Bouwen, kopen en huren wordt moeilijker
Op vraag van Embuild Vlaanderen heeft prof. dr. Johan Albrecht van de UGent een nieuwe studie klaar over de betaalbaarheid van wonen. Hieruit blijkt dat ons land in Europees verband niet aan de staart bengelt en er globaal minder huishoudens ernstige moeilijkheden ondervinden om hun woonlasten af te lossen. Niettemin wordt de groep die kan bouwen, kopen en zelfs huren alsmaar kleiner.
Prof. Albrecht onderkent een resem turbulenties die op de koop- en huurmarkten wegen. Door de hogere rente daalt de toegankelijkheid van een halfopen nieuwbouwproject via hypothecaire leningen van 16% van de fiscale huishoudens naar 11%. Voor kleine nieuwbouwappartementen spreken we over 28% in plaats van 32%. Voor bestaande woningen is de situatie complexer. Daar spelen enerzijds de renovatieverplichting en anderzijds het hoge verbruik in energie-inefficiënte woningen. Voor bestaande huizen met twee of drie gevels en een mediaanprijs van 295.000 euro daalt de toegankelijkheid via hypothecaire leningen van 32 naar 24% van de fiscale huishoudens. De combinatie van de hogere rente en renovatieverplichting vormt in de vereenvoudigde analyse een barrière tot eigenaarschap voor ongeveer 8% van de fiscale huishoudens. Voor kleine bestaande appartementen met een mediaanprijs van 240.000 euro daalt de toegankelijkheid van 52 naar 39% van de fiscale inkomens.
De recente toename van de huurprijzen verhindert de toegang tot de huurmarkten voor een klein deel van de fiscale huishoudens. In een periode met uitzonderlijke energieprijzen vormt de energiefactuur van energieverslindende woningen evenzeer een barrière, zelfs al valt de gevraagde huurprijs op zich mee. Als we de actuele verbruikskosten toevoegen aan de gestegen huurprijzen is zelfs voor een deel van de middenklasse vandaag de toegang tot de huurmarkten niet evident. Weliswaar stijgen de inkomens door de indexering (weliswaar met vertraging) zodat de werkelijke impact op de toegankelijkheid lager uitvalt. Daar tegenover staat wel dat jongeren met minder jobzekerheid en/of die niet op familiekapitaal kunnen rekenen, het steeds moeilijker krijgen op de vastgoedmarkt.