Vlaamse steden moeten even leefbaar worden als buitengebied

De VCB wijst erop dat de kloof tussen de woonwensen van Vlamingen en de plannen van de Vlaamse overheid de jongste jaren is vergroot. Uit een heleboel enquêtes blijkt een grote tevredenheid over de huidige woonomgeving, maar stadsbewoners zijn duidelijk minder tevreden over de netheid van en het groen in hun omgeving. Studenten, carrièrestarters en senioren keren terug naar de stad, maar gezinnen met kinderen blijven ze ontvluchten. Plattelandsbewoners van hun kant vrezen dat ze onder druk van de betonstop naar de stad zullen worden verjaagd. Vooral min-34-jarigen die nog geen woonstek hebben gevonden, zijn pessimistisch over de toekomst.

Terwijl wel studies worden gemaakt om de extra kosten te berekenen van een bevolking die verspreid leeft over het platteland, werd nog niet berekend hoeveel het kost om volledige steden dezelfde graad van leefbaarheid en woonkwaliteit te bezorgen als het platteland. Dit vereist volgens de VCB in de steden massaal investeringen in extra fietsverbindingen, vaak bediende openbaar-vervoersnetwerken, extra groene plekken tegen het hitte-eiland-effect en meer ruimte om water te bufferen en zo wateroverlast te voorkomen. Bovenop de vernieuwing van stads- en dorpskernen komen nieuwe uitdagingen: de grondige vernieuwing van de verouderde negentiende-eeuwse gordel en een complete remake van de twintigste-eeuwse gordel.

Investeringsnorm van 5% van het bbp

De ongeveer 5 miljard € die private en publieke partijen de jongste vijftien jaar in stads- en dorpskernvernieuwing hebben geïnvesteerd, vormen volgens de VCB slechts een fractie van de investeringen die de komende decennia vereist zullen zijn. Na de eerste golf van stads- en dorpskernvernieuwingsprojecten is de volgende jaren dringend een nieuwe golf noodzakelijk. Behalve de private partijen die de jongste 15 jaar al voor minstens 2,6 miljard € in stads- en dorpskernvernieuwing investeerden, moeten ook de nieuwe gemeentebesturen hiervoor geld uittrekken. Ze moeten daartoe hun vandaag veel te lage investeringsbudget fors optrekken. Zelfs in dit verkiezingsjaar was immers amper sprake van een investeringspiek.

In de komende vijf jaar pleit de VCB voor de Vlaamse en federale regering en de gemeenten samen voor een investeringsnorm van 5% van het bbp (bruto binnenlands product). Op basis van de berekeningen van Vlaams minister-president Bourgeois is dit ongeveer 50% meer dan vandaag. Tegen 2030 zullen tien gemeenten (Antwerpen, Gent, Mechelen, Aalst, Vilvoorde, Hasselt, Roeselare, Geel, Sint-Niklaas en Heist-op-den-Berg) een kwart van de Vlaamse bevolkingsgroei opvangen. Vooral zij moeten extra middelen ontvangen om voor de extra gezinnen een kwaliteitsvolle woonomgeving te voorzien.

Onze steden leefbaarder maken wordt volgens de VCB sowieso een werk van lange adem. Vandaag al tegen 2040 naar nul extra ruimtebeslag in het buitengebied streven vooraleer een zicht te hebben op de realisatie van deze grootschalige vernieuwingsoperatie dreigt de betaalbaarheid van het wonen te hypothekeren.

Om een draagvlak voor verdichting te creëren zal de overheid volgens de VCB ook een ander communicatiebeleid moeten voeren met de focus op een positief toekomstbeeld over hoe we in de toekomst samen zullen wonen en werken. Hetzelfde geldt overigens voor de realisatie van individuele projecten. Zo heeft de SERV (Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen) er al op gewezen dat de Vlaamse overheid te veel een top down-benadering voert, waardoor tal van projecten (ook tramprojecten) on hold worden gezet of jarenlang in de onderzoeksfase blijven hangen. Ook deze tendens is illustratief voor de vereiste tijd om een kwaliteitsvolle verdichting te verwezenlijken. De overheid kan leren van projectontwikkelaars die wel duidelijk mikken op participatie van en een meerwaarde voor de buurt.

De VCB verwacht vanaf 2019 eveneens van de nieuwe gemeentebesturen en de nieuwe Vlaamse regering een aangepaste regelgeving die de verweving van functies (bv. van wonen en werken) effectief toelaat, de integratie van meer groen in steden (in de publieke ruimte), meer visie en minder regelneverij in de ruimtelijke planning.

“Groen is ook een heel belangrijke factor om wateroverlast tegen te gaan”, opperde Marleen Evenepoel (l.).

Bouwprofessionals

De bouwprofessionals zijn bereid om mee te werken aan de realisatie van een meer leefbare woonomgeving in dorpen én steden, merkt de Vlaamse Confederatie Bouw op. Door de steeds complexere regelgeving en projecten verhoogt hun impact overigens gestaag; hun aandeel in de vergunningsaanvragen bedraagt in Vlaanderen inmiddels 62%. Bij hun projecten vormt multifunctionaliteit al het sleutelbegrip. Private initiatiefnemers onderzoeken systematisch in welke mate hun project de buurt verrijkt met functies en voorzieningen.

Door te werken in bouwteams, lean te bouwen en met behulp van BIM (Building Information Modelling) en een steeds verder doorgedreven prefabricatie trachten ze de faal- en de bouwkosten te drukken. Tegelijk merkt de VCB bij private initiatiefnemers een verschuiving van puur bouwen naar het aanbieden van diensten, de realisatie van ‘buildings as a service’. De groeiende belangstelling voor ESCO’s (Energy Service Companies) maakt deel uit van deze tendens.

In zijn openingswoord bij de voorstelling van het visierapport betreurde VCB-voorzitter Jef Lembrechts het gebrek aan interesse in de bouwsector en deed hij een warme oproep tot de aanwezigen om de bouw aantrekkelijker te maken. Het publiek suggereerde in dat verband om ook te mikken op zij-instromers en in te zetten op samenwerking. Bouwen is bovendien hip, zeker in het kader van de huidige aandacht voor ons klimaat en leefmilieu.

Uit het visierapport blijkt dat 30% van de Vlamingen op het platteland wil wonen, 16% in een dorpskern, 45% in de woonrand van een stad of gemeente en slechts 9% in de stad. Dat is al twintig jaar zo. De tevredenheidsgraad over wonen is groot, maar ligt lager m.b.t. wonen, onderwijs en buurtgroen in de 13 centrumsteden. 40% vreest dat we dezelfde woon- en omgevingsfactoren in de toekomst niet zullen kunnen handhaven. Slechts drie van de 13 centrumsteden (Sint-Niklaas, Aalst en Roeselare) zien een aangroei van gezinnen met kinderen, de andere kampen met een netto vertrek. Zo verliezen steden als Antwerpen en Gent netto meer dan duizend gezinnen met kinderen. Het aantal jongprofessionelen neemt wel overal toe.

Een eerste reportage, ‘Van Upkot (voor studenten) tot Upliving (jonge en frisse appartementen waar young professionals kunnen samenwonen tijdens kortlopende contracten)’ toonde de manier waarop bouwers inspelen op de wensen van burgers. Hierbij is Upliving het vervolg van en deels hetzelfde concept als Upkot, met veel aandacht voor gemeenschappelijke functies en duurzaamheid.

Jonge Vlaamse Aannemers

Tijdens de voorstelling van het VCB-visierapport werden naar jaarlijkse gewoonte ook weer vijf jonge Vlaamse aannemers, één per provincie, in de bloemetjes gezet. Ze ontvingen van Tom Meeus, afgevaardigd bestuurder van Federale Verzekering, een kunstwerkje van de West-Vlaamse kunstenares Mie Bogaerts.

De eerste gelauwerde Jonge Vlaamse Aannemer 2018 was Vicky Dethier van 
Dethier Bouwbedrijf (met vestigingen in Alken, Londerzeel en Herentals), waarin ze sinds begin 2018 samen met haar broer Kevin als gedelegeerd bestuurder fungeert. Na een voorbereidend traject van tien jaar gaf vader Rob Dethier, die zelf tot de tweede generatie behoort, hun de kans om de leiding van het bedrijf over te nemen. Dat de derde generatie zich zo kan bewijzen, werkte als een katalysator om voor het bedrijf ook andere jongeren aan te trekken.

Het bedrijf Dethier is zowel aannemer als projectontwikkelaar. In een tiental jaar is zijn omzet gestegen van 25 tot ruim 50 miljoen €. De zeer diverse aannemersactiviteiten variëren van sociale woningbouw tot de bouw van luxehotels zoals La Butte aux Bois en van scholen tot woonzorgcentra. Tegelijk wil Dethier groeien via eigen ontwikkelingen, zoals vandaag in Peer en Zonhoven.

Vanuit haar it-gerichte opleiding voelt Vicky Dethier zich sterk verbonden met de digitalisering in de bouw. “In de groep van ondernemingen met een erkenningsklasse 8 zijn wij een relatief klein bedrijf, maar net daardoor kunnen we nieuwe ontwikkelingen snel doorvoeren. Wij geloven zeer sterk in BIM, waardoor we faalkosten kunnen vermijden, en digitalisering. Tegelijk laat onze Virtual Reality- bril klanten toe om al vóór de start van de werkzaamheden inzicht te krijgen in hun bouwproject, waardoor we indien nodig nog kunnen bijsturen tegen een lage kostprijs”, stelt ze.

Begin 2018 ontving bouwbedrijf Dethier voor zijn grondige digitaliseringsaanpak een Digital Construction Award. In mei, tijdens het lanceringsweekend van het project Egge Park, maakte het voor het eerst gebruik van een interactieve maquette. Op basis hiervan kunnen potentiële kopers snel zien welke appartementen best aan hun criteria voldoen en welke daarvan nog beschikbaar zijn. Daardoor krijgen ze, meer dan via een brochure, voeling met een project.

Als millennial doet Vicky Dethier anders aan bedrijfsvoering dan de generatie vóór haar. “We kiezen meer voor dialoog; niet enkel als broer en zus onderling en met onze achterneven, maar ook met de medewerkers. We koppelen ons bedrijf ook aan een breed open netwerk. Ik maak deel uit van het bestuur van de jongerenkamer van de Confederatie Bouw, maar ben o.m. ook actief bij Jong Voka. Ik ben ook voorzitter van het recent opgerichte Platform Bouw Limburg, waarin we diverse thema’s samen willen bespreken en door open kennisdeling tot concrete actiepunten overgaan om de bouwsector op peil te houden”, licht ze toe.

Tot vóór een paar jaar was appartementsbouw iets voor de steden, nu neemt het aantal appartementen enorm toe buiten de steden, bv. ten noorden van Turnhout en in delen van Vlaams-Brabant. Nederland heeft de meeste halfopen bebouwingen in de wereld: 61% van de gezinnen leeft er in een halfopen bebouwing met een tuin.

Volgens de VCB dringt een mix van bouwoplossingen zich op. We moeten niet alleen naar boven durven denken, maar bv. ook in de diepte en naar achter zoals bouwen op binnenkoeren.

“De aannemer is even goedkoop als in het verleden. De bouwgrondprijs per m² is evenwel met 59% gestegen, de aankoopprijs van bestaande flats en woonhuizen met 68 en 67%. Dat zal nog erger worden. Het afremmen van nieuwbouw in het buitengebied moet worden gecompenseerd door verdichting in de stedelijke omgeving, maar beide processen lopen niet parallel. Daarom moeten we wel inzetten op stadsverdichtingsprojecten, maar beseffen dat die tijd zullen vergen”, opperde de VCB.

74,1% van de aanwezigen meende dat er in Vlaanderen nog ruimte is voor duurzame, comfortabele en betaalbare woningen. Woningbouwer Huyzentruyt heeft met de Modus-woning een eigen concept bedacht. Deze energie-efficiënte, zeer doordachte, compacte en praktische constructie heeft een footprint (gelijkvloers) van ongeveer 50 m² met daarboven een verdieping van 50 m² en meestal een plat dak en een tuin. Ze staat op een grond van 100 tot 200 m² en kost 250.000 € inclusief alle kosten. De Modus-woning heeft een heel lage energiekost, kenmerkt zich door open ruimtes omdat tussenwanden ontbreken en heeft geen inpandige garage, maar maakt deel uit van een dichtbijgelegen parkeerhaven.

De tweede bekroonde Jonge Vlaamse Aannemer was Thomas Buyse, directeur van Jonckheere Projects, gespecialiseerd in prefab houtskeletbouw, en zaakvoerder van STiDO dat zich toespitst op modulaire gebouwen volgens de principes van houtskeletbouw, in Mollem (Asse). Buyse studeerde af als professionele bachelor Bouw in Aalst, begon als calculator bij Jonckheere Wood en klom op tot manager van het studiebureau en de offertedienst.

Tom Meeus (l.) huldigde de vijf Jonge Vlaamse Aannemers 2018 Joeri De Tender, Tom Claes, Grégory Vanovertveldt, Thomas Buyse en Vicky Dethier.
 

Betonstop

“Het aantal bouwgronden krimpt. In 2050 is het op en met de betonstop al in 2040. De direct aansnijdbare oppervlakte is niet zo groot en het risico wordt groter. Ondernemingen worden steeds meer de belangrijkste aanvragers van bouwvergunningen, ook omdat alles technisch steeds moeilijker wordt. Ook voor het slopen van gebouwen is veel professionalisme nodig. In Vlaanderen hebben we expertise opgebouwd in kwalitatief hoogstaande stadsvernieuwingsprojecten. Zo zijn al 4.000 woningen met vele groene en openbare ruimtes gerealiseerd met de steun van Vlaanderen en er zitten er nog 12.000 in de pijplijn, omdat het traject van idee naar realisatie liefst twaalf jaar of twee legislaturen duurt. Het vergt veel meer tijd om die projecten te realiseren ter compensatie voor  het afremmen van nieuwbouw op het platteland, wat bijkomende schaarste creëert”, weet de VCB.

51,28% van de aanwezigen was voorstander van de betonstop zoals die door de Vlaamse regering werd voorgesteld. “De term “betonstop” is destijds in de pers gelanceerd. In Vlaanderen wonen 15 mensen per ha bebouwde ruimte, in Nederland 24 tot 25. Er is dus nog heel wat marge om de historisch bebouwde ruimte te herontwikkelen”, opperde Peter Cabus, secretaris-generaal van het Vlaamse departement Omgeving.

Tegen 2050 komen er in Vlaanderen naar verwachting ongeveer 800.000 inwoners bij. Dat betekent dat er bovenop die 15 1,5 inwoners zouden bijkomen. De woningmix zal volgens de VCB erg lijken op die van vandaag.

“We moeten komen tot een mentaliteitsshift. Mensen moeten zich ervan bewust zijn dat de manier waarop ze wonen veel te maken heeft met klimaat, mobiliteit en energie, maar dat ze individueel anders denken. Deze zomer is een nieuwe stap gezet in een traject dat al gestart is in 2012 met het Groenboek van het Beleidsplan Ruimte. In november 2016 keurde de Vlaamse regering het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) goed en op 20 juli dit jaar heeft ze de strategische visie van het BRV, een richtinggevend deel van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) met even waardevolle principes als de principes in het RSV, goedgekeurd. Men wil naar 0 ha extra ruimtebeslag evolueren tegen 2040. Op 20 juli heeft de regering ook beslist over het voorontwerp wijzigingsdecreet dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor woonreservegebieden bepaalt; die woonreservegebieden wil men als één categorie beschouwen. Het vergunningentraject wordt afgesloten, maar de gemeentebesturen moeten een uitdrukkelijke uitspraak doen als ze op hun territorium een woonuitbreidingsgebied (wug) willen ontwikkelen als woongebied”, legde Peter Cabus uit.

Een reportage belichtte het Leuvense cohousingproject BotaniCo op de site van een oude stadsschool op de Kapucijnenvoer rechtover de Kruidtuin, naar de plannen van 360 architecten uit Gent. Inwoners met dezelfde ingesteldheid wonen er samen met de nodige privacy. Een beoveld wordt er gekoppeld op een warmtepompinstallatie. De gemeenschappelijke delen van destijds zijn ook de gemeenschappelijke delen van het cohousingproject. Het complex omvat 28 bijna steeds totaal verschillende appartementen (woonunits). De gemeenschappelijke tuin bestrijkt zowat 1.000 m², de eetplaats biedt ruimte aan zeventig tot tachtig personen en er zijn logeerkamers voorzien. “Cohousing is een manier van wonen om de kosten te drukken, maar zal altijd een nichemarkt blijven. De woonwensen van jongeren zijn immers vergelijkbaar met die van hun voorgangers: men wil zijn eigen terras en parkeerplaats en een stuk privacy”, wist de VCB.

De derde gehuldigde Jonge Vlaamse Aannemer, Grégory Vanovertveldt, vertegenwoordigt de derde generatie in de firma Vanovertveldt D & G in Dottenijs (Moeskroen). “We leggen ons toe op buitenschrijnwerk, interieurwerk en ramen en deuren. Ons bedrijf bevindt zich op 50 m van de taalgrens en we stellen vast dat voor Vlamingen werken totaal anders is dan voor Walen; Ik geloof wel meer in cohousing in Wallonië dan in Vlaanderen. Jongeren kopen ook geen huizen meer voor altijd, maar meer zoals ze een wagen zouden kopen”, meldde hij.

ESCO’s

De VCB zoomde ook in op de burgemeestersconvenanten, charters die gemeenten ondertekenen op een Europees model om beter te doen dan de opgelegde klimaatdoelstellingen in ons land. De eerste stap hierbij is een doorlichting van de toestand. Zo willen ze 27% van de reductie-uitstoot realiseren door hun eigen patrimonium energiezuiniger te maken, “De oplossing zijn ESCO’s, een derdebetalersysteem met een terugbetaling op lange termijn. De VCB maakt nu een charter met het Vlaams EnergieBedrijf om te zien hoe zo’n ESCO-verhaal er moet uitzien. Dat moet marktstimulerend werken. De gemeenten zitten al wel met een enorme opdracht door o.m. die stadsvernieuwingsprojecten”, luidde het.

De vierde Jonge Vlaamse Aannemer 2018, Tom Claes van Sanitechniek uit Mechelen (Willemen Groep), zet in op milieu en energievriendelijkheid enerzijds en renoveren anderzijds. “Nieuwbouwopdrachten worden schaarser en bovendien gaan we graag de uitdaging aan om samen met de bouwheer een actieplan op te stellen”, verklaarde de bedrijfsleider.

Woningrenovaties vertonen de jongste tijd geen al te positieve trend en de hypothecaire kredieten dalen sterk. Door de stijging van de vastgoedprijzen kunnen mensen hun gekochte woning nog moeilijk renoveren. Vanaf volgend jaar wordt het EPC+ ingevoerd: bij de aankoop van een woning krijg je een transparant en waardevast beeld van de renovatiekosten om ze energiezuinig te maken. “We moeten komen tot een nieuw financieringssysteem. BENOveren is beter renoveren of renoveren in de overtreffende trap, mede dankzij bv. een zeer doorgedreven isolatie”, klonk het. Volgens de zaal zijn de kosten de voornaamste reden waarom een deel van de burgers ervan afzien om te BENOveren.

Joeri De Tender, de vijfde gelauwerde Jonge Vlaamse Aannemer 2018, is ondanks zijn prille leeftijd reeds nauw betrokken bij de zaakvoering van De Tender bvba uit Belsele (Sint-Niklaas), een familiebedrijf dat zijn ouders 34 jaar geleden hebben opgericht en dat zich vandaag toelegt op complexe renovatieprojecten met veel aandacht voor het interieur. Hij volgde tevens een BIM-opleiding.

“De vorige gemeenteraadsverkiezingen hebben geleid tot een gevoelige daling van bv. de wegenopdrachten. In 2017 zagen we een lichte heropleving, maar de steile piek als compensatie voor het dal in 2013-’14 is uitgebleven. 0,7% van het bbp is te danken aan gemeentelijke investeringen; dat  aandeel zou naar 1% moeten stijgen en zelfs dat percentage is onvoldoende om aan de noden te voldoen om de mobiliteit en steden in goede banen te leiden. We moeten geleidelijk naar 5% stijgen (3% voor de EU). Op missing links en infrastructuurwerken wordt heel veel gestudeerd. Meer dan dertig projecten zijn in planning en voorbereiding, een aantal staan on hold door de moeilijke en langdurige wetgeving. We moeten hiervoor een draagvlak creëren bij de burger. Wat mobiliteit betreft, komt de afstand tussen wonen en werken in beeld. Hierbij zien  we de langetermijntrend van de negentiende eeuw, waarbij steeds minder mensen werken waar ze wonen en zo files in de hand werken. We moeten op een verstandige manier een trendbreuk creëren. Zo bevinden zich al veel meer kantoren buiten het Brusselse dan vroeger. Men spreekt veel over knooppunten, maar daarvan moeten we afstand nemen want anders krijgen we daarrond congestieproblemen. We moeten meer werken met netwerken in en rond de stad, zoals in Nederland. Ook dat vergt evenwel bijkomende investeringen”, verkondigde de VCB.

De take-up van de kantoormarkt in Brussel gaat achteruit. Nieuwe projecten schuiven dichter naar de werknemer om de mobiliteit te verbeteren. Daarnaast wordt steeds meer thuis gewerkt. 64% van de e-commerce leveringen gebeurt evenwel nog thuis, in 56% van de gevallen tijdens de werkuren.

De bouwhub op Spoor Oost, een samenwerking tussen de vzw Vlaams Instituut voor de Logistiek (VIL) en het WTCB die respectievelijk de logistiek en de bouw vertegenwoordigen, is een project voor de levering van bouwmaterialen via het water. Ook bouwhandelaars, aannemers, logistiekers en producenten zitten mee rond de tafel. Deze zomer is een projectoproep gestart voor een terrein op het Kempeneiland dat rechtstreeks aansluit op het Albertkanaal. “We zoeken nog terreinen aan het Albertkanaal en kijken ook naar toegevoegde waarden op zo’n hub, zoals het maken van pakketten en het sorteren van afval”, luidde het in de begeleidende reportage. 59,46% van de aanwezigen geloofde in de realisatie van die bouwhubs.

Tracimat

“Op 26 augustus zijn we gestart met de sloopbeheerorganisatie Tracimat, waarbij we aan urban mining doen (maximaal hergebruik van gesloopte materialen). Vanuit de bedrijven is de vraag gekomen om Werflink op te richten, een online deelplatform waarop bouwbedrijven en bouwwerven onderling materieel, uitrusting, infrastructuren, vrachtruimte en materiaaloverschotten kunnen delen”, signaleerde de VCB.

Marleen Evenepoel, administrateur-generaal van het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB), merkte op dat groen goed is voor je fysieke en psychische gezondheid. “Zuivere lucht en water zijn niet evident. Groen is ook een heel belangrijke factor om wateroverlast tegen te gaan (infiltratie, opvang, wadi’s)”, signaleerde de gastspreekster, die eveneens wees op de heilzame werking van het opentrekken van waterlopen, natuurvriendelijke oevers en het Sigmaplan in het buitengebied.

“Je moet mensen naar de natuur brengen en daarvoor heb je instrumenten nodig zoals ‘Pimp je speelplaats’ voor scholen en de projectoproep voor ‘Natuur in je buurt’ voor gemeenten. Dat komt niet genoeg van de grond. We willen die projectoproep verruimen, waaraan ook de bouw kan meedoen. Je kan gesubsidieerd worden om projecten te realiseren”, deelde ze mee.

Ze is geen voorstander van dwingende voorschriften en pleit voor kwaliteitsvol groen dat makkelijk kan beheerd worden. “We hebben daarvoor heel veel kennis in huis en we zouden willen dat bedrijven en gemeentebesturen daarin meegaan. De VCB kan een sleutelfiguur zijn om van groen een structureel element te maken in de stad en in stadsvernieuwingsprojecten. Ik zie vele goeie projecten zoals groene verkavelingen en ons eigen Herman Teirlinckgebouw, een passiefgebouw met een mooie eigen tuin”, stipte ze aan.