Bouwsector reageert op plannen voor fonds bouwshift

Het voorstel van Somers komt erop neer dat als een lokaal bestuur woonreservegebied omzet naar bos, Vlaanderen via het fonds twee derde van het waardeverlies vergoedt. Het resterende bedrag passen de gemeenten zelf bij. Somers wil jaarlijks 150 miljoen € uittrekken voor het fonds, waarmee in het beste geval 900 ha open ruimte per jaar gevrijwaard kan worden. Het zou gaan om een fonds van 2,7 miljard €, van nu tot 2040. Het zou ook enkel woonuitbreidingsgebieden omvatten, dat zijn reservezones voor woningbouw.

De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) roept op om de gezinnen niet nodeloos op kosten te jagen met een te voortvarende bouwshift. Zomaar het woonaanbod beperken door bouwgronden te schrappen, kan volgens de VCB niet zonder voldoende kwaliteitsvolle alternatieven elders.  Verdichtingsprojecten zijn echter tijdrovend, complexer, risicovol en duurder. De woningprijzen in en rond onze stedelijke centra stijgen intussen sterk.

Daarom vraagt de VCB om omzichtige maatregelen te nemen op basis van de gunstige trends voor woningen, die steeds minder ruimte innemen. En in overeenstemming met het ritme van verdichtingsprojecten. De VCB stelt dat er nu nood is aan een positief beleid dat die projecten vlot trekt en goed gelegen gronden activeert. In het andere geval loert een steeds grotere kwalitatieve woningnood om de hoek.

“De voorstellen die voor de bouwshift op tafel liggen, focussen op het beperken van het woonaanbod, zonder rekening te houden met de stagnerende verdichting en de nodige investeringen van lokale besturen rond meer groen, betere waterhuishouding, sanering van gronden, laadpalen, het elektriciteitsnet enz. In onze centra stijgen de woningprijzen intussen sterk. Uit de Notarisbarometer blijkt dat huizen er intussen 8,4% duurder zijn geworden en appartementen 6,2%. Aangezien de grondprijzen vooral in Vlaanderen de ware motor zijn van de vastgoedmarkt, zal het schrappen van percelen globaal tot nog duurdere woningen leiden voor alle gezinnen”, zegt directeur-generaal Marc Dillen van de VCB.

Ruimtebeslag

 “Naast nog duurdere woningprijzen gaat het neutraliseren van bouwgronden gepaard met een miljardenuitgave voor de belastingbetaler. Maar de schaarse overheidsbudgetten dienen vooral te gaan naar betere centra en kernen. Want de doelstelling van de Vlaamse regering van 3 ha per dag aan bijkomend ruimtebeslag tegen 2025 en 0 ha per dag tegen 2040, zijn haalbaar zonder dure maatregelen. Volgens recente data van Statbel bedraagt momenteel het totale bijkomende ruimtebeslag 3,57 ha per dag. Voor wonen gaat het intussen om minder dan 2 ha per dag”, vervolgt Dillen.

Het ruimtebeslagrisico of de ruimte die wonen nog kan innemen, is immers veel beperkter dan het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) naar voren schoof. Terwijl het BRV 42.000 ha aanhaalt, raamt een recente studie van Hogent dit op minder dan 23.000 ha met inbegrip van de woonuitbreidingsgebieden en heel wat percelen die moeilijk te ontsluiten zijn omdat ze o.a. als achterliggende tuinen fungeren of omdat die in gebruik zijn van jeugdbewegingen en sportclubs enz. Die schaarste stimuleert vandaag verdichting en hergebruik van ruimte.

“In plaats van te voortvarende maatregelen te nemen die de huishoudens nodeloos op kosten jagen, vragen we om samen met de private sector na te gaan hoe sneller het aanbod kwaliteitsvol kan worden verruimd. Enkel een geleidelijke aanpak op het ritme van meer verdichtingsprojecten kan prijsschokken vermijden. Ook zien we steeds meer kwalitatieve woningnood. Een goed functionerende woningmarkt gaat uit van de vraag van de huishoudens. Maar heel wat gezinnen in steden vinden niet hun gading. Vervolgens gaan zij elders op zoek naar een geschikte woning. Maar ook dat wordt steeds moeilijker”, aldus Marc Dillen.

 

Unizo en Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) scharen zich achter het voorstel van minister Bart Somers om nu effectief, zij het op een gefaseerde manier, te starten met de afgesproken bouwshift. "Het is goed dat op die manier het extra ruimtebeslag wordt afgeremd. Maar we willen dat deze bouwshift meteen ook wordt aangegrepen om het rendement en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren van die gebieden waar nog wél wordt gebouwd”, stelt de NAV.

Aantrekkingskracht

De uitkomst van deze ambitieuze operatie moet volgens Unizo en NAV niet alleen het vrijwaren van bestaande open ruimte zijn als antwoord op onder meer de overstromings- en droogteproblematiek of op de mobiliteits- en energiecrisis. "We willen in één beweging bekomen dat onze bebouwde zones en kernen er op vooruit gaan op vlak van bedrijvigheid en aantrekkingskracht, door een mix van verschillende functies", zeggen Danny Van Assche, gedelegeerd bestuurder van Unizo en Steven Lannoo, algemeen directeur van NAV.

"Daarvoor hebben we een instrumentarium nodig dat die concentratie en verwevenheid vergemakkelijkt en stimuleert. Daarbij moeten alle beleidsniveaus, zowel lokaal als regionaal, provinciaal en op gewestniveau, hun rol krijgen toebedeeld en opnemen. Onderlinge afstemming moet het ordewoord zijn. Zo mogen ruimtelijke visies, bijvoorbeeld niet beperkt worden tot het niveau van één enkele gemeente, omdat de keuzes die daar worden gemaakt een onlosmakelijke impact hebben op de ruimere omgeving", geven Steven Lannoo en Danny Van Assche als voorbeeld.

Volgens NAV en Unizo moeten daar bovenop transparante regels komen over wat er nog al dan niet mogelijk is in specifieke situaties, bijvoorbeeld voor zonevreemde woningen en bedrijven. “Als we van de bouwshift een hefboom maken om al die andere doelstellingen meteen mee te realiseren, zal deze evolutie uitmonden in maximale winst voor zoveel mogelijk betrokkenen. Zo blijft de bouwshift niet beperkt tot een onvermijdelijk voldongen feit en worden we er samen beter van”, aldus Van Assche en Lannoo.

 

Lege gemeentekassen

Ook Bond Beter Leefmilieu en Natuurpunt reageren op het voorstel van minister Somers. “Een dergelijk openruimtefonds is op zich een goede zaak. Maar met de voorgestelde financiering kan maar een beperkt deel van de bouwshift opgevangen worden. Dit voorstel gaat bovendien enkel over de woonuitbreidingsgebieden, reservezones voor woningbouw. In deze gebieden moeten bouwgronden zeker niet aan 100% van de marktwaarde vergoed worden, dit zijn per slot van rekening nooit 'echte' bouwgronden geweest: er was nooit een garantie dat er gebouwd mocht worden. Hier de volledige marktwaarde betalen, zou neerkomen op het vergoeden van speculatie, met belastinggeld”, reageert Frederik Mollen van Natuurpunt.

“De vraag is ook wat er moet gebeuren met de andere slecht gelegen bouw- of industriegronden, buiten de woonuitbreidingsgebieden? Ook daar moet een oplossing voor komen. Denk maar aan het vrijwaren van gronden in overstromingsgevoelige gebieden of percelen die gelegen zijn in zonevreemde bossen”, vult Erik Grietens van Bond Beter Leefmilieu aan.

“De Taskforce Bouwshift berekende dat voor een echte bouwshift 30.000 ha aan harde bestemmingen moet gevrijwaard worden. Daarvoor is zomaar even 30 miljard € nodig, toch indien de bouwgronden vergoed zouden worden aan 100% van de marktwaarde. De taskforce berekende dat dat systeem fors naar beneden kan bij een ander vergoedingensysteem. Dit voorstel is dus een eerste stap, maar het volstaat niet om een echte bouwshift mogelijk te maken”.

“De hamvraag is of dit fonds zal volstaan om lokale besturen met lege gemeentekassen – die soms onder druk staan van ontwikkelaars met geld – de juiste beslissing te doen nemen. Zonevreemde bossen vrijwaren, of ruimte geven aan water zijn cruciale doelstellingen van het Vlaamse beleid rond water, klimaat en natuur. Die verantwoordelijkheid moet niet doorgeschoven worden naar gemeentebesturen die krap bij kas zitten. Dit moet Vlaanderen zelf aanpakken”, besluiten Bond Beter Leefmilieu en Natuurpunt.