De verborgen kost van asbest
In ons land zijn verkopers van vastgoed verplicht een reeks attesten aan de verkoopsakte toe te voegen: een bodemattest, een energieprestatiecertificaat (epc), een keuringsattest voor de elektrische installatie, … Dit om te vermijden dat kopers onvoldoende zijn geïnformeerd en achteraf met verborgen gebreken worden geconfronteerd. Een asbestinventaris hoort hier echter niet bij. Onbegrijpelijk, vindt de Vereniging van Asbestverwijderende bedrijven van België (VAB), want het (veilig) laten verwijderen van asbest kan een serieuze meerkost zijn, zeker in België waar de aanwezigheid van asbest in woningen die tijdens de millenniumwissel gebouwd werden nog eerder regel is dan uitzondering.
Ondanks het feit dat het kankerverwerkende en ziekmakende goedje sinds 1998 niet meer mag worden verwerkt in producten, is België nog steeds een echt ‘asbestland’. Volgens ruwe schattingen is er momenteel nog 3,7 miljoen ton asbest ‘in omloop’. Het grootste deel daarvan zit verwerkt in asbestcement waaruit golfplaten, dakleien en allerhande buizen zijn vervaardigd. Bij huizen en gebouwen ouder dan 30 jaar kun je er zeker van zijn dat ze asbest bevatten. Tijdens de jaren ‘60 en ’70 van vorige eeuw – de gloriejaren voor het brandwerende en isolerende goedje – was België immers koploper in de wereld inzake asbestverbruik.
Maar het gebruik van asbest in het Belgische huizenbestand gaat minder ver terug dan we vaak denken. Zelfs bij huizen die eind jaren ‘80, begin jaren ’90 van vorige eeuw werden gebouwd, bestaat een goede kans dat er asbest in zit, al werd dat asbest vaak heel goed weggestopt tijdens verbouwingswerken. Zelfs een recente renovatie geeft dus geen garantie dat een huis ook daadwerkelijk asbestvrij is.
België kampt met een historische asbestvervuiling, maar toch horen we er in dit land zelden een haan naar kraaien. De ongemakkelijke waarheid is echter dat iemand het goedje ooit wel moet opruimen. Daken, gevels, dakgoten en pijleidingen uit asbestcement blijven immers niet eeuwig intact. Integendeel zelfs, de snelheid waarmee bijvoorbeeld dakbedekking verweert, neemt toe met de ouderdom.
Door jarenlange blootstelling aan de natuurelementen vermindert immers het hechtgebonden karakter van asbestcement. Asbestvezels komen los te zitten aan beide zijden van de oppervlakte van een lei of een golfplaat, waardoor ze via het regenwater in de grond dringen en de bodem rondom het huis verontreinigen, of – erger nog – de luchtkwaliteit in huis negatief beïnvloeden.
Het probleem van het alomtegenwoordige asbest in het sowieso al sterk verouderde Belgische woningenbestand wordt aangepakt op een typisch Belgische manier: het wordt doorgeschoven naar de volgende generaties. En niemand weet wanneer de factuur in de bus zal vallen. De Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) ziet 2040 momenteel als deadline om Vlaanderen ‘vrij’ te maken van asbestdaken. In Nederland moeten alle asbestdaken echter al vervangen zijn tegen 2024 – daar is de deadline trouwens ook in een wet verankerd.
Met andere woorden: een jong koppel dat vandaag een oudere woning koopt met de bedoeling die op te knappen, loopt dus het risico straks met een serieuze meerkost te zitten. De kosten van het veilig laten verwijderen van asbest in woningen (zowel hechtgebonden als los) door een erkende firma kunnen, afhankelijk van waarin goedje het verwerkt zit, oplopen van enkele duizenden euro’s tot liefst 30.000 à 40.000 €. Retroactief vertaalt zich dat natuurlijk in een serieuze minwaarde op de woning toen die werd aangekocht.
Asbestinventaris
Alsof dat allemaal nog niet genoeg is, blijven kopers van vastgoed in België heel vaak ook nog eens in het ongewisse wat de aanwezigheid van asbest betreft. De verkoper is immers niet verplicht een zogenaamde asbestinventaris bij de akte te voegen, wat in Frankrijk bv. wél het geval is. Meestal komt de aanwezigheid van asbest dan ook pas aan het licht tijdens renovatiewerken. Gevolg: de koper zit met een ernstig verborgen gebrek.
Verborgen gebreken
Kopers die de minwaarde ten gevolge van het aanwezige asbest willen verhalen op de verkoper, kunnen dit proberen via juridische weg. Helaas bevatten nagenoeg alle verkoopsaktes tegenwoordig een clausule die bepaalt dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken. Deze clausule geldt niet als de verkoper op de hoogte was van het verborgen gebrek; maar omdat een asbestinventaris niet verplicht is en vrijwel nooit bij de akte wordt gevoegd, is ‘kwade trouw’ natuurlijk moeilijk te bewijzen.
Proactief handelen
Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1.000 €. Ter vergelijking: de verplichte epc kost ongeveer 250 €. Dit zijn geen overkomelijke bedragen voor een verkoper, die deze kost ook nog eens kan doorrekenen in de verkoopprijs. Toekomstige kopers doen er bovendien goed aan – omdat het dus niet verplicht is – proactief te handelen en zélf bij de verkoper naar een asbestinventaris te vragen. Vaak kan die verkoper immers ook niet met 100% zekerheid zeggen of een pand asbestvrij is. Ook voor hem is dit dus een garantie om achteraf ontevreden kopers te vermijden.