Nieuw akkoord over aansnijden open ruimte in Vlaanderen

Het instrumentendecreet regelt onder meer dat eigenaars een correcte vergoeding ontvangen als hun grond aan waarde verliest als de overheid beslist dat er niet mag op worden gebouwd, bijvoorbeeld als bouwgrond wordt omgezet naar natuurgebied. Speciale landcommissies zullen de vergoeding bepalen. Die planschade wordt gebaseerd op de venale waarde of verkoopwaarde, dat is de te verwachten verkoopprijs van een onroerend goed onder normale marktomstandigheden. Het Vlaams parlement geeft aan de landcommissies enkele richtlijnen mee, die het kader vormen voor de berekening.

 

Vandaag wordt de planschade niet automatisch toegekend, en bedraagt die maximaal 80% van de verwervingswaarde. Een manier om het draagvlak voor de bouwshift te vergroten, is ervoor te zorgen dat eigenaars een billijke vergoeding krijgen. Eigenaars ervaren de huidige regeling als niet correct, wat steevast leidt tot rechtszaken en planningsinitiatieven bemoeilijkt.

 

Wat betreft de compenserende vergoedingen voor eigenaars die hun grondwaarde zien verminderen, de zogenaamde planschaderegeling, is het nu dus de taak van de landcommissies om in hun schaderapport de eigenaarsvergoeding te berekenen op basis van de venale waarde en dertien objectieve factoren. Het decreet wordt beter gekaderd en verduidelijkt met volgende principes die de landcommissies moeten hanteren:

• woonreservegebieden zijn minder waard dan woongebieden, aangezien deze steeds als reserve bedoeld geweest zijn;

• binnengebieden, niet gelegen aan een uitgeruste weg, zijn minder waard dan gronden gelegen langs een uitgeruste weg;

• delen van woongebied, gelegen buiten de 50 m van de openbare weg, zijn minder waard dan de eerste 50 m-strook.

 

De Vlaamse regering begin dit jaar het ontwerp van instrumentendecreet goed en diende dit in bij het Vlaams Parlement. De commissie Leefmilieu van het Vlaamse Parlement hield over het ontwerp twee hoorzittingen op 18 en 19 februari. Zowel tijdens deze hoorzittingen als vanuit de lokale besturen, werd kritiek gegeven op een aantal keuzes en nieuwe instrumenten, zodat het decreet werd bijgestuurd.

De invoering van een planbatenheffing bij verdichtingsplannen (ruimtelijke uitvoeringsplannen op rup’s) wordt geschrapt. Een heffing hierop zal ook in de toekomst, net zoals vandaag, enkel verschuldigd zijn als door een rup een effectieve bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die een meerwaarde creëert, bijvoorbeeld van ‘gemeenschapsvoorzieningen’ naar ‘wonen’.

 

Ook hier treden de landcommissies op en wordt de hoogte van de heffing meer in evenwicht gebracht met zijn tegenhanger ‘de planschade’. Het idee om planbaten te laten betalen als er bijvoorbeeld meer verdiepingen mogen gebouwd worden of aan een hogere dichtheid wooneenheden, werd als te complex beoordeeld en kan een rem zijn op de bouwshift en verdichtings- en inbreidingsprojecten in woonkernen. Daarom laat de overheid het idee vallen. Het systeem dat lokale besturen op maat lasten kunnen verbinden aan concrete projecten in het kader van de vergunningverlening blijft behouden.

 

De convenant- en contractbenadering voor gebiedsgerichte afwijkingen van functies wordt eveneens geschrapt. Tijdens de hoorzittingen werden heel wat juridische vragen gesteld bij het instrument convenant/contract, onder meer met betrekking tot inspraak en openbaarmaking naar derden. Bovendien wijzen verschillende experts op het feit dat een dergelijk instrument het gewenste ruimtelijk beleid kan ondergraven door extra mogelijkheden te creëren voor zonevreemde functies en afwijkingsbepalingen.

 

Het systeem van de verhandelbare ontwikkelingsrechten is eveneens gesneuveld. Tijdens de besprekingen en hoorzittingen werd het duidelijk dat het principe van verhandelbare ontwikkelingsrechten op zich een waardevol instrument kan zijn. De uitwerking in het instrumentendecreet werd echter als onwerkbaar en juridisch veel te complex beschouwd. Om die reden wordt het instrument in de vorm zoals het werd opgenomen in het decreet geschrapt. Wel wordt nagegaan of er een eenvoudiger alternatief kan worden uitgewerkt.

In het licht van de beoogde bouwshift willen de meerderheidspartijen tevens een nieuwe regeling introduceren voor de woonreservegebieden. Door middel van een decretale ingreep wordt een figuurlijke ‘stolp’ gezet over de nog niet ontwikkelde woonreservegebieden.

 

Enkel de gemeenteraad kan met een vrijgavebesluit deze stolp geheel of gedeeltelijk opheffen door middel van een gemotiveerde beslissing en na inspraak van de bevolking. De bestaande instrumenten via vergunningsspoor (het priak, groepswoningbouw en globale verkaveling) worden decretaal geschrapt.

 

Het zogenaamde principieel akkoord of priak is een instrument om woonuitbreidingsgebieden (reservegebieden die gereserveerd zijn voor wonen als er elders geen plaats meer is) relatief vlot op de markt te brengen. Het priak werd in het leven geroepen als een manier om betaalbare kavels en woningen op de markt te kunnen brengen. De praktijk toonde echter aan dat het systeem zijn eigen doel en de doelstellingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen voorbijschiet.

 

Andere manieren om een woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen, worden afgeschaft. De gemeenteraad beschikt tot 2040 over drie opties. Ofwel doen ze niets en weigeren ze 20 jaar lang bouwvergunningen in woonuitbreidingsgebieden. In 2040 zal de Vlaamse regering die gebieden dan definitief onbebouwbaar verklaren en de planschade betalen.

 

Het voorstel van decreet bepaalt dat – als er tegen 2040 geen rup opgemaakt is of een vrijgavebesluit is genomen – de Vlaamse overheid een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (grup) zal opmaken voor deze woonreservegebieden zodat de planschaderegeling in werking treedt voor de betreffende eigenaars. Steden en gemeenten kunnen uiteraard vóór die datum zelf een rup opmaken om het gebied te herbestemmen of een vrijgavebesluit maken.

 

Een tweede mogelijkheid is dat de gemeenten de woonuitbreidingsgebieden nu al herbestemmen tot landbouw-, natuur- of bosgebied. In dat geval betalen ze zelf de planschade aan de eigenaars van die gronden. Een derde optie is te beslissen om de gebieden alsnog aan te snijden en bouwen toe te laten. Dat kan alleen na een beslissing van de gemeenteraad en dus een lokaal publiek debat. De Vlaamse regering kan die beslissing eventueel nog schorsen.

Met de nieuwe regeling komt men tegemoet aan de vraag van vele steden en gemeenten, die op dit moment weinig of geen instrumenten in handen hebben om ongewenste aansnijding van woonreservegebieden te vermijden. Tegelijk krijgen gemeenten die goed gelegen woongebied willen aansnijden decretale mogelijkheden om dit op een verantwoordde manier aan te pakken.

 

“Met de afspraken die we vandaag maken, zetten we een hele concrete stap naar een al in de vorige legislatuur aangekondigd ruimtelijke beleid dat meer rekening houdt met de klimaatproblematiek, dat verharding beperkt, dat open ruimte vrijwaart, enz. Wijzigen van bestemmingen brengt mee dat eigenaars billijk vergoed moeten worden. Nu verfijnen we de instrumenten om dat te doen, door bijvoorbeeld een correctere planschade in te voeren. Een aantal zaken in de oorspronkelijke teksten die op kritiek stuitten, o.a. op de hoorzittingen die we hielden in het parlement, pasten we aan of schrapten we. Tegelijk gaan we verder dan wat in het regeerakkoord staat en spraken we een regeling af voor de woonreservegebieden. Sommige daarvan zijn goed gelegen, bv bij een woonkern, maar vele liggen ook slecht: niet aan een uitgeruste weg, buiten de kern, of ze zijn waterziek”, zegt Vlaams volksvertegenwoordiger Wilfried Vandaele, één van de hoofdindieners van het voorstel van decreet.

 

“Als Vlaams parlement bepalen we nu dat die gebieden nog enkel bebouwd kunnen worden als de gemeenteraad daar uitdrukkelijk toe besluit. Als dat niet gebeurt, blijven de gebieden bewaard als ‘reserve’, zoals ze ook steeds bedoeld waren”, vult mede-indiener Inez De Coninck (N-VA) aan.

 

“Met het Instrumentendecreet maken we echt werk van de bouwshift. Met dit decreet kunnen we de ontwikkelingen veel beter sturen. Door op de juiste plaatsen te ontwikkelen, behouden we de open ruimte voor landbouw en natuur en maken we Vlaanderen klimaatbestendiger. Het voorstel dat wij indienen, ademt een groot vertrouwen uit in de lokale besturen om het ruimtelijke beleid in hun gemeente echt in handen te nemen. Wanneer blijkt dat bepaalde gebieden een andere bestemming krijgen en daardoor aan waarde verliezen, zullen de eigenaars hiervoor een correcte vergoeding aan 100% van het waardeverschil via een eenvoudige procedure ontvangen”, zeggen de Vlaamse volksvertegenwoordigers Koen van den Heuvel en Tinne Rombouts (CD&V).

 

“Onze steden en gemeenten weten beter dan wie ook hoe hun lokale situatie eruitziet. Het is dan ook aan hen om te beslissen welke woonuitbreidingsgebieden goed gelegen zijn. Die kunnen ze in de toekomst ontwikkelen. Een aantal andere gronden bevindt zich in minder interessant gebied. Die zullen ze afstoten en als open ruimte beschermen. Met deze beslissing zetten we de lokale besturen aan het roer en geven we hen de autonomie die ze verdienen. Ze kunnen nu een kwalitatieve visie ontwikkelen op onze ruimtelijke ordening. Aandacht voor gedeeld ruimtegebruik, verdichting, waterinfiltratie, bebossing, enz. is hierbij belangrijk”, steleln de Vlaams Parlementsleden Steven Coenegrachts en Gwenny De Vroe (Open Vld).

 

“Dat we vandaag een gezamenlijke bijsturing van het instrumentendecreet kunnen aankondigen is een goede zaak voor Vlaanderen. We creëren een draagvlak voor de bouwshift door getroffen eigenaars correct te vergoeden, we geven de landcommissies richtlijnen mee voor waardebepaling en zorgen er ineens voor dat we kernversterking en -verdichting niet afremmen door extra heffingen. Integendeel, samen komen we met een decreet om woonreservegebieden te beschermen van aansnijding. Het gaat om naar schatting 12.000 ha woonreservegebied waarbij we vanuit Vlaanderen zeggen: neen, die kan niet zonder pardon aangesneden worden. Zo geven we lokale besturen teugels in handen om de bouwshift ook lokaal waar te maken”, besluit Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA).

We creëren een draagvlak voor de bouwshift door de getroffen eigenaars correct te vergoeden, stelt Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir.