Trui Maes over alternatieve woonvormen

“We moeten niet extra bouwen, maar de woonruimte herverdelen”

Bouwkroniek: U bent al jaren een groot pleitbezorgster van alternatieve woonvormen. Wat heeft u daartoe aangezet?

Trui Maes: “Voor mij, als kind uit een groot gezin, is ‘delen’ de logica zelve. Waarom moet iedereen een eigen grasmaaier, werkmaterieel of zelfs een auto hebben? In veel gevallen zijn het zaken die we niet continu gebruiken. Kunnen we ze dan niet beter met enkele buren samen aankopen? Er zijn veel leukere dingen om ons geld aan te spenderen. Het is een visie die ik zeker doortrek als het over wonen gaat. Waarom leven we allemaal als individueel huishouden op ons eilandje? Cohousen, co-wonen, huisdelen of zorgwonen - kortom samenhuizen -, is niet alleen kostenefficiënter doorheen de hele wooncyclus, maar het kan ook een duurzaam antwoord zijn op het ’betaalbaar houden’ van wonen. Het is ook meer, het is ‘wonen met meer waarden’: het is praktischer omdat je veel kan delen, het is sociaal, minder eenzaam en veiliger om samen te wonen. Het is ecologisch interessanter en gaat minder (verharde) ruimte in beslag nemen. Er hoeft helemaal niet te worden bijgebouwd om de bevolkingsgroei en demografische trends – zoals kleinere gezinnen en meer alleenstaanden - op te vangen. We moeten in eerste instantie de beschikbare woonruimte herverdelen en beter invullen.”

Bouwkroniek: Hoe ziet u dat dan concreet?

Trui Maes: “Uit EU-onderzoek blijkt dat 60% Belgen ‘onderbezet’ woont. Bij de 65-plussers is dat zelfs 75%. Dat betekent dat ze over meer ruimte beschikken dan ze werkelijk nodig hebben volgens de formule: 1 slaapkamer per huishouden, per koppel, per single 18+jaar, per jongere 12-17 jaar (per 2 i.c. hetzelfde geslacht) en 1 slaapkamer per 2 kinderen -12 jaar. De huidige nieuwbouw wordt daar vaker op afgestemd, maar we hebben nog steeds een gigantisch bestaand patrimonium dat te groot is voor de doorsnee huishoudens. Zeker de gezinnen waarvan de kinderen uit huis zijn, beschikken vaak over veel te veel woonruimte. Als we dit overschot op een betere manier benutten, is er een win/win voor alle betrokkenen. In eerste instantie zouden we op deze manier een groot deel van het woontekort kunnen oplossen. Daarnaast wordt wonen weer financieel haalbaar omdat de woonkosten en investeringen worden gedeeld. Bij huisdelen krijgen de oudere bewoners hulp bij het onderhoud van hun huis en ze letten vaak graag op de kinderen van diegene met wie ze samenwonen. Samen kunnen huishoudens beschikken over meer tuin. Het wordt mogelijk om kleiner te wonen omdat er gemeenschappelijke ruimtes zijn. En ook de natuur wint erbij omdat er geen groengebied meer moet wordt ingenomen voor extra woningcapaciteit.”

Bouwkroniek: Op papier lijkt dat logisch, maar is het geen gigantische uitdaging om met vreemden samen te wonen?

Trui Maes: “De praktijk wijst uit dat het minder moeilijk is dan de meeste mensen denken. Natuurlijk vraagt het wel een bepaalde mindset en moet je bereid zijn om water bij de wijn te doen. De meeste ‘samenhuizers’ geven aan dat hetgeen ze moeten ‘opgeven’ niet opweegt tegen wat ze ervoor in ruil krijgen. Natuurlijk is het wel aangeraden om niet zomaar in een dergelijk project te stappen. Beste is om de mede-bewoners eerst te leren kennen, bijvoorbeeld door samen activiteiten te doen of er een week te gaan logeren. Wat perfect kan, aangezien de meeste samenhuizers een gezamenlijke logeerkamer hebben. Ook zien we dat – vooral bij cohousing – het vaak vriendengroepen zijn die zo’n woonformule opstarten. Dat is natuurlijk nooit een garantie op succes, maar het kan wel gemakkelijker zijn wanneer iedereen elkaar al goed kent.”

Bouwkroniek: Wat is het verschil tussen co-housing, co-wonen en huisdelen?

Trui Maes: “Bij ‘cohousing’ investeert een groep mensen in de herbestemming van een site of groot pand – een hoeve, klooster, school, industriële site… - tot een locatie met meerdere units waar elk huishouden individueel woont en daarnaast gemeenschappelijke leefruimtes en een tuin met elkaar deelt. Ofwel er wordt een volledige nieuwbouw gerealiseerd met dezelfde intentie. Bij ‘co-wonen’ is er minder gemeenschappelijke ‘leefruimte’, maar worden wel bijvoorbeeld de tuin, een atelier of een waskot gedeeld. Belangrijk is dat samenhuizers alle beslissingen samen nemen en alles in eigen (zelf)beheer houden. Daarom noemen we ‘co-living’ geen samenhuizen of gemeenschappelijk wonen. In dit geval wordt immers geïnvesteerd in een herenwoning of een groot gebouw. De individuele kamers of appartementen worden één op één verhuurd en de bewoners gebruiken de gemeenschapsvoorzieningen, zoals keuken, badkamer, ontspanningsruimte… Of iemand huurt een pand en verhuurt de kamers één per één aan derden. Dat is een gesofisticeerde vorm van ‘dure’ kamerverhuur en drijft de huurprijzen de hoogte in, want de som van de ‘verhuur per kamer’ is een veelvoud van de gangbare huur voor dezelfde woning. In steden is het een gekend fenomeen en is het een trend die andere verhuurders aanzet tot het vragen van hogere huren. Nu, meer en meer studenten (zonder domicilie) of jongeren die nog geen gezin hebben, willen wel de huur van een pand delen. Wat wij sinds jaar en dag sterk verdedigen is het ‘samenhuizen onder één dak’ of ‘huisdelen’ op vrijwillige basis, waarbij alle bewoners op één (medehuur)contract staan en intern één overeenkomst of mede-huurpact afsluiten. Noem dat laatste: afspraken voor het dagelijks samen-leven en de verdeling van kosten en verantwoordelijkheden. Een eigenaar-bewoner kan ook één of meerdere mensen laten inwonen en met allen een gemeenschappelijk huurcontract afsluiten. Dat samenhuizen kan zowel een tijdelijke als meer permanente keuze zijn.”

Bouwkroniek: Levert dat wettelijk geen problemen op?

Trui Maes: “Inderdaad, de wetgever blijkt nog niet klaar te zijn voor samenhuizen of ‘gemeenschappelijk wonen’ zoals trouwens wel in de Codex Wonen is gedefinieerd. De Codex RO regelt wel het ‘tijdelijk wonen’ in bijzondere situaties en het ‘zorgwonen’ wat wij een vorm van huisdelen of co-wonen noemen. Het probleem is dat wanneer niet-verwanten eenzelfde huis delen, ze als één gezin worden beschouwd. Zolang alle gedomicilieerden werken of een pensioen trekken, is er meestal geen enkel probleem. Maar valt iemand werkloos of krijgt iemand een leefloon, een invalide- of ziekte-uitkering, de inkomensgarantie voor ouderen (IGO), dan wordt die (niet-verwante) persoon als ‘samenwonend’ beschouwd. Met als resultaat dat de uitkering veel lager komt te liggen. Je moet gaan bewijzen dat je alleenstaand bent en dat je je huishouden zelfstandig runt (RVA-arrest, Kassatie 2017). Soms accepteert een OCMW de leefsituatie van alleenstaanden of wordt een oplossing in een sub-huisnummer gezien, maar zolang het single-statuut niet op federaal niveau wordt aanvaard, blijven dit lokale initiatieven die weinig duurzaam zijn. Een nieuwe coalitie is voldoende om roet in het eten te gooien. Bovendien blijft het huisdelen een gevoelig thema omdat onterecht wordt aangenomen dat er op die manier minder gezinswoningen beschikbaar zullen zijn. Terwijl het een ideale oplossing is voor ouderen die in hun huis willen blijven wonen en ruimte willen delen. Of voor alleenstaanden, jongeren en starters die naar iets betaalbaars op zoek zijn. Neem nu Gent met circa 15.000 alleenwonende 65-plussers: als er 6.000 ouderen beslissen met twee à drie een huis te delen, dan komen er al 3.000 à 4.000 woningen beschikbaar. Bij co-housing zien we dan weer vaak problemen met het verkrijgen van de omgevingsvergunning omdat er ‘afwijkingen’ worden gevraagd. Denk maar aan compacter wonen en kleinere woonunits omdat er gemeenschappelijke ruimtes zijn, minder parkeerplaatsen omdat de auto wordt gedeeld, één collectieve nutsaansluiting die daarna intern wordt verdeeld. Of de gemeente stelt een veto omdat de groep een schuur wil ombouwen tot één of meer units, maar deze in ‘agrarisch’ gebied staat. Of een groep wil een klooster – wat altijd al een extreme vorm van huisdelen is geweest - tot een co-housing voor 30 huishoudens ombouwen, maar krijgt geen vergunning omdat het klooster zich in een ‘parkgebied’ bevindt.”

Bouwkroniek: Is dit de reden waarom de alternatieve woonvormen niet echt doorbreken?

Trui Maes: “Niet echt doorbreken? Dat zou ik niet zeggen, want er komen steeds meer projecten en - samen met zorgwonen - is zeker huisdelen in volle opmars. In Gent zien we bijvoorbeeld een toename die zeven keer sneller is dan de doorsnee nieuwe domicilies. Uit diverse surveys blijkt trouwens dat 20 à 30% van de bevolking interesse heeft in samenhuizen of een meer of mindere vorm van delen in woonruimte. Nu moet ik toegeven dat er inderdaad wel wat drempels zijn. De bestaande juridische kaders - RO, wonen, energie en welzijn - vormen nog een barrière en zijn niet op elkaar afgestemd om het gemeenschappelijk wonen voldoende te faciliteren. Eigenaars die beslissen om ‘voor het gemak’ van de huisdelers op elke verdieping beperkt sanitair te voorzien, krijgen een njet omdat ambtenaren dit volgens de Codex RO als ‘opdelen’ beschouwen. Laat ons eerlijk zijn: waarin verschilt het wonen in een woning met meer dan één badkamer door hetzij een groot gezin met drie of vier opgroeiende kinderen hetzij vier of vijf volwassenen in diezelfde woning? Voor co-housing projecten duurt het vaak ongelofelijk lang vooraleer de bouwvergunning wordt goedgekeurd en ‘time is money’, ook voor die huishoudens. Met als resultaat dat participanten onderweg kunnen afhaken en er nieuwe mensen instappen, wat de lopende investering op de helling kan zetten. Ook de stap om samen te leven, zelfs met vrienden, is geen evidentie. Je moet bereid zijn om alles in consent te overleggen. Dat is niet iedereen gegeven, maar je kan het wel leren. Verder zien we dat veel architecten en aannemers nog niet op dergelijke projecten zijn ingesteld. In plaats van één bouwheer moeten ze opeens met een groep mensen rekening houden, wat voor alle partijen toch wel een andere aanpak vereist. Vandaar dat we pleiten voor ontwerp en realisatie door een ‘bouwteam van architect, technici en aanemer(s)’ die communiceert met een beperkte ‘delegatie’ van de woongroep. Die delegatie neemt de beslissingen van de groep mee en volgt de werf op.”

Bouwkroniek: Zouden projectontwikkelaars kunnen helpen om alternatieve woonvormen te laten doorbreken?

Trui Maes: “Jazeker, als ze kandidaat-samenhuizers engageren vanaf het ontwerp, of een deel van hun grond of project voor co-housing reserveren. Want zij hebben de expertise om grote(re) projecten te ontwikkelen of sites te herbestemmen én ze beschikken vaak (vlotter) over gronden. Helaas willen ze meestal de meerwaarde op de grond en dezelfde verkoopprijs/winstmarge hanteren als bij een doorsnee project. Onlogisch, want ze zijn zeker van de afname van het volledige complex als de groep het project integraal wil aankopen. Dus besparen ze op marketing. Meer nog, ontwikkelaars blijven liever vasthouden aan de individuele verkoop, de eigen projectsturing, of ze willen beperken op de gemeenschapsruimte, wat natuurlijk het concept van co-housing tenietdoet. Daarom denken we dat een wooncoöperatie - die de rol van ontwikkelaar opneemt en de reële kostprijs rekent -een verschil kan maken . De coöperatie wooncoop is eigenaar van de woningen, de bewoners of investeerders zijn eigenaar van aandelen, het kapitaal van de coöperatie. Zij beslissen mee in de algemene vergadering.. Als coöperant ben je mee ‘eigenaar’ van het patrimonium en beslis je mee. Als coöperant-bewoner krijg je korting op de huur voor je woonrecht naargelang je inzet in aandelen. Ook een sociale woonmaatschappij, die trouwens van een verlaagde btw geniet, zou die rol van ontwikkelaar of bouwheer kunnen opnemen om de woonunits vervolgens aan de groep te verhuren of verkopen. Zo heeft het netwerk van Gent Samen Solidair genoeg kapitaal opgehaald voor een doorstroomwoning in de Bellefleur, de winnaar van Gentse architectuurprijs 2024. Een ander mooi voorbeeld is WBVG.nl die als sociale woningbouwvereniging ervoor kiest om enkel voor woongemeenschappen te bouwen. Tot zover co-housen en co-wonen, projecten die vandaag variëren van enkele units tot 30 units. Voor huisdelen en zorgwonen zien we meer een rol weggelegd voor eigenaar-bewoners die onderbezet wonen en ruimte aan derden bieden voor de private verhuur-zonder-winstbejag, maar even goed in de sociale huursector. Weet je: we denken aan de sociale huurders die te groot wonen als de kinderen uit huis zijn. Een oude boom verplanten en ze verplichten tot verhuis? Of 50€ extra huur voor elke kamer op overschot zoals onlangs als Vlaamse maatregel is ingevoerd? Je kan als betaalbare huursector best alleenwonenden sensibiliseren en voor zij die willen huisdelen faciliteren om zo ook geïnteresseerde kandidaten op de wachtlijst aan een woonplek te helpen. Laat ons hiermee experimenteren.”

Bouwkroniek: Zijn er tips die u wilt meegeven aan de aannemers?

Trui Maes: “De kans is reëel dat de kandidaat-co-housers zelf de handen uit de mouwen willen steken (sparen op werkuren), bepaalde zaken van de uitvoering voor hun rekening willen nemen en zeer strikt het budget willen beheren. Transparant communiceren met de bouwgroep is cruciaal vanaf de beginfase van de ontwikkeling en uitvoering. Daarom onze suggestie om de opdracht, samen met het ontwerp, als bouwteam te organiseren. Tijdens de werf blijven zeer duidelijke afspraken en een minutieuze coördinatie essentieel om er een succesverhaal van te maken. Als hoofdaannemer zal u ook de nodige veiligheidsmaatregelen moeten nemen om de bouwgroep in de juiste omstandigheden de zelfgekozen werken veilig te laten uitvoeren. En u zal de kwaliteit dienen te controleren aangezien u de eindverantwoordelijkheid hebt. Daar tegenover staat dat je al doende leert, veel voldoening haalt uit zo’n samenwerking en dat elke co-housing weer een visitekaartje is voor volgende opdrachten in dezelfde lijn. Misschien kan de bouwsector samen met Samenhuizen vzw en enkele ervaren woongroepen tips en trics bundelen als we straks het gemeenschappelijk wonen wat meer en beter op de kaart willen zetten. Ik wil nog graag afsluiten dat de helft van de genoemde megatrends in het KPMG-rapport ook het anders wonen kunnen vooruithelpen of er zelfs toe bijdragen. Naast de demografische evolutie en de intensere samenwerking met bouwteams zien we ook baten bij het meer klantgericht ontwerpen en bouwen, de industrialisatie voor meer betaalbare groepsbouw, en de sterke bijdrage van het anders wonen aan de klimaatdoelen.”