Bouwshift staat of valt met kwaliteitsvolle verdichting

De open brief wordt door vijf organisaties ondertekend: de Boerenbond, de Bond Beter Leefmilieu, Natuurpunt, het Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) en de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning (VRP). Volgens hen gaat het de verkeerde kant uit met de bouwshift en ligt er teveel verantwoordelijkheid en last bij de lokale besturen. “Steden en gemeenten kunnen dit echter niet betalen, van een bouwstop zal geen sprake zijn. De betonmolens zullen blijven draaien”, staat te lezen in de brief.

 

In 2016 pakte de toenmalige Vlaamse regering uit met een betonstop, die later werd omgedoopt tot het minder alarmerende ‘bouwshift’. Om de verharding van de Vlaamse bodem, de lage stand van de grondwater en het gebrek aan groene ruimte aan te pakken, moest er minder gebouwd worden. Daarom besliste de vorige Vlaamse regering om de inname van open ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040. Dat zou alleen maar te realiseren zijn door minder te bouwen.

 

Er barstte meteen een heleboel kritiek los en de voornaamste knelpunten, waaronder de financiering, werden doorgeschoven naar de volgende Vlaamse regering. In december vorig jaar presenteerde de Vlaamse regering een concreet plan om de eigenaars te vergoeden die niet meer op hun bouwgrond kunnen bouwen en dus flink wat schade lijden. De vergoeding voor deze planschade werd opgetrokken tot de volledige marktwaarde. De verantwoordelijkheid om de gronden een nieuwe bestemming te geven, bijvoorbeeld van bouwgrond naar landbouwgrond, werd ook bij de steden en gemeenten gelegd. Die zullen ook de rekening van de planschade aan de eigenaars moeten betalen.

Volgens de Boerenbond, de Bond Beter Leefmilieu, Natuurpunt, het Netwerk Architecten Vlaanderen en de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning, is dit een bijzonder slecht idee. “De lokale besturen hebben nauwelijks geld voor openruimtebeleid. Daarom zullen de meeste burgemeesters en schepencolleges niet geneigd zijn om voorbestemde bouwgrond in te kleuren als open en groene ruimte, vermoeden de ondertekenaars van de open brief.

 

In het verleden werd in Vlaanderen bouwgrond gereserveerd onder de naam ‘woongebieden’ of ‘woonreservegebieden’. Intussen is het volgens de vijf ondertekenaars van de open brief duidelijk dat al die bouwgrond lang niet nodig is en dat het in de strijd tegen de verharding van de bodem zelfs een slecht idee is om alles vol te bouwen. Volgens de vijf organisaties is het echter niet duidelijk wat er dan wel met die gronden moet gebeuren.

 

Volgens de VCB is er vooral een versnelde uitrol nodig van kwaliteitsvolle verdichtingsprojecten opdat gezinnen en huishoudens ook in de toekomst in een leefbare en betaalbare omgeving kunnen wonen, werken en leven. “Dat betekent een ware shift in onze centra en kernen op het vlak van groen, waterbeheer, mobiliteit, energie en een groter en aangepast woonaanbod om de sterk stijgende vastgoedprijzen tegen te gaan”, reageert VCB-topman Marc Dillen.

 

Tot vandaag liggen echter geen concrete plannen of investeringstrajecten op tafel om dit te verwezenlijken voor de honderdduizenden gezinnen die er in de volgende decennia bijkomen. ‘Er wordt al jaren gediscussieerd over het beknotten van ruimte voor wonen en het beperken van schadevergoedingen. Daarbij is het goed om weten dat de voorraad aan schaarse percelen cruciaal is en slechts 1% uitmaakt van Vlaanderen. Bovendien zetten meer en meer gemeenten grote verdichtingsprojecten on hold en kondigen zij bouwpauzes af. Die aanpak helpt de bouwshift  niet op de rails te zetten, wel integendeel. Bovendien hypothekeert de toenemende onzekerheid bij de gezinnen, die het grote merendeel van de huis- en grondeigenaars uitmaken, het aanpakken van de klimaatuitdaging”, aldus de VCB.

 

Volgens de Vlaamse overheid is er nog 42.000 ha in de juridische voorraad bestemd voor wonen. In werkelijkheid gaat het volgens de VCB om 25.000 ha bijkomend ruimtebeslag. De overige 17.000 ha ligt in bestaand ruimtebeslag. Dat betekent concreet dat bijkomend nog maximaal 1% van Vlaanderen kan ingenomen worden door nieuwe woningen en hun tuinen.

“Dat staat in schril contrast tot de doemscenario’s die vandaag opnieuw de wereld worden ingestuurd. Die voorspellingen hebben geen juridische basis en werden losgekoppeld van de gunstige trends waar de sector al geruime tijd op inzet: in de praktijk neemt de bijkomende impact van wonen jaar na jaar aanzienlijk af”, aldus Dillen.

 

In Vlaanderen zijn eigenaars van bouwgronden overwegend gezinnen met één (snipper)perceel voor hun kinderen of als spaarpotje. Die groep weerspiegelt 70% van de naar schatting 150.000 eigenaars en zij hebben bijna de helft van de bouwgronden in handen. Bij de grootgrondbezitters met tien percelen claimen overheden het grootste marktaandeel (65%).

 

De bestemmingen van percelen liggen al veertig jaar vast in de gewestplannen. De voorbije decennia hebben gezinnen en eigenaars geïnvesteerd, geschonken, geërfd enz. conform dat uitgestippelde wettelijke kader. Bij elke overdracht hebben de nieuwe eigenaars telkens bijdragen aan de overheid betaald op basis van de venale of marktconforme waarde. Die waarde stijgt vanwege de toenemende schaarste.

“Gezinnen met een (snipper)perceel zijn niet het gevolg van toeval. Het gaat om een doordachte investering aangepast aan het juridische kader dat al decennia schaarste in de hand werkt. Alle bestemmingen liggen immers al bijna een halve eeuw vast in Vlaanderen, terwijl andere EU-landen zoals Nederland nog steeds bijkomende bouwgronden creëren. In onze regio is de beperkte en slinkende voorraad aan bouwgronden voor wonen een constante en het gaat bovendien om een belangrijke economische parameter. Zo blijkt uit onze analyse dat die reserve aan percelen essentieel is om globaal de vastgoedprijzen in de hand te houden. Achteraf de spelregels veranderen om de percelen van gezinnen in een handomdraai te neutraliseren, draait uit op politieke willekeur”, stelt de VCB.

 

“Omdat 90% van het onroerend goed in Vlaanderen in handen is van particulieren en gezinnen, is het eigendomsrecht net cruciaal om o.a. de klimaat- en energiedoelstellingen te behalen. Voor de VCB staat het partnership met de gezinnen voorop en rechtszekerheid is daarbij de noodzakelijke basisvoorwaarde. Doortastende aanmoedigingen waardoor zij hun eigen woonomgeving kunnen verbeteren en de waarde van hun eigendom kunnen verhogen, helpen aanzienlijk om maatschappelijk aan privaat belang te verbinden. Denk daarbij aan energetische renovaties, hergebruik en infiltratie van hemelwater, meer biodiversiteit in tuinen enz. De open brief die de vijf organisaties publiceerden, helpt niet om het draagvlak voor deze doelstellingen te bewerkstelligen, wel integendeel”, besluit de directeur-generaal van de VCB.