Geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor het oprichten van twee appartementsgebouwen op een grond die één onverdeelde mede-eigendom blijft
Op 13 februari 2025 heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen een belangrijk arrest uitgesproken over de verkavelingsvergunningsplicht. In dit arrest bevestigt de Raad dat er geen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (oftewel: een verkavelingsvergunning) nodig is voor de bouw van twee (of meer) appartementsgebouwen zolang de grond in één onverdeelde mede-eigendom blijft, ook als de grond feitelijk in twee aanwijsbare delen wordt opgedeeld. Deze uitspraak vormt een belangrijke afwijking van eerdere rechtspraak, die stelde dat het creëren van feitelijk aanwijsbare delen automatisch een verkavelingsvergunningsplicht met zich meebracht.
De zaak die aanleiding gaf tot het arrest ging over een situatie waarin verzoekende partijen beweerden dat de grond feitelijk in twee aparte aanwijsbare delen was verdeeld om daarop twee appartementsgebouwen te realiseren. Volgens hen zou dit de verplichting met zich meebrengen om een voorafgaande verkavelingsvergunning aan te vragen.
De Raad oordeelde echter dat het louter creëren van feitelijk aanwijsbare delen op zich niet verkavelingsvergunningsplichtig is. Een feitelijke verdeling moet immers juridisch nog vorm worden gegeven door de gecreëerde kavels over te dragen door middel van een verkoop, een recht van erfpacht of opstal of een verhuring van meer dan negen jaar, of een dergelijke overdracht aan te bieden. In dit dossier was er weliswaar sprake van twee feitelijk aanwijsbare delen, maar deze feitelijke verdeling zou juridisch niet worden verankerd. De grond zou immers in onverdeelde mede-eigendom blijven van een vereniging van mede-eigenaars (VME) en uit het aanvraagdossier bleek dat alleen de individuele appartementen met hun bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen zouden worden overgedragen. Er was geen intentie om de afzonderlijke, feitelijk aanwijsbare kavels over te dragen, waardoor er geen sprake was van een daadwerkelijke ‘verdeling’ in de zin van artikel 4.4.1, 14° van de VCRO.
Deze uitspraak is positief voor de residentiële vastgoedsector en projectontwikkelaars. In eerdere arresten ging de Raad er immers vanuit dat de louter feitelijke creatie van aanwijsbare delen (of “bouwvelden”) op zich een verkavelingsvergunningsplicht kon inhouden, wat in de praktijk tot nodeloos complexe en soms onwerkbare situaties leidde. Dit arrest onderstreept nu dat een onverdeelde mede-eigendom geen verdeling van grond inhoudt. En zonder een verdeling van grond is er evident geen verkavelingsvergunningsplicht.
Prof dr. Steven Van Garsse en Koen Demetsenaere, Equator advocaten Antwerpen, Brussel, Hasselt.