's op vlak van duurzaamheid en sociale doelstellingen.”
Ruimte voor buurtactiviteiten
“De industriële brownfieldsites die we in het verleden hebben gesaneerd, dateren meestal van eind de 19de eeuw. Vaak maken daar industriële gebouwen deel van uit, relicten van een roemrijk textielverleden die soms gepromoveerd zijn tot monumenten die in de inventaris zijn opgenomen. Helaas zijn ze doorgaans niet geschikt om een residentiële functie aan te geven. We zoeken dan naar andere invullingen, als kantoor of voor socio-culturele bestemmingen. Verder voorzien we op onze sites een ruimte waar buurtactiviteiten kunnen plaatsvinden; ‘de buurtschuur’. Voor de wekelijkse yogasessie of voor buurtfeestjes. Per honderd wooneenheden voorzien we standaard 100 vierkante meter voor dat soort activiteiten. Zo respecteren we niet alleen de behoefte van mensen om een eigen plek te hebben, met alle voorzieningen, maar leggen we in onze ontwerpen ook de basis voor sociale netwerken. Ook dat is voor ons een belangrijk aspect van wat een wooncomplex hoort te zijn.”
“De gebouwen die we met het nieuwe fonds een tweede leven willen geven, hebben echter een recentere bouwdatum. Ze dateren van meteen na de Tweede Wereldoorlog of uit de jaren '50-’60, toen de dienstensector boomde en gigantische kantoorgebouwen als paddenstoelen uit de grond schoten. Ondertussen zijn ze volslagen verouderd, en aangezien we tijdens de coronapandemie het hybride werken hebben leren kennen, is het niet meer zinvol om ze als kantoorgebouw te doen heropleven. Hun betonstructuur is echter vaak nog in uitstekende staat en maakt het bovendien gemakkelijk om er een woonfunctie aan te geven. Gezien de grote woonnood en op een ogenblik dat ‘verdichting’ noodzakelijk is, liggen hier enorm veel mogelijkheden.”
Compacter en flexibeler wonen
“We zijn er ons ook van bewust dat we in ons land veel te groot wonen. 120 vierkante meter is zowat de minimumnorm in onze hoofden, 50 vierkante meter meer dan in Chili. Hoewel het niet evident is om mensen van die gewoontes af te brengen, proberen we dat toch te doen, door woningen te ontwerpen die voorbereid zijn op toekomstige uitbreiding of inkrimping. We houden met die toekomstige aanpassingen al rekening in onze verkavelingvoorschriften en berekenen de stabiliteit van de constructie zodanig dat er bijvoorbeeld een bijkomende verdieping kan worden gebouwd, zodat bewoners niet vastzitten in geval van gezinsuitbreiding. Door een Raveelconstructie te voorzien in een bouwlaag kan later gemakkelijk een toegang naar een nieuwe verdieping worden gecreëerd. Of omgekeerd, door appartementen zo te ontwerpen dat er afsluitbare kamers zijn, die apart verhuurd kunnen worden als hospitakamer op het ogenblik dat de kinderen het huis uit zijn. Het maakt wonen flexibeler en betaalbaarder en zorgt ervoor dat plekken waar mensen dicht bij elkaar wonen, aanpasbaar zijn in de tijd.”
Deze lente opende What the Health de deuren, op de ziekenhuissite van Maria Middelares in Gentbrugge. Wat ooit een volledig verharde zorgsite was met een oud gebouw en een polikliniek, werd door ontwikkelaar Revive in samenwerking met Maria Middelares omgetoverd tot een innovatief ecosysteem dat gezondheid, wonen en ondernemen samenbrengt. Het project is een schoolvoorbeeld van hoe een goed doordacht masterplan tot een levendige en betekenisvolle buurt kan leiden.
Het initiatief begon in 2020 toen Revive van plan was de 1,6 hectare grote site te ontwikkelen. Aanvankelijk stonden klassieke assistentiewoningen op de tekentafel, maar dat idee werd al snel losgelaten. “We waren ervan overtuigd dat we meer konden doen”, vertelt Sofie Verstraete. “Het ziekenhuis is enorm bezig met preventieve geneeskunde. Dat wilden we proberen te vertalen naar de site.”
In samenwerking met Stad Gent en talloze andere stakeholders startte Revive een vier maanden durend onderzoek. Daarbij werden niet alleen de noden rond preventieve zorg, maar ook de opportuniteiten op het vlak van healthtech in kaart gebracht. “Gent is immers de vijfde speler in Europa op dit vlak, dankzij onder meer een sterke biotechhub in Zwijnaarde. We ontdekten echter dat er een grote nood was aan een plek voor medische technologie. De site in Gentbrugge kon dat gemis opvullen.”
Het resultaat is een uniek ecosysteem bestaande uit vier pijlers. “De bestaande polikliniek bleef behouden, inclusief de infrastructuur voor scanonderzoeken en bloedanalyses. Daar werd een ondernemersclub aan toegevoegd, speciaal voor start-ups en bedrijven in de medische technologie, waar kennis en ideeën kunnen circuleren. Ook kwamen er 48 woonentiteiten, zodat de site ook ’s avonds en in het weekend blijft leven, versterkt door een parkzone voor ontspanning en ontmoeting. Ten slotte werd een mini-sportcentrum geïntegreerd. Overdag begeleiden kinesisten daar patiënten die moeten revalideren en ’s avonds kan hun plaats ingenomen worden door bewoners die een plek zoeken voor fitness en sport.”
“Maar wat dit project vooral bijzonder maakt, is het intensieve voortraject dat eraan voorafging. In overleg met publieke en lokale stakeholders werd, via workshops en bevragingen, tijd geïnvesteerd om de buurt en haar behoeften te begrijpen. Dat staat haaks op een project waarbij een traditionele vastgoedontwikkelaar van bovenaf zijn wil doordrukt. Een goed masterplan maak je door te luisteren naar de mensen. Wij geloven enorm in dat blanco blad.”
REVIVE - Saffrou - 2025 - Oudenaarde - V. Clarysse - 09 (1) - “Hoewel we als ontwikkelaar marktconform willen zijn, gaan we toch ook graag de extra mile als het op omgevingsaanleg en het bevorderen van de biodiversiteit aankomt.”