“Zonder kompas varen VME’s blind” 

Het wooncomplex van de toekomst zal in eerste instantie energieneutraal moeten zijn. Tegen 2050 mogen ook appartementsgebouwen van Europa zo goed als geen broeikasgassen meer uitstoten en zullen ze in de komende 25 jaar dus moeten worden gerenoveerd naar toekomstbestendige, energie-efficiënte panden. “Als je enkel naar de EPC-attesten kijkt dan scoren appartementen meestal een stuk beter dan alleenstaande woningen uit dezelfde periode”, zegt Antoon Soete. “In dat soort wooncomplexen wonen mensen per definitie dichtbij elkaar en dat is op zich al een pluspunt. De ene woonunit verwarmt de andere. Probleem is dat dit voordeel niet in elk appartement even sterk speelt. Als je appartement zich op de hoek, onder het dak bevindt, dan zal de EPC-score een flink stuk slechter zijn. En daar eindigt meteen de positieve aanzet van dit verhaal.”

Gezellig in het midden

"In een individuele woning bepaal je als eigenaar of gebruiker autonoom hoe en wanneer je gaat renoveren. In een appartementsgebouw is dat een heel ander verhaal. Naast de privatieve delen, zijn het vooral de gemeenschappelijke delen die het energieverbruik en de EPC-score zullen bepalen; in het bijzonder: de gevel en het dak. Veel appartementsgebouwen hebben bovendien ook een collectieve stookplaats. Om beslissingen op vlak van energierenovatie te kunnen nemen, ben je dus als eigenaar niet de enige beslissingsnemer. Je bent aangewezen op de vereniging van mede-eigenaars. Om knopen door te hakken over materie die wettelijk opgelegd is, wordt in de algemene vergadering beslist met een gewone meerderheid maar als die wettelijke druk er niet is, heb je minstens 66% van de stemmen nodig om actie te kunnen ondernemen. In dat geval is de kans groot dat de eigenaars van een appartement in het midden van het gebouw niet meteen geneigd zijn om de investering goed te keuren. Veel kans dat de EPC-score van hun appartement immers perfect aan de norm voldoet.”

“Sinds een aantal jaar is het EPC-label voor de gemeenschappelijke delen in het leven geroepen. Dat is al een stap in de goede richting maar in de praktijk blijkt het onvoldoende om eigenaars tot actie aan te zetten. Daarvoor hebben we een EPC-waarde nodig op niveau van het volledige gebouw. Je kan dan nog uitvoerig discussiëren over de manier waarop die moet berekend worden maar dan zou de overheid tenminste een stok achter de deur hebben om de renovatie van dergelijke complexe gebouwen te bespoedigen. Vandaag hebben kopers van een appartement de verplichting om zo nodig binnen de zes jaar naar een EPC D te evolueren. Het dak of de gevel isoleren is dan vaak een toekomstgerichte manier om dat te doen, zeker als deze einde levensduur zijn. Door de verschillende EPC-scores van de appartementen is het niet altijd eenvoudig om hiervoor een voldoende draagvlak te vinden in de VME.”

Energetisch masterplan

“Heel veel VME’s van oudere appartementsgebouwen hebben geen kompas. Ze varen blind en weten hoegenaamd niet wat er op hen afkomt. Tot mijn grote verbazing moet ik vaststellen dat een flink deel van de mensen die een appartement kopen niet weten wat dat eigenlijk inhoudt. Ze weten bijvoorbeeld niet dat ze automatisch lid worden van de VME, of dat dergelijk orgaan bestáát. Dat ze minstens jaarlijks naar een algemene vergadering moeten om daar te stemmen over zaken die hun gebouw aangaat en dat ze moeten bijdragen tot een reservefonds. Ze horen het vaak in Keulen donderen. Om te beginnen is er dus nog veel basis missioneringswerk nodig.”

“Ook het besef van elk voorzichtig en redelijk persoon dat een woning jaarlijks onderhoud nodig heeft, lijkt in een appartementsgebouw vaak afwezig. Ik vermoed dat dat komt omdat individuele eigenaars blind moeten varen. Ze weten niet wat de staat is van het gebouw en dus ook niet wanneer wat zal moeten vervangen worden om het gebouw up and running te houden en ervoor te zorgen dat de waarde ervan wordt behouden. Ik ben bijgevolg een groot voorstander om, zoals het in Nederland steeds meer gebeurt, een soort van meerjaren onderhoud- en investeringsplan op te stellen. Waarin op basis van een audit bepaald wordt hoe de stookplaats en andere belangrijke onderdelen in elkaar zitten, hoelang ze nog meegaan en wanneer ze vervangen moeten worden. Voor een deel komen de renovatiemasterplannen die het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) nu gesubsidieerd aanbiedt daaraan tegemoet. Het is sowieso een interessante tool om bij eigenaars de bewustwording te doen toenemen. Belangrijk daarbij is vooral dat het masterplan duidelijk maakt wat de kosten zijn om ervoor te zorgen dat het gebouw aan de wetgeving blijft voldoen. In tweede instantie suggereert een dergelijk masterplan ook de ingrepen die bijkomend nodig zijn om het gebouw 2050-proof te krijgen, in energetische termen. Met dergelijk rapport heb je als VME tenminste een neutraal instrument in de hand om in de algemene vergadering een kostenefficiënt toekomstplan uit te tekenen. Als je bijvoorbeeld vaststelt dat je binnen vijf jaar de gevel of het dak zal moeten vervangen, omdat die einde levensduur zullen zijn, dan kan je die momenten meteen ook gebruiken om ook de nodige energetische maatregelen te treffen. Dan spaar je kosten want dan moet je bijvoorbeeld maar een keer een stelling zetten. Of omgekeerd, als je als VME nu al weet dat er binnen afzienbare tijd er een warmtenet zal worden aangelegd, dan heeft dit heel wat consequenties van wat er in het gebouw dient te gebeuren om de CO2-uitstoot te verminderen. Dan hoef je misschien niet all the way de gevel en het dak te isoleren. Dergelijk masterplan kan een soort visiedocument worden waar opportuniteiten in vermeld staan en kosten in de tijd kunnen gespreid worden. Ik vind het wel belangrijk dat we snel naar een gemeenschappelijke standaard toewerken. En we er ook over waken dat dit betaalbaar en werkbaar blijft voor de VME, ook in de kleinere appartementsgebouwen. In dit kader vind ik het alvast positief dat BCCA (de certificatie-instelling voor de bouwsector – red.) samen met een aantal betrokken ingenieursbureaus is gestart met het uitwerken van een template.”

Gebrek aan onderhoud

“Want een bijkomend probleem is dat VME’s doorgaans spontaan niet geneigd zijn om reserves aan te leggen. Terwijl, als je weet dat je binnen vijftien jaar voor een serieuze kost staat, dan is iedereen gemakkelijker te bewegen om daarvoor te sparen. Ik denk dat een masterplan sowieso de beslissingsprocedure ten goede komt. Het vermijdt dat VME’s de kop in het zand kunnen steken en er plots dringend geld op tafel moet komen om een acuut probleem op te lossen. En vindt dan maar eens op korte termijn een aannemer om de werken uit te voeren. De hoofdproblematiek is daardoor niet zozeer de energetische renovatie maar achterstallig onderhoud dat wordt gecumuleerd. Daardoor neemt, die kost die vroeg of laat toch moet gebeuren, exponentieel toe. Als je je ogen sluit voor betonrot, dan mag je zeker zijn dat de factuur om het probleem aan te pakken na drie vier jaar nog een stuk hoger zal aantikken. En het drama is dan dat, als je dan toch de centen op tafel moet leggen om het structureel probleem te verhelpen, je nog geen kilowattuur extra energie zal besparen.”

One-stop-shop

“Een VME is een dwarsdoorsnede van de maatschappij. De ene eigenaar heeft een dikkere spaarrekening dan de andere, is al minder op de hoogte van de eisen dan de andere of is vatbaarder voor onderbouwde argumenten dan de andere. Tot een gedragen beslissing komen is dus een heel moeilijk verhaal. Technisch is er voor alles altijd een oplossing te bedenken, maar naast de economische en energetische realiteit, moet je om een wooncomplex toekomstbestendig te maken terdege rekening houden met een zeer persoonlijke, menselijke en dus niet per se rationele factor. De sociale en psychologische problematiek wordt nog te vaak onderschat. Het gaat hier immers over iemands woonst. Dat is ongeveer het meest individuele dat er is. Maar om hiermee om te gaan, zijn technische partijen als ingenieursbureaus zelden voorbereid. In dat opzicht denk ik dat er veel werk weggelegd is voor de lokale overheden. De meeste grote steden hebben al coaches die actief zijn in het begeleiden van eigenaars. Hoe meer ze als een one-stop-shop kunnen optreden, die analyseert, begeleidt, financieringsoplossingen voorstelt, wegwijs kan maken in premies, ... enfin, in staat is om mensen integraal te ontzorgen, zal dat effectief helpen om eigenaars over de streep te trekken.”

Het opschalen van de inspanningen zal hoe dan ook nodig zijn om tegen 2050 elk appartementsgebouw aan een A-label te helpen. "Hoe dat zal gebeuren, weet vandaag niemand. De ambities van de huidige regering reiken niet verder dan EPC-label D. Als je elk appartementsgebouw gerenoveerd wil krijgen tegen 2050, dan moet het aantal renovaties aanzienlijk toenemen. Al bots je dan natuurlijk nog tegen het personeelstekort aan waar aannemers vandaag al mee kampen. Als er niets gebeurt bestaat het risico dat de grote massa eigenaars pas tegen 2040 in actie zal schieten en we ons dus hopeloos zullen vastrijden.”

No silver bullet

“We missen dus niet alleen een kompas op niveau van de VME maar ook op niveau van de steden en gemeenten en op Vlaams beleidsniveau. Veel steden hebben amper een plan op langere termijn. Informeren over een mogelijke ambitie om bijvoorbeeld warmtenetten aan te leggen, is nochtans van cruciaal belang voor VME’s die plannen hebben om een gebouw te verduurzamen. Als er, zoals in Oostende, restwarmte van afvalverbranding beschikbaar komt, dan betekent dat misschien dat je als eigenaar niet al je ramen moet vervangen. Dat je misschien minder zwaar moet renoveren.”

“Maar ook de Vlaamse regering kan beter vroeg dan laat duidelijkheid scheppen over de manier waarop ze vastgoedeigenaars het A-label willen opleggen. Met tools en incentives om mensen een duwtje in de rug te geven. Ook vanuit de positie van de verhuurder is dat dringend nodig. Die vinden het vandaag namelijk nog altijd veel interessanter om in een nieuwe badkamer of keuken te investeren dan in hun EPC-label. Omdat dat direct de huurprijs significant kan doen stijgen. Dit terwijl een energetische renovatie zich ook steeds duidelijker weerspiegelt in de vastgoedwaarde om dan nog niet te spreken over het verbeterd wooncomfort na de renovatie”.

“Een overheid kan er ook voor zorgen dat het gemakkelijker wordt voor de VME om extra inkomsten te genereren. Door bijvoorbeeld optopping makkelijker te maken. Een extra woonunit toevoegen aan een gebouw, zorgt voor inkomsten voor de VME. Het gebeurt al in bepaalde grootsteden of aan de kust. Op die manier kan je een groot stuk van de renovatie financieren, waardoor de pil minder bitter smaakt. Om dezelfde reden wordt in Brussel ook vaak aan energiedelen gedaan, na de installatie van zonnepanelen of een warmtekrachtkoppeling. Je moet een beetje out of the box durven denken, de silver bullet bestaat niet. Oplossingen zullen altijd een beetje tailormade blijven.”

Al is er volgens Antoon Soete nog iets dat misschien wat beweging kan krijgen in de vastgelopen situatie. “Er is een groot gebrek aan kennis en informatie. Inzetten op best practices en die dan ook meer in de picture plaatsen, kan inspirerend werken. Stel dat er in elke provincie een showcase wordt uitgewerkt. Een appartementsgebouw dat volgens de regels van de kunst wordt gerenoveerd, waardoor je er met bussen vol leden van VME’s naartoe kan rijden. Want, zoveel echt duurzaam gerenoveerde appartementsgebouwen, waar mensen concrete ideeën kunnen opdoen, zijn er vandaag nog niet.”

“Waar we daarentegen best nog even goed over nadenken is of het een goed idee is om de stemquota's binnen de VME voor steeds meer renovatiebeslissingen te herleiden naar 50%. Ik hou mijn hart vast wat er gebeurt als 49% van de eigenaars een renovatie door de strot geduwd krijgt. Daar komen juridische procedures van die jaren zullen aanslepen. Om nog te zwijgen van wat er dan in dergelijk gebouw met de intermenselijke relaties zal gebeuren. Als we het dan toch over het federale niveau hebben, dan lijkt mij het verder inbedden van een meerjarenonderhouds- en investeringsplan met inbegrip van de opbouw van een reservefonds in de wet op de mede-eigendom wellicht belangrijker dan het sleutelen aan de stemquota