Nieuwe hoofdzetel van Buildwise is voorbeeld van toekomstgericht renoveren

België kenmerkt zich door een verouderd (en energie-inefficiënt) patrimonium in combinatie met een schaarste aan bouwgrond. Daarom wordt wel vaker gekozen voor de drastische formule van volledige afbraak. “De voordelen zijn legio omdat je dan van een blanco canvas kan starten”, aldus Ir-Architect Salvatore Bono van BOVAArchitects.  “Toch valt deze aanpak niet te rijmen met de circulaire economie. Daarom koos Buildwise  doelbewust voor een verregaande renovatie van een bestaand pand.” Architect en bouwheer maakten een inventaris van interessante panden. Vervolgens werd een shortlist opgesteld met vier panden waarvoor dan een uitgebreide haalbaarheidsstudie werd gemaakt. Uiteindelijk viel de keuze op een postmodernistisch gebouw uit de jaren negentig dat zich quasi tegenover de oude vestiging in de Lozenberg bevindt.”

 

 

Er waren heel wat parameters die de beslissing positief hebben beïnvloed. Zo was er de grootte van het gebouw. Op een footprint van 3000 m² werd bovengronds 6500 m² benutbare vloeroppervlakte gecreëerd. Daarnaast zijn er nog twee ondergrondse niveaus met parking en technische ruimtes. “De site van 8000 m² bood ook voldoende plaats om nog een labo voor bouwcomponenten van 265 m² te bouwen”, vervolgt Salvatore Bono. “Naast het kantorencomplex waren bovendien twee parkings: een ongelooflijk dankbaar gegeven om in een stedelijke omgeving te verbouwen. Hierdoor konden we immers zonder technische beslommeringen twee Boorgat Energie Opslag (BEO)-velden aanleggen en het gebouw qua verwarming en koeling volledig energieneutraal maken. De localisatie op een kruispunt vlakbij een hoofdweg zorgt voor een gemakkelijke bereikbaarheid en grote visibiliteit. Ook de vorm van het kantorencomplex vond de bouwheer ideaal passen bij zijn plan om nog meer samen te werken. Het is een soort van vierkant met twee inhammen én een omvangrijke binnentuin die we tot een overdekte patio hebben  getransformeerd. Tevens waren er binnenin grote overspanningen zonder kolommen wat perspectieven opende voor de herinrichting van de ruimte, en dit zonder al te grote kosten of werken. Last but not least: uit de analyse bleek dat de betonstructuur nog in perfecte staat was. Ook konden het metselwerk, de portieken en de valse balken en uitkragingen van de buitengevels gemakkelijk worden afgebroken.”

 

 

Er was echter nog een reden waarom er voor het postmodernistisch kantorencomplex in de Kleine Kloosterstraat werd gekozen. Het gebouw was immers een toonbeeld van inefficiëntie op energetisch-, akoestisch- en comfortvlak. “Ook vertoonde de gevel veel scheuren en had de buitentuin enkel een visuele functie”, vervolgt Salvatore Bono. “De ramen waren getint om oververhitting te voorkomen, wat natuurlijk een negatief effect op de natuurlijke lichtinval had. Ventilatie was zo goed als onbestaande, de akoestiek was enorm slecht en de luchtdichtheid/thermische isolatie scoorden ondermaats. Kortom, het was een gedateerd gebouw met gebreken die de meeste kantoren uit de jaren tachtig en negentig kenmerken. Precies daarom leende het zich perfect voor de doelstelling die Buildwise voor ogen had: een toekomstgerichte renovatie met een resultaat dat evenwaardig met een nieuwbouw is én past binnen het ideeëngoed van circulair bouwen.”

Sober ontwerp

BOVAArchitects ontwikkelde een architecturaal concept dat het oorspronkelijke volume volgt. “Weliswaar werden alle decoratieve elementen aan de buitengevel verwijderd zodat we met de dragende structuur konden werken”, verduidelijkt architecte Hilde Vandewalle van BOVAArchitects. “We besloten de betongevel te isoleren en met RVS-puntprofielen van 0,6 mm af te werken. Enerzijds omwille van hun lage gewicht, waardoor er geen versterkingen aan de structuur of de fundering nodig waren. Anderzijds omdat dit materiaal zich perfect leent om de high tech identiteit van Buildwise te accentueren. Bovendien zijn de RVS-platen onderhoudsvriendelijk en herbruikbaar in het kader van circulariteit.” 

 

 

In samenspraak met Buildwise voorzagen de architecten ook een ‘derde gebouw’. Salvatore Bono:   “Toegegeven, de term dekt niet volledig de lading. Toch gebruiken we dit woord voor de structuur die rondom het kantorencomplex is gebouwd. Het betreft een groengevel die geconcipieerd is als een verticaal labo voor experimenten en onderzoeken naar  vergroening van de stad. Concreet gaat het over een gegalvaniseerde staalstructuur met bakrecipiënten (minituinen) in RVS. Bijzonder is dat deze op de bestaande fundering is gebouwd. Ze is niet aan de gevel verankerd en draagt er geen verticale krachten op over. Wel zijn er tussen de twee entiteiten loopbruggen geïnstalleerd om een gemakkelijke toegankelijkheid tot de planten te creëren. Tegelijkertijd kunnen deze worden gebruikt voor het onderhoud en/of de herstelling van de gevel. Het hele concept is uniek in België en werd ontwikkeld in samenwerking met Buildwise om op economische wijze oudere gebouwen met een groengevel uit te rusten.”

 

 

Ook binnenin werd de bestaande structuur grotendeels behouden. “Dit paste vooral in de filosofie van circulair bouwen die in dit project maximaal werd toegepast”, verduidelijkt Jochem Slaets, projectleider van hoofdaannemer Vanhout. “Binnenmuren en -deuren, verhoogde vloeren en terrastegels, kablering, trappen en zelfs de sanitaire cellen werden grotendeels behouden. Nieuw zijn de verlichting met sturing, de ramen met een speciaal systeem dat kierverluchting toelaat, de klimaatplafonds met lamellen, een ventilatie D systeem, nieuwe kanalen en luchtgroepen, sensoren die het gebouw intelligent maken en automatisch gestuurde zonwering. Hét pronkstuk is echter de vroegere binnentuin die we tot een bijzonder atrium transformeerden. Dit  zal worden gebruikt voor onderzoek en demonstraties met drones, maar eveneens als een ruimte voor bijeenkomsten en evenementen. Om het gevoel van interactiviteit tussen de verschillende departementen te bevorderen, koos de architect ervoor om de bestaande raamopeningen rondom het atrium te vergroten. De gesloten wanden werden met geperforeerde akoestische gipsplaten bekleed. Bovenaan werd een sheddak in staalstructuur voorzien dat een vrij uitdagende vorm heeft. Het werd op de grond geassembleerd en vervolgens met twee kranen op de juiste plaats gehesen. Een huzarenklus waarin we glansrijk slaagden dankzij de toepassing van 3D scanning en BIM. Op die manier paste  de stalen structuur tot op de millimeter in de verankeringsstukken van de omringende betonnen dakstructuur.”

Andere aanpak rendeert

Logischerwijze werden bij de realisatie van de nieuwe hoofdzetel van Buildwise de nieuwste technologieën toegepast. Zo werd er een 3D-scan van het bestaande kantorencomplex uitgevoerd om de exacte toestand in kaart te brengen. “Deze gegevens werden gekoppeld aan het theoretische model dat in BIM was uitgetekend,” vertelt Jochem Slaets. “Voor een dergelijke verbouwing bleek deze aanpak bijzonder lonend. Zo ontdekten we vrijwel meteen dat het atrium aan de ene kant 7 centimeter breder was dan wat  er op de oorspronkelijke uitvoeringsplannen was getekend. Hierdoor konden  we op voorhand de staalstructuur perfect op maat maken, waardoor de installatie van het sheddak bijzonder vlot verliep. Deze manier van werken liet tevens toe om een maximaal aantal  standaardelementen te gebruiken, afwijkingen tijdig te detecteren, nieuwe oplossingen uit te werken... Alle theorieën werden trouwens ook via mock-ups uitgetest. Zo hebben we in een testfase een kleine versie van ons ‘derde gebouw’ ontwikkeld en geïnstalleerd, wat toeliet om het concept te verfijnen en fouten op voorhand te elimineren. Hiermee komen we op het wezenlijke verschil van dit project: in plaats van een lastenboek te vertalen naar de praktijk, werkten we in team met de bouwheer en architect aan het invullen van de doelstellingen. Dit is niet alleen interessant voor het implementeren van nieuwe concepten, maar ook om snel en adequaat te reageren op de onverwachte obstakels die bij elk renovatieproject optreden.”

 

In Cijfers:

- Terrein: 8000 m²

- Gebouw: 6500 m² benutbare oppervlakte

- 2050 m² gevelbekleding uit RVS met geprofileerde panelen

- 126.035 kg staalstructuur in gevel en dak

- 154 minituinen aan de gevel uit RVS

- Luchtdichtheid gebouwschil v50: 4 m³/hm²

- KWO: 60 boringen op twee sites – diepte van 120 meter

- 2678m² actieve klimaatplafonds

- Integratie warmteterugwinning en vraagsturing ventilatie

- Voorziene PV-installatie op dak met 257 panelen – jaarlijkse productie groene stroom: 100 MWh 

- Regenwaterreservoir: 100.000 liter

- Regenwaterbuffer: 45.000 liter