Wooncontainers moeten beschouwd worden als onroerende goederen

De vastgoedmarkt wordt op inventieve wijze geconfronteerd met budgetvriendelijkere alternatieven zoals containers waarin scholen, kantoren en zelfs woningen worden ondergebracht. Hoewel deze vorm van huisvesting en accommodatie gepaard gaat met een principiële verplaatsbaarheid, oordeelt het Hof van Cassatie dat de wooncontainers als onroerende goederen moeten worden beschouwd en dus niet ontsnappen aan allerhande juridische en in het bijzonder fiscale verplichtingen.

In een arrest van 14 mei 2020 oordeelt het Hof van Cassatie over de kwalificatie van wooncontainers. Het hof van beroep te Gent oordeelde namelijk dat wooncontainers omwille van hun verplaatsbaarheid dienden te worden beschouwd als roerende goederen, hoewel deze volledig waren aangepast om als woning te dienen. Zo waren de containers uitgerust met waterleiding, elektriciteit en aansluiting op de afvoer.

De stad Oostende legde zich niet neer bij deze uitspraak en tekende cassatieberoep aan. De uitspraak van de rechter ten gronde had namelijk tot gevolg dat de Oostendse ‘Belastingverordening van 18 december 2009 op woningen en/of gebouwen die beschouwd worden als onbewoonbaar, ongeschikt, verwaarloosd of leegstaand’ niet van toepassing kon zijn op deze woonvorm. Zo werd het toepassingsgebied van deze verordening beperkt tot onroerende goederen, maar gaf de verordening aan dit begrip geen eigen definitie.

Hierdoor diende het Hof van Cassatie terug te grijpen naar de algemene bepalingen uit het burgerlijk recht om te bepalen wanneer sprake is van een onroerend goed uit de aard. Het Hof van Cassatie doet immers geen uitspraak over de feiten, maar beoordeelt de correcte toepassing van de wet.

Vervolgens vernietigde het Hof van Cassatie het arrest van het Gentse hof van beroep en oordeelde dat de voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk met de gronderven verbonden zijn of erin vastzitten onroerend zijn uit hun aard. Het Hof verwerpt dus de theoretische verplaatsbaarheid als doorslaggevend criterium.

Ondanks het mobiel karakter dient er redelijkerwijze van uit te worden gegaan dat de bewoners deze wooncontainer geenszins betrekken met het oog op continue verplaatsing ervan.

Het Hof oordeelt hiermee in lijn met de rechtspraak die zij sinds haar arrest van 15 september 1988 aanhoudt waarin zij afstand neemt van een strikt incorporatiecriterium. Voordien werd een goed slechts geacht onroerend te zijn wanneer het niet kon worden verplaatst of verwijderd zonder breekwerk.

Het is geenszins verbazend dat dit arrest fiscale implicaties heeft. Net zoals in het onderhavige arrest het geval is, liggen fiscale geschillen vaak aan de basis van deze kwalificatievraag, in het bijzonder wanneer belastingreglementen zelf niet voorzien in een eigen definitie. Zo diende het Hof van Cassatie zich in 2008 ook reeds uit te spreken over de vraag of een aan sporen gebonden rolkraan onroerend uit de aard was, zodanig dat onroerende voorheffing verschuldigd was.

Naast de toepassing van de Belastingverordening van de stad Oostende heeft het arrest tot gevolg dat voor wooncontainers een kadastraal inkomen kan worden bepaald en dat hierop onroerende voorheffing wordt berekend en betaald.

Daarnaast kan ook worden gewezen op de verplichting die voortvloeit uit artikel 1 van de hypotheekwet. Net als andere onroerende goederen zal de verkoop van wooncontainers moeten geschieden via authentieke (notariële) akte die vervolgens wordt overgeschreven op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, beter gekend als het voormalige hypotheekkantoor.

Prof Steven Van Garsse, UHasselt en UA, partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel-Hasselt
Mr. Jonas Deckers, advocaat, Equator Advocaten