Vlaanderen buigt zich over instrumentendecreet
Het Vlaamse parlement behandelt binnenkort het Instrumentendecreet en het decreet woonreservegebieden. De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) nam eerder al een uitgebreid standpunt in over deze regelgeving. Zeker het voorstel om de planschaderegeling aan te passen doet veel stof opwaaien, niet enkel bij de lokale besturen, ook bij het middenveld.
Terecht, zo vindt de VVSG, want de voorgestelde verandering van de planschaderegeling betekent dat Vlaanderen de bouwshift ernstig bemoeilijkt: die wordt onbetaalbaar voor de lokale besturen. De VVSG juicht wel toe dat de Vlaamse regering bereid is om de voorstellen nog eens kritisch te bekijken. De bouwshift zelf wordt niet in vraag gesteld.
Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir kondigde immers aan dat in de komende maanden een ernstige berekening zal worden gemaakt van de financiële impact van de vernieuwde planschaderegeling. De minister stelt wel dat gemeenten ook echt geld moeten vrijmaken om slecht gelegen bouwgronden te herbestemmen. Er wordt ook nagegaan of de voorgestelde regeling juridisch kwaliteitsvol is.
De planschade moet door de overheid betaald worden als bouwgrond door de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan plan minder waard wordt. De meerderheidspartijen in het Vlaamse parlement willen nu de wijze waarop de schade wordt berekend, veranderen. Volgens schattingen gaat de factuur om de bouwshift te realiseren maal tien, van 3,2 miljoen € per 100 ha naar 35 miljoen € per 100 ha.
De VVSG staat achter een billijke vergoeding voor eigenaars van bouwgronden van wie gronden worden herbestemd. Ook het Grondwettelijk Hof oordeelde eerder al dat de wijze waarop eigenaars in woongebied worden vergoed als zij niet langer kunnen bouwen, juridisch-technisch in orde is.
De keuze om eigenaars een veel ruimere vergoeding te geven, is een uitdrukkelijke beleidskeuze van de Vlaamse regering. “Ongetwijfeld zullen de eigenaars hier tevreden mee zijn: de erfenis of aankoop van grond bleek een zeer veilige belegging te zijn. Toch zou niet het belang van de groep van grondeigenaars moeten doorwegen in de beslissing om de planschaderegeling te herzien, wel of die herziening in het algemeen belang is”, stelt de VVSG.
“Volgens ons is de realisatie van de bouwshift prioritair. Nu de planschadevergoeding verhogen betekent dat gemeenten veel minder slecht gelegen bouwgronden zullen herbestemmen. De druk om de open ruimte te ontwikkelen blijft zo bestaan”, aldus de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten.
“Natuurlijk zijn er lichtpuntjes. Zo zet Vlaanderen een stolp over onbebouwde bouwgronden die zich volgens het gewestplan in woonreservegebied bevinden. Dit is zo’n 30% van het totaal aantal onbebouwde bouwgronden, die overigens niet allemaal per se slecht gelegen zijn. Ontwikkelen zou enkel mogelijk zijn als die gronden goed gelegen zijn”.
“Opvallend is daarbij wel dat de factuur om de eigenaars schadeloos te stellen naar 2040 wordt geschoven. Formeel omdat het gaat om reservegronden, maar wellicht ook omdat Vlaanderen zélf de nieuwe planschaderegeling vreest, en niet wenst dit op korte termijn te moeten betalen. Bij het opschuiven van deze factuur worden vragen gesteld of dat wel kwaliteitsvolle regelgeving is”, aldus de VVSG.
De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten vindt dat er behalve voor de woonreservegebieden ook en vooral een schrappingsbeleid nodig is voor slecht gelegen gronden in woongebied, nog altijd 70% van de niet-bebouwde woongebieden. Daar herbestemmingen doorvoeren is vooral een taak van het lokale bestuur. Omwille van de nieuwe planschaderegeling zullen gemeenten dus straks een veel hogere planschadevergoeding dan nu moeten betalen.
“Gelukkig is er ook het instrument van herverkaveling met opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan, waarbij tegelijkertijd gronden en hun planologische bestemming wordt geruild. Een beloftevol instrument, dat echter ook haar beperkingen heeft. Het werkt vooral tussen die locaties waar per saldo bijkomende bouwmogelijkheden nodig zijn. Maar dat is, gelet op het enorme bestaande aanbod aan bouwgronden, nu net meestal niet het geval”, stelt de VVSG.
Een ander lichtpuntje is het Open Ruimtefonds dat deze Vlaamse regering in het leven riep. Hierin zit de komende jaren jaarlijks ongeveer 100 miljoen €. “Een mooi bedrag maar dit is slechts een fractie van de meerkosten van de nieuwe planschaderegeling, waarbij de totaalkosten van de realisatie van de bouwshift worden geschat op vele miljarden, hoewel een serieuze doorrekening nooit is gebeurd”, zegt de vereniging.
“Dit fonds staat bovendien niet ter beschikking van alle gemeenten. De centrumsteden, waar evengoed ook een bouwshift moet worden gerealiseerd, komen er niet voor in aanmerking. Het gaat om een niet-geoormerkt bedrag, de gemeenten kunnen het geld besteden naar eigen inzichten, met een voorkeur voor een versterking van de open ruimte. Maar dat is zoveel meer dan enkel het vrijwaren van bebouwing in de open ruimte. Het gaat bijvoorbeeld ook om aanleg van fietspaden, onderhoud van landelijke wegen, de ondersteuning van de korteketenlandbouw, of het vergroten van de kwaliteit van de dorpskern. Dat een openruimtefonds bestaat, rechtvaardigt op zich natuurlijk niet dat de planschaderegeling wordt verhoogd”, vindt de VVSG.
“Als we van de bouwshift een succes willen maken, is het verhogen van de factuur door een drastische herziening van de planschaderegeling niet het aangewezen initiatief. Sterke stolpen, inzetten op breed gedragen, kwaliteitsvolle ontwikkelingen in de kernen en de mogelijkheid om de andere slecht gelegen bouwgronden gefaseerd of op basis van een billijke vergoeding schadeloos te stellen, zijn dat wél. Alleen zo kunnen we de bouwshift op het terrein realiseren”, besluit de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten.