Het Vlaamse pop-updecreet is goedgekeurd

Van groot belang is dat partijen hiertoe een (huur)overeenkomst van korte duur kunnen sluiten. Maar tot op heden was er geen duidelijk juridisch kader voor een dergelijke kortetermijnhuur van handelspanden.

In geval van discussie was vooral de verhouding met de Handelshuurwet problematisch. Zo vreesden eigenaars van handelspanden dat een tijdelijke overeenkomst zou worden gekwalificeerd als een 'gewone' handelshuur, waardoor zij gebonden zouden zijn aan de doorgaans lagere huurprijs voor een termijn van potentieel 36 jaar.

Voorts stelt de Handelshuurwet slechts een eerste opzeggingsmogelijkheid na drie jaar voorop. Dit schrikte dan weer vooral een potentiële ondernemer af. Wanneer die na enkele maanden of een jaar zou vaststellen dat zijn concept niet de nodige vruchten afwerpt, zou hij aan het contract verbonden blijven.

Alternatieven zoals bezetting ter bede of de terbeschikkingstellingsovereenkomst (waarbij naast een lokaal ook diensten worden aangeboden) konden ' hoewel veelvuldig toegepast in de praktijk - niet steeds rechtszekerheid bieden. Meestal werd een beroep gedaan op de zgn. gelegenheidshuur, die expliciet als uitzondering in de Handelshuurwet wordt vermeld. In dat geval gold het algemeen huurrecht waarbinnen de partijen grotendeels vrij het gewenst regime kunnen uitwerken.

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht of kortweg pop-updecreet, dat op 8 juni 2016 door het Vlaamse parlement werd goedgekeurd, tracht aan deze verzuchtingen tegemoet te komen en schept voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 september 2016 een duidelijk(er) kader voor de kortetermijnhuur.

Toepassingsgebied

Eenvoudig gezegd: het decreet is van toepassing op handelshuur van maximum één jaar. Enkel de (beperkte) duur van de overeenkomst geldt als een hakbijl voor de toepassing van het decreet, overigens om welke reden ook voor die korte duur wordt gekozen. In die zin lijkt o.i. voortaan overigens een handelshuur met proefperiode mogelijk!

De beperkte duur moet wel uitdrukkelijk worden bepaald. Terwijl voorheen een gelegenheidshuur voor meer dan één jaar nog buiten de Handelshuurwet kon vallen, geldt nu zonder meer de Handelshuurwet bij het overschrijden van die eenjarige periode. Het decreet bepaalt daarbij dat het zonder belang is op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt.

Let op: als het niet om een kleinhandel of ambacht gaat, is noch dit decreet noch de Handelshuurwet van toepassing (bv. een pop-upkantoor). Dan geldt enkel het gemeen huurrecht.

Duur

Ongelukkigerwijze bepaalt het decreet dat de duur een geheel jaar niet mag bereiken of overtreffen (art. 3). Hierdoor lijkt een huur van exact één jaar niet mogelijk. Om de administratieve last zoveel mogelijk te beperken, eindigt de kortetermijnhuur van rechtswege op de einddatum van de huurovereenkomst, zonder dat een opzegging nodig is (art. 4).

Er is geen recht op huurhernieuwing. Maar de partijen kunnen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden de huurovereenkomst ' zelfs meermaals ' verlengen, waarbij de totale duur van de huur dus langer dan één jaar mag bedragen. Wanneer de totale duur van de opeenvolgende verlengingen meer dan één jaar is, zal de huurovereenkomst immers onder de Handelshuurwet vallen en geacht worden van bij aanvang te zijn aangegaan voor 9 jaar. Met het oog op de rechtszekerheid worden geen mondelinge en stilzwijgende verlengingen toegestaan.

Opzegging

Voorts voorziet artikel 5 van het decreet een vroegtijdige opzeggingsmogelijkheid voor de huurder. De opzeggingstermijn bedraagt één maand en moet, zoals bij de 'gewone' handelshuur, gebeuren per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.

De huurder en verhuurder kunnen te allen tijde in onderling overleg de lopende huur beëindigen. Anders dan onder de Handelshuurwet is hiertoe geen authentieke akte of verklaring voor de rechter vereist, maar volstaat een geschrift.

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen om, aldus de parlementaire voorbereidingswerken, te vermijden dat hijzelf ' wanneer blijkt dat het handelsconcept succesvol is en zijn vruchten afwerpt ' een soortgelijke handel in het pand zou beginnen.

In geen geval is een uitzettingsvergoeding aan de huurder verschuldigd, tenzij anders is overeengekomen (art. 7).

Aanpassingswerken

Het decreet bevat ook een bijzonder regime voor eventueel gewenste aanpassingswerken. De huurder mag verbouwingen aan het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming op voorwaarde dat de kosten niet meer bedragen dan de prijs van één jaar huur en dat de huurder de verhuurder hiervan vóór de aanvang van de werken schriftelijk in kennis stelt (en daardoor de veiligheid, salubriteit of esthetische waarde niet in het gedrang komt). De huurder behoeft dus geen toestemming van de verhuurder. Dit recht voor de huurder kan echter wel schriftelijk worden uitgesloten. Anders dan onder de Handelshuurwet kan de verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst de verwijdering van de verbouwingen vorderen. En wenst hij de uitgevoerde verbouwingswerken te behouden, dan is hij geen enkele vergoeding verschuldigd. Partijen kunnen opnieuw anders afspreken.

Huur en onderhuur

Ten slotte verbiedt het decreet te allen tijde de overdracht van huur en onderhuur (art. 13). In de parlementaire voorbereiding wordt daarbij wel aangegeven dat tijdens de uitvoering van de huurovereenkomst afwijkingen in onderlinge overeenkomst mogelijk zouden moeten zijn.

Daarnaast bevat het decreet nog enkele procedureregels (art. 14 e.v.) en preciseert het o.m. dat de belastingen over het verhuurde goed (zoals onroerende voorheffing) inbegrepen zijn in de huurprijs, tenzij anders overeengekomen (art. 8).

Enkele beschouwingen

Het decreet heeft ongetwijfeld enkele merites. Het biedt een wettelijk kader met een transparant toepassingsgebied. Het risico van herkwalificatie naar een 'gewone' handelshuur is daardoor geweken.

Ook beperkt het decreet formalisme door bv. de overeenkomst bij het verstrijken van de termijn van rechtswege te beëindigen en voor een beëindiging in onderling akkoord enkel een geschrift te vereisen. Om bewijsproblemen te vermijden, verplicht het decreet om sommige afspraken op schrift te stellen, zoals de beperkte duur, de verlenging of het verbod van aanpassingswerken. Bovendien laat het decreet op verschillende punten ruimte voor een onderling akkoord (bv. i.v.m. aanpassingswerken).

Toch doet de nieuwe regelgeving meteen enkele vragen rijzen. Zo is bv. niets bepaald over de omvang van de huurwaarborg. In het toepassingsgebied luidt het dat de wijze van het (rechtstreekse) contact tussen de huurder en het publiek irrelevant is, zonder verdere precisering (evenmin in de parlementaire voorbereiding). Is een fysiek contact niet (meer) vereist'

Het decreet bepaalt daarnaast dat de duur een geheel jaar niet mag bereiken of overtreffen (art. 3). Hierdoor lijkt een huur van exact één jaar niet mogelijk, terwijl nochtans zowel in het toepassingsgebied van het decreet (art. 2) als in de nieuwe uitzonderingsbepaling van de HHW (art. 2, 1° HHW) sprake is van een huur 'gelijk aan of korter dan één jaar'.

Tot slot biedt de regel dat voor de aanpassingswerken van de huurder zonder meer de verwijdering na afloop van de huur kan worden gevorderd en er, bij behoud van de werken, geen vergoeding verschuldigd is, weinig aansporingen voor de huurder zijn om zulke werken uit te voeren. Hij moet immers die kosten binnen maximum één jaar kunnen terugverdienen'

Vermeldenswaardig is ten slotte dat de decreetgever het concept van de pop-up store heeft willen faciliteren door ook in het nieuwe decreet integraal handelsbeleid een tijdelijke omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten voor maximum 12 maanden te voorzien.

Prof. Dr. Nicolas Carette

Universiteit Antwerpen,

Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel

Nicolas.carette@eqtr.be

Mr. Joris Lagey

Managing Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel

Joris.lagey@eqtr.be