‘As a service’-modellen maken furore in bouwsector

Via AAS wordt een dienst aangeboden voor een bepaalde periode zonder dat de gebruiker eigenaar van het product wordt. De producent of leverancier is verantwoordelijk voor het onderhoud en de goede werking, en kan voor de operationele winsten worden verloond. De formule is dus niet hetzelfde als leasing, want dat is een pure financieringsvorm met een minimale service. AAS ontstond in de IT-wereld en waaide de afgelopen jaren over naar de bouw- en elektrotechnische sector. Aanvankelijk zag je de formule vooral in de verlichting, maar vandaag is de scope veel breder. “We zien een interessante verschuiving naar vastgoed en energie”, zegt Arne Allewaert van Amavi  Capital, een Europees investeringsfonds dat zich op property technology focust. “Ik voorspel dat we op middellange termijn alles als ‘as a service’ zullen aanbieden.” Tim Govaert van Aconterra Fund, een bedrijf dat in start-ups investeert die gebouwen intelligenter en energie-efficiënter maken, zegt dat vooral jongeren minder belang aan bezit hechten. “De combinatie van huur en ontzorging wordt bij jonge professionals alsmaar populairder.”

Goede afspraken maken 

Om ‘as a service’ te kunnen aanbieden, zijn monitoring en de daaruit voortvloeiende data essentieel. “Als fabrikant of plaatser kan je zo ook leren hoe en waar het product wordt gebruikt, en wanneer het stuk gaat”, zegt Jeroen Vrijders, hoofd van het laboratorium duurzaamheid en circulaire oplossingen bij Buildwise. “Op die manier kan je gebouwen en producten op termijn nog performanter maken.” Volgens Wim Boone van Ingenium zijn goede afspraken cruciaal. “Als gebouwensystemen met elkaar worden gekoppeld, moeten de verwachtingen vooraf goed worden gedefinieerd. Best is er ook maar een enkel aanspreekpunt.” Viviane Camphyn, gedelegeerd bestuurder van Nelectra (federatie voor de elektrosector) pleit eveneens voor een duidelijk kader. “Als je geen eigenaar bent, wil je toch graag weten wat er met de producten/componenten gebeurt bij einde levensduur.” Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van Bouwunie vult aan: “De klant moet zich ook goed informeren over hoe volledig het ‘as a service’-pakket is. Is alles inbegrepen? Bij verwarmingsinstallaties is het bijvoorbeeld noodzakelijk om ook je schouw te onderhouden. En laat dat net niet in je AAS-pakket zitten.”

Tal van voordelen

“De investeringskost wordt voor de bouwheer een jaarlijkse operationele kost”, zegt Olivier Vandooren, CEO van Buildwise. “Het is een interessant vehikel als je moeilijk aan investeringsmiddelen geraakt, maar wel operationele middelen ter beschikking hebt. Voor de aannemers ligt het voordeel erin dat oplossingen voor de bouwheer mogelijk betaalbaarder worden en ze een langetermijnrelatie met de klant kunnen opbouwen. Daarnaast genereren de AAS-activiteiten en het onderhoud ook nieuwe, recurrente inkomsten. Tot slot kan de formule ook interessant zijn op milieuvlak. Er is immers een incentive om kwaliteitsvollere oplossingen aan te bieden, die langer meegaan en een tweede leven kunnen hebben.”  Volgens Niko Demeester, CEO van Embuild, kunnen bouw en onderhoud worden geoptimaliseerd en kan er worden gekozen voor de goedkoopste oplossing in een lange termijnvisie. “De evolutie naar smart woningen en gebouwen zorgt ervoor dat bouwberoepen meer technologisch worden. Naast het installatiewerk nemen de aannemers ook een stuk consultancy over innoverende technieken voor hun rekening. Heel wat professionals hebben voorspellend onderhoud aan hun business model toegevoegd, wat voor minimale stilstanden, maximale levensduur en een maximaal comfort zorgt.” Zelfs voor de eindgebruiker biedt AAS voordelen. “De klant moet het basistoestel niet voorfinancieren”, zegt Jean-Pierre Waeytens. “Daardoor worden modernere, duurdere en milieuvriendelijkere systemen voor een groter doelpubliek toe­­gankelijk.”

Keerzijde van medaille

Toch is het niet allemaal goud dat blinkt. “De klanten verliezen hun controle op het onderhoud, de herstellingen en de gekozen materialen”, zegt Niko Demeester. “Het AAS-bedrijf zal uit voorzorg  regelmatig een aantal stukken vervangen. Bepaalde onderdelen hadden echter wellicht nog een half jaar of langer kunnen meegaan. Daarnaast merken we dat AAS veel gespecialiseerd personeel vereist en de bouw het al langere tijd moeilijk heeft om de vacatures in te vullen.” Arne Allewaert ziet nog een pijnpunt. “Daarnaast moet er heel wat software worden gekoppeld. Het gebrek aan standaardisatie is hierbij een van de grootste pijnpunten.”

Op naar nieuw economisch model? 

Interessant alvast is dat AAS voor een alternatief economisch model kan zorgen. “De bouw moet iets aan zijn uitstoot en milieukarakter doen”, zegt Rik Steensels, onderzoeker en business developer bij de Construction Engineering Research Group van de UHasselt. “Dan komt hergebruik van materialen, structuren en componenten in het vizier.” Volgens Niko Demeester vraagt de omschakeling wel extra financiële middelen, mensen en een aangepaste organisatie. “Dat is niet makkelijk, waardoor  sommige aannemers zich in het AAS-domein zullen specialiseren, terwijl anderen zich gaan heroriënteren als onderaannemer van deze bedrijven.” Nelectra ziet nog een voordeel. “Niettemin is de omzet voor AAS-spelers  veel zekerder omdat de klant steeds terugkeert,” zegt Viviane Camphyn van Nelectra. Weliswaar moeten bedrijven voldoende cashflow en eigen kapitaal ter beschikking hebben om de projecten te financieren. “Je moet zicht op het risico en verdienmodel hebben, en idealiter ook op de restwaarde”, zegt Jeroen Vrijders. Volgens Arne Allewaert tonen overheidsfondsen, banken, pensioenfondsen en grote infrastructuurfondsen grote interesse in de markt van ‘as a service’. “Het wordt pas interessant als de schaalvoordelen worden uitgespeeld. Dan wordt het voor de eindgebruiker goedkoper en wordt het niet enkel een verdienmodel voor de aannemer.” 

Lange termijn engagement 

In de praktijk zien we steeds meer kleine bouwbedrijven die zich op AAS concentreren. “Deze spelers  staan er wel degelijk open voor deze formule”, zegt Jean-Pierre Waeytens. “We moeten erover waken dat ze niet verdrongen worden door grote spelers.” Bouwbedrijf Vanhout is weliswaar een van de grote jongens die sinds twee jaar ‘energy as a service’ aanbiedt. Ze doet dat echter via  ComTIS Energy, een ESCO die via een DBME-business model werkt. Ceo Bert Lenaerts: “AAS-projecten hebben alleen zin als je lange termijnengagementen wilt nemen. Enkel inzetten op de bouwkost is niet duurzaam. In Diest hebben we een appartementsgebouw neergezet waarvoor we de technische installaties hebben geëngineerd. Daarbovenop staan wij in voor de koeling, warmte en onderhoud in de komende 15 jaar. We investeerden in duurzame technieken, zoals een Beo-veld, en kozen voor kwaliteitsvolle en duurdere warmtepompen omdat we dat terugverdienen qua onderhoud.”

Moeilijk rijmbaar met D&B

Vaak worden grote gebouwen met een ‘design en build’-formule gerealiseerd, waarbij de opdrachtnemer (de aannemer) bepaalt wat hij de opdrachtgever aanbiedt. “We zien dat ze niet geneigd zijn om AAS-oplossingen aan te reiken indien dit niet specifiek in het bestek wordt gevraagd”, zegt Thijs Eeckhaut, bedrijfsjurist bij de Federatie van Algemene Bouwaannemers (FABA).“Een van de meeste doorslaggevende factoren in het al dan niet toewijzen van een opdracht is immers de kostprijs. Aannemers voelen zich genoodzaakt zich strikt aan de bepalingen van het bestek te houden om de opdracht binnen te halen.” Embuild treedt FABA bij. “Bij D&B lijkt het inderdaad moeilijk om naar AAS-oplossingen te gaan tenzij dit is voorgeschreven of er  voorafgaandelijk of tijdens de onderhandelingsprocedure afspraken over zijn gemaakt met de opdrachtgever”, zegt Marc Dillen, directeur bij Embuild. De aannemers geven ook aan dat de investering in AAS-dienstverlening niet meetelt in de bouw-, maar wel in de onderhoudskost. Dit beïnvloedt de netto contante waarde (NCW), wat maakt dat AAS aanbieden een risico inhoudt dat je er als aannemer negatief op beoordeeld wordt.

Eenvoudiger met DBFM

Voor DBFM (Design - Build - Finance – Maintain) is de situatie volgens Embuild genuanceerder, zeker wanneer de AAS-oplossingen worden opgeschaald en er in de bestekken meer duurzaamheidscriteria  worden opgenomen. “Bij dergelijke projecten lopen de contracten over langere tijd en gebeurt de verrekening door middel van periodieke beschikbaarheidsvergoedingen die deels de bouw-, de onderhouds- en de financieringskost omvatten. Daardoor kunnen deze componenten elkaar in evenwicht houden”, zegt Dillen. “Belangrijke aspecten zijn hierbij de looptijd van het contract, de mogelijkheid om met AAS beter op bepaalde gunningscriteria en het eisenprogramma in te spelen...”

Van verlichting tot comfort

Intussen zijn er tal van AAS-voorbeelden te vinden. Zo garandeert Etap Lighting met ‘Circular Light as a Service’ een gewenste lichtopbrengst tegen een onveranderd energieverbruik. “Dit gebeurt in een periode die we samen met de klant bepalen in functie van het aantal draaiuren”, vertelt Michael Joris. “We kunnen ook bestaande armaturen via een refurbishment-oplossing op maat omvormen tot een energiezuinig ledarmatuur. Zo hergebruiken we de oude armaturen maximaal en verkleinen we samen de afvalberg.” AAS is ook een ideale formule om installaties vanop afstand te monitoren en te beheren. Dit gebeurt onder meer in Kamp C. “Het circulaire kantoorgebouw hangt vol met QR-codes waar mensen kunnen aangeven hoe ze het comfort ervaren”, zegt Rob Van Dun van Calculus. “Via ons slim algoritme regelen we op basis van deze informatie het klimaat. De bouwheer kan nagaan of de prestaties ook daadwerkelijk worden gehaald. Bij mankementen wordt meteen een onderhoudsinstallateur of facilitair beheerder verwittigd. We merken dat we met deze ecologische projecten voor lange tijd werk hebben en ook makkelijker overheidsopdrachten binnen halen. Banken zijn ook sneller geneigd om in dergelijke projecten te investeren.” 

Zelfs wandsystemen en meubels

Juunoo ontwierp dan weer een klikbaar wandsysteem dat ze na gebruik terugkoopt aan 30% van de originele waarde. Zaakvoerder Chris Van De Voorde: “Tegen 2030 willen we elke wand circulair krijgen. Daarom onderzoeken we nu de mogelijkheid om een MASCO of ‘Material as a Service Company’ op te richten.” De Gentse start-up Hitch.tools specialiseert zich in het ontwerp en de fabricatie van demonteerbare en herbruikbare opstellingen, meubels en totaalinrichtingen. Via de Hitch.tools (modulaire stalen hoekverbinders) kunnen allerhande meubels en tijdelijke opstellingen vlot worden opgebouwd én zijn deze telkens 100% herbruikbaar. Hitch biedt AAS op het vlak van design, materiaal, montage,…  “Vandaag onderzoeken we hoe het onderhoud én de her-ontwerpservice kan worden uitgebreid en geoptimaliseerd”, zegt interieurarchitecte en oprichter Esther Laga. 

WTC-torens als voorbeeld

De voormalige WTC-torens aan het Noordstation worden momenteel gerenoveerd tot een ‘smart building’ met kantoren, woningen en een hotel. Ingenium adviseert de Vlaamse Overheid (belangrijkste huurder van het gebouw) hierbij. Maandelijks zal het gebouwenbeheersysteem een rapport over comfort, temperatuur, verlichtingsniveau, energie… genereren dat aan de afgesproken Service Levels voor energie en comfort zal worden afgetoetst. “Het verzamelen van data van een gebouw is geen doel op zich”, zegt Wim Boone. “Je moet gebruiks- en energiedata van verschillende gebouwen met elkaar koppelen, behandelen met artificiële intelligentie en vervolgens terug koppelen naar de individuele gebouwen. Je kan pas optimaliseren wanneer gebouwen in uitbating van elkaar kunnen leren.”

Living as a service 

In de woningmarkt begint zelfs de term ‘living as a service’ wel eens te vallen. Bedoeling is dat mensen een woning krijgen die aan de specifieke behoeftes in de verschillende stadia van hun leven voldoet. Een interessante speler is Skilpod dat betaalbare en energiezuinige woningen produceert.  “Via het platform Cocosi blijven we eigenaar en kunnen we de projecten zelf verduurzamen en onderhouden, wat onder meer de energiekost laat dalen”, zegt Ceo Jan Vrijs. “Als we de  exploitatiemodellen van 20 naar 50 jaar verlengen, kunnen we de maandelijkse gebruikskost nog meer laten dalen. Bij onze huurders/gebruikers is er weinig verloop en wanbetaling. Je kan maar mensen overtuigen om van een eigenaars- naar een gebruikersmodel over te stappen als de gebruikerskost (Total Cost of Usership) niet hoger is dan de kost als eigenaar (Total Cost of Ownership). Dat is voor ons de essentie van ‘as a service’. Zodra die omslag kan worden gemaakt, zal er zich in de vastgoedsector een revolutie ontketenen met AAS-oplossingen.”

Groene energie 

Tenslotte nog een belangrijk voorbeeld: het softwareplatform Aug-E biedt een AAS-model aan waar slimme algoritmes de energetische en financiële impact van het verwachte energieprofiel voorspellen en controleren. De software kiest de goedkoopste oplossing en gebruikt zoveel mogelijk groene energie. “De laadpalen zullen bijvoorbeeld pas opladen als de zon begint te schijnen”, zegt Maarten Vyncke. “Als er ’s ochtends geen zon is voorspeld, gebruiken we de goedkope energie die ’s nachts is gekocht en in de batterij is opgeslagen. Je moet veel connecties tussen verschillende hard- en software producten realiseren. Dat is een uitdaging gezien veel verschillende hardware-leveranciers allemaal hun eigen protocol hebben of hun eigen taal spreken. We werken onder meer  samen met een esco, een organisatie die integrale energieoplossingen levert aan zijn klanten. Deze doet investeringen in onder meer een modern gebouwenbeheersysteem en isolatie. Daarvoor vragen ze een vast bedrag, waarna het aug-e platform dit alles optimaliseert en rentabiliseert.”