Lage rente plaatst stevige bodem onder woningvastgoed

Tijdens de eerste drie maanden van dit jaar pompten particulieren 5,48 miljard ' in woonprojecten, wat het hoogste kwartaalcijfer is sinds het einde van 2008. Vooral de investeringen in woongebouwen door gezinnen (+ 4,7% jaar-op-jaar in het eerste kwartaal van dit jaar) stuwden de bouwactiviteit tot nu toe hoger. Na een kleine krimp tijdens het eerste kwartaal van 2015 versnelde de jaar-op-jaar groei van de output van de bouwsector telkens in de kwartalen erna en bereikte hij tijdens het eerste kwartaal van 2016 een niveau van 5,3% terwijl de Belgische economie met een tempo van 1,4% op jaarbasis groeide.

De bouwvergunningen, die fungeren als een leidende indicator van de bouwactiviteit in ons land, suggereren volgens het Belfius-rapport dat de bouwconjunctuur op korte termijn niet zal afzwakken. Vanaf januari tot en met april van dit jaar werden voor een totaal van 22,8 miljard ' aan residentiële bouwvergunningen aangevraagd, wat meer dan 50% boven het niveau ligt van dezelfde periode in 2015.

Meer dan de helft van de vergunningen betrof appartementen terwijl het renoveren van residentiële gebouwen een daling (- 6,8%) liet optekenen tijdens de eerste vier maanden van dit jaar.

De toegenomen activiteit inzake residentiële bouw blijkt ook uit de evolutie van de hypothecaire kredieten in de eerste helft van 2016. Er werd in ons land reeds voor een bedrag van 22 miljard ' aan woonkredieten aangevraagd, een stijging met 9% t.o.v. het eerste semester van 2015. Ook hier merken we een sterke vraag naar nieuwbouwprojecten (+ 29% jaar-op-jaar) terwijl renovatiedossiers een lichte terugval kenden (- 2,9% jaar-op-jaar).

De lage renteniveaus steunen de Belgische woningmarkt via twee kanalen: de ontleningsvoorwaarden zijn goedkoper door de lagere hypotheekrente en de extreem lage rentevergoedingen voor klassieke beleggingsinstrumenten betekenen een extra stimulans voor de vraag naar woningvastgoed. Beleggers zien in de woningmarkt immers een interessant alternatief voor de spaarrekeningen.

De robuuste vraag naar woningvastgoed heeft zich in 2016 vertaald naar een stijging van de prijzen. De residentiële vastgoedprijsindex van de federale overheidsdienst (fod) Economie lag in het eerste kwartaal van dit jaar 3,5% hoger dan tijdens dezelfde periode in 2015, waarbij de stijging zich vooral voordeed in het segment van de nieuwe woningen (+ 6,1%). Volgens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat werd op nationaal vlak in het tweede kwartaal van 2016 een gemiddelde appartementsprijs genoteerd van 213.394 ' (+ 4,2% jaar-op-jaar) terwijl de gemiddelde huizenprijs ter plaatse bleef trappelen op 236.726 '.

{C}

In België bevinden we ons momenteel midden in een forse opstoot van de bouwvergunningen.

{C}

Zweden

Volgens het jongste Vastgoed Visie-rapport van Belfius zijn er voorlopig nog geen signalen dat de Europese Centrale Bank (ECB) overweegt om haar negatieve rentebeleid terug te schroeven. Integendeel, de interbancaire (LIBOR) rentevoeten zijn de voorbije weken nog voort afgegleden. Om aan te tonen wat de impact is van de negatieve rente op de residentiële vastgoedmarkt geeft het Belfius-rapport als voorbeelden Zweden en Denemarken, waar de centrale banken al vroeger dan de ECB (eind 2014) kozen voor een negatief rentebeleid.

Vooral in Zweden zijn de huizenprijzen sterker gestegen zodra de Zweedse centrale bank negatieve rentes begon te hanteren: de huisprijsinflatie (gecorrigeerd voor consumenteninflatie) versnelde van gemiddeld 5,6% in 2014 naar ongeveer 7,5% in 2015 en in april/mei dit jaar werden pieken boven 11% genoteerd. Ook de Deense centrale bank opteerde vanaf eind 2014 voor een negatieve beleidsrente, wat resulteerde in een versnelling van de Deense reële huizenprijsinflatie van 3% in 2014 naar 6,4% in 2015.

Het is frappant dat in Zweden sinds 2015 in een veel hoger tempo wordt gebouwd dan de jaren ervóór. In vergelijking met begin 2012 is het aantal bouwvergunningen dat maandelijks wordt toegekend quasi verdubbeld. Dit verhoogt in Zweden het risico op een bubbel in de residentiële markt indien de huizenvraag de komende jaren terugvalt of indien de rentes beginnen te klimmen. In Denemarken heeft zich midden 2015 eveneens een opstoot van de bouwvergunningen voorgedaan, maar deze trend heeft zich ondertussen gedeeltelijk gecorrigeerd.

In België bevinden we ons momenteel midden in een forse opstoot van de bouwvergunningen, net als dit het geval was in de eerste helft van 2014. Belfius verwacht dat de bouwwoede van de Belgen in de tweede helft van het jaar opnieuw wat gaat afnemen, analoog aan de correctie in 2014.

'Voor de stabiliteit van de Belgische woonmarkt lijkt een dergelijke correctie ook aangewezen, omdat een lange periode van bovengemiddelde woningbouw (zoals in Zweden) het risico verhoogt op een scenario waarbij een oververhitte woonmarkt met overdreven prijsstijgingen wordt gevolgd door een pijnlijke afkoelingsfase met een daling van de huizenprijzen tot gevolg', luidt de conclusie in het visierapport.