Is bouwgrond nog enkel voor de happy few?
De plannen van de Vlaamse regering in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) streven naar minder beschikbare gronden voor wonen of werken, hoewel bv. de ruimte voor wonen sinds jaren afgebakend is tot 16,5% van Vlaanderen en dit quotum niet overschreden kan worden. De maatregelen die onlangs op de regeringstafel werden gelegd, tonen de beleidsintentie om de schaarste van bouwgronden in de hand te werken. Daarmee toont de Vlaamse regering zich volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) een leerling van de Amerikaanse wiskundige en statisticus Harold Hotelling (1895-1973), die niet alleen vaststelde dat schaarste van een eindige grondstof leidt tot stijgende prijzen, maar vooral dat het bewust voort beperken van die reeds slinkende grondstof aanzet tot steeds sterkere prijsstijgingen. Ze vraagt zich af of de Vlaamse regering inzet op bouwgrond voor de happy few in de toekomst.
Het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen mikt op een daling van het ruimtebeslag van 6 ha/dag in 2016 naar 3 ha/dag in 2025 en 0 ha/dag in 2040. Dat vertraagde ritme in ruimtebeslag betekent dat nog bijna 25.000 ha kan ingenomen worden voor werken of wonen. Vandaag is echter juridisch voorzien dat nog 78.000 ha kan ingezet worden. Het BRV voorziet dus om 50.000 ha niet meer te ontwikkelen, een forse daling van de voorraad ontwikkelbare gronden.
“Niet alleen die plots slinkende voorraad zal het voor gezinnen moeilijker en alsmaar duurder maken om een woning te verwerven. Zo zullen er op korte termijn te weinig alternatieven zijn, vermits stadsvernieuwings- en verdichtingsprojecten gemiddeld twaalf jaar in beslag nemen. Daarnaast zijn dergelijke projecten duurder want complexer dan bv. nieuwe projectontwikkelingen in voorziene ruimte”, weet de VCB.
Drukventiel
Vastgoedprijzen hangen sterk af van de voorraad gronden die nog ontwikkeld kan worden, zeker in een markt met een stagnerend aanbod en een stijgende vraag. Daarbij gedraagt nieuwbouw zich volgens de VCB als een soort drukventiel voor de vastgoedsector. Bij een stijgende bevolkingsgroei kan de vraag naar nieuwe woningen opgevangen worden door nieuwbouw op ontwikkelbare gronden, zodat de prijs van woningen beheersbaar blijft.
Naar analogie met de visie van Harold Hotelling zullen de prijsstijgingen elkaar op middellange termijn evenwel sneller en zelfs exponentieel opvolgen.Bij een plotse afname van de voorraad te ontwikkelen gronden, de beleidsintentie van het BRV, draait de overheid dat drukventiel volgens de VCB evenwel gedeeltelijk toe. De extra druk die ze zo legt op de vastgoedmarkt zal meteen een prijsstijging veroorzaken. Naar analogie met de visie van Harold Hotelling zullen de prijsstijgingen elkaar op middellange termijn evenwel sneller en zelfs exponentieel opvolgen, niet in het minst vanwege de doelbewuste beperkingen die de overheid een al slinkende voorraad bouwgronden wil opleggen. Combineer dit met de extra 550.000 gezinnen tegen 2050 in Vlaanderen en je krijgt een explosieve prijzencocktail.