Overschatte beschikbaarheid bouwgronden en te trage verdichting doen prijzen stijgen
Een nieuw ruimtelijk-ordeningsbeleid staat in de steigers. Met een aantal maatregelen die onlangs het nieuws hebben gehaald, hebben we volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) al een voorsmaakje gekregen van hoe de overheid de voorziene ruimte voor wonen en werken aan banden wil leggen, maar voorlopig zonder valabele alternatieven aan te bieden of voldoende aandacht voor rechtszekerheid; denk maar aan de geschrapte boskaart en de recente rondzendbrief over ‘bebouwde en onbebouwde zones’. Ook de gewenste verdichting geraakt volgens haar niet uit de startblokken.
Stadsvernieuwingsprojecten die gemiddeld twaalf jaar en soms tot zelfs twintig jaar in beslag nemen, vormen allang geen uitzondering meer. De VCB waarschuwt daarom voor de impact op de woningprijzen en het wooncomfort vermits zonder steunmaatregelen voor verdichting het slinkende aanbod de vraag niet kan volgen.
De VCB wijst erop dat de publieke opinie de jongste maanden werd bestookt met cijfermateriaal, waaronder foute prognoses inzake ruimtebeslag, en beleidsdoelstellingen zonder dat tot dusver werk werd gemaakt van een grondige analyse van de haalbaarheid op korte termijn en hoe o.a. verdichting versneld kan aangepakt worden. Ze heeft dan ook herhaaldelijk gewezen op de noodzaak om bij elke nieuwe beperkende maatregel te monitoren wat nog rest aan bouwgronden om negatieve effecten van de maatregelen te voorzien en verrassingen uit te sluiten. Dat is volgens de VCB geen overbodige luxe als je weet dat de 550.000 extra gezinnen die Vlaanderen tegen 2050 zal tellen, moeten gehuisvest worden op slechts een fractie van de juridische voorraad voor wonen of via kwaliteitsvolle verdichting. Niet alleen vraagt dat laatste tijd en studiewerk met aandacht voor groen, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid; ook bijkomende steunmaatregelen dringen zich op. Daarbij gaat het om o.a. flexibiliteit in bouwvoorschriften, investeren in de ontsluiting van bestaande kernen en een versnelde stadsvernieuwing.
Het feit dat de overheid momenteel het spanningsveld in de hand werkt tussen de stijgende woonnoden van de Vlamingen en een stagnerend aanbod aan wooneenheden zal ook extra prijsstijgingen teweegbrengen bij bestaande woningen. Die vergen bovendien na aankoop doorgaans een ingrijpende verbouwing aangezien de Vlaamse regering ook voor die woningen nieuwe energetische doelstellingen vooropstelt. Een duurdere woning bij aankoop is het gevolg van voorliggende plannen plus noodzakelijke kosten voor een energiezuinige renovatie.
Ten slotte hebben gemeenten en lokale besturen vanouds belangrijke eigen accenten kunnen leggen in het woonbeleid voor hun inwoners. Een recente trend is de verschuiving van instrumenten om zo’n beleid vorm te geven naar het Vlaamse niveau. Dit lijkt te leiden tot steeds meer regelgeving inzake ruimtelijke ordening en minder lokale slagkracht. Hoewel het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) nog in een consultatieronde zit, geeft de regering ook hier reeds duidelijk aan welke richting haar plannen uitgaan. De VCB hoopt dat dit centraler gestuurde beleid lessen zal trekken uit o.m. de onlangs geschrapte boskaart, het baseren van beleidsdoelstellingen op foute prognoses en overschattingen van woonvoorraden. Daarnaast heerst volgens haar ook tussen de beleidsniveaus verwarring over begrippen als ‘ruimtebeslag’ en ‘verharding’ en wat die werkelijk inhouden. Het hanteren van het principe ‘Eerst handelen, vervolgens rechtszekerheid’ lijkt evenmin een goed recept voor een degelijk langetermijnbeleid. Minder helikoptervisie en meer participatie van betrokkenen daarentegen, niet in het minst op het lokale niveau, lijken volgens de VCB aanbevolen.