Onnodige risico’s en onduidelijkheid bedreigen verdichting
Heel wat steden en gemeenten bereiden zich voor op de extra gezinnen die er tegen 2030 zullen bijkomen. Sterke groeiers zoals Antwerpen, Gent, Mechelen, Aalst, Hasselt, Roeselare en Sint-Niklaas zetten al langer in op meer verdichtingsprojecten en stadsvernieuwing. Via het instrumentendecreet worden evenwel aanzienlijke heffingen ingevoerd op de vermoede meerwaarde wanneer de overheid een hogere dichtheid, meer bouwlagen of een verhoogde bouwhoogte of -diepte toestaat.
Stel dat je de particuliere eigenaar van een stadswoning bent en die wil verkopen, maar dat de overheid in het ruimtelijk uitvoeringsplan (rup) blijkbaar heeft voorzien dat bijkomende bouwlagen voor jouw eigendom mogelijk zijn. In dat geval moet je als verkoper een aanzienlijke heffing betalen op de vermoede meerwaarde, zelfs als blijkt dat die inschatting (waarvan momenteel onduidelijk is hoe die tot stand zal komen) ver af staat van de meerwaarde die in de praktijk kan worden gerealiseerd. Zo kan de extra bouwlaag niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid of de nabijheid van luchtverkeer.
Nieuwe horde voor verdichting
Deze Vlaamse heffing, die de gemeenten moeten toepassen, kan 25 tot 50% bedragen op de vermoede meerwaarde en bedraagt bij een vermoede meerwaarde boven 250.000 € sowieso 50%. Deze heffing gaat dus veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij een bestemmingswijziging, bv. ingeval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond; ze geldt ook wanneer de overheid een hogere dichtheid, extra bouwlagen of bouwhoogte en -diepte toestaat en eveneens als in de praktijk niet ten volle gebruik wordt gemaakt of kan gemaakt worden van de mogelijkheid om hoger en dichter te bouwen. Hoewel de overheid ruimtelijk rendement beoogt, zullen de heffing en haar modaliteiten daarom net verdichting afremmen.
“Het is koffiedik kijken wie de vermoede meerwaarde zal inschatten en op basis vanaf welke nulmeting dat zal gebeuren. De wijze waarop deze heffing op ruimtelijk rendement wordt ingevoerd, leidt tot onnodig hoge risico’s voor potentiële investeerders en tot onzekerheid bij particuliere eigenaars. Daardoor dreigen enkel de duurste projecten op de beste locaties nog tot ontwikkeling te komen en bijgevolg zal het aanbod aan betaalbare woningen afremmen”, klaagt de VCB.
Ze wijst erop dat de bouwsector al langer aandringt op stimulansen om kwaliteitsvolle stadsvernieuwing en verdichtingsprojecten in een stroomversnelling te brengen. Dat is immers een belangrijke voorwaarde om meer gezinnen in de kernen te kunnen aantrekken. Flexibelere bouwvoorschriften en een vereenvoudiging van het administratieve proces kunnen de gemiddelde doorlooptijd van twaalf tot steeds vaker twintig jaar helpen terugdringen. Aangezien de Vlaamse regering met deze hervorming van de Codex Ruimtelijke Ordening verdichting (hoger en dichter bouwen) net wil aanzwengelen, doet zij er volgens de VCB goed aan om deze heffing opnieuw te onderzoeken.