“Geen BRV zonder rechts­zekerheid voor gezinnen”

Heel wat gezinnen dreigend immers te worden opgescheept met braakliggende percelen waar ze niet meer kunnen bouwen en gezinswoningen die in kwetsbaar gebied komen te liggen waardoor strengere bouwbeperkingen van kracht zouden worden, met een negatieve impact op de marktwaarde van de gezinswoning. Wie integendeel zal kunnen rekenen op een vermoede meerwaarde op zijn woning, bv. in de kernen waar hoger of dieper zou kunnen gebouwd worden, lijkt evenwel een aanzienlijke heffing op ruimtelijk rendement te moeten betalen los van welke meerwaarde in de praktijk kan gerealiseerd worden. Dit alles doet de vraag rijzen of de Vlaamse regering lessen getrokken heeft uit de geschrapte boskaart. Een billijke schaderegeling en eenduidige communicatie zijn noodzakelijk.

“Wil de Vlaamse regering met haar BRV wonen, leven en werken in kernen vooral aanmoedigen of veeleer de marktwaarde van gezinswoningen en bouwpercelen elders in het gedrang brengen? Recente nieuwsberichten tonen al dan niet onterecht deze tweedeling. De overheid creëert best een draagvlak onder gezinnen en ondernemers, die het BRV moeten waarmaken. Het vrijwaren van eigendommen voor waardeverlies lijkt de eerste prioriteit”, oppert de VCB.

Adviesraden zoals de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening (SARO) hebben de Vlaamse regering onlangs opnieuw gewezen op de hiaten in het voorliggende wetgevende kader dat geleden schade onder gezinnen zal moeten regelen. “Zo blijkt de planschaderegeling niet sluitend; zonder bestemmingswijziging kan je er geen aanspraak op maken. Bovendien is momenteel geen schadevergoeding voorzien als je woning in ‘kwetsbaar gebied’ wordt ingedeeld en bijgevolg de bebouwingsmogelijkheden beperkt worden, wat leidt tot een waardevermindering. Wanneer het ruimtelijk uitvoeringsplan een verhoging van de dichtheid, een vermeerdering van het aantal bouwlagen of een verhoging van de bouwhoogte en -diepte doorvoert, komt een vermoede meerwaarde te liggen op je eigendom die niet hoeft overeen te komen met wat in de praktijk kan gerealiseerd worden. De betaling van een aanzienlijke heffing op ruimtelijk rendement, die uitgaat van die vermoede en niet de realiseerbare meerwaarde, zal zich bv. bij verkoop alsnog opdringen”, signaleert de VCB.

Focust BRV te veel op centrumsteden?

De bovenstaande tabel toont volgens de Vlaamse Confederatie Bouw aan dat de gemeenten met een te verwachten (sterke) bevolkingsgroei zich niet alleen situeren in de Vlaamse ruit tussen Brussel, Gent, Antwerpen en Leuven, maar dat het gaat om een lappendeken van locaties verspreid over gans Vlaanderen van de kust tot de Antwerpse Kempen en Limburg. Hoewel de meeste centrumsteden in absolute termen voor een grotere uitdaging staan, zien de snelste groeiers hun aantal huishoudens tegen 2035 toenemen met 16 tot 21% terwijl dit percentage voor de centrumsteden tussen 6 en 14 % varieert. Verhoudingsgewijs staan die snel groeiende steden en gemeenten voor een grote opdracht om infrastructuur, nutsvoorzieningen en woongelegenheden te voorzien. Opgeteld tellen ze trouwens vandaag minder huishoudens dan Antwerpen, terwijl ze tegen 2035 samen veel meer extra huishoudens kwaliteitsvol zullen moeten huisvesten dan deze stad. 

De Vlaamse regering werkt volgens de VCB daarom best een beleid uit geënt op alle groeipolen in Vlaanderen, ongeacht hun ligging. Factoren die de knooppuntwaarde van een gemeente bepalen, moeten verder gaan dan ontsluiting zoals de aanwezigheid van een collectief vervoerspunt of treinstation en voorzieningen zoals onderwijs, zorg en tewerkstelling. Een ‘slimme locatie’ zet in op een betere luchtkwaliteit, groen in de bouw, hernieuwbare energietechnieken, innovaties in mobiliteit en voldoende diverse, betaalbare woonvormen om gezinnen aan te trekken en te behouden. Bij veranderende woonnoden zoals de behoefte aan een tuin, terras of meer woonruimte zien we immers vaak jonge gezinnen wegtrekken uit de stedelijke groeipolen omwille van o.m. de hoge vastgoedprijzen. Kwaliteitsvolle verdichtingsprojecten met een gevarieerd woonaanbod in de kernen blijven daarom onontbeerlijk.