Vereniging van Mede-eigenaars: consument of onderneming?
De vraag rijst regelmatig of Verenigingen van Mede-eigenaars (VME’s) te beschouwen zijn als consumenten of als ondernemingen wanneer zij contracteren met andere ondernemingen. Dit leidt tot onduidelijkheden bij het sluiten van contracten door VME’s zoals bv. onderhouds- of herstellingsovereenkomsten. Het voelde voor verenigingen van mede-eigenaars vaak onrechtvaardig dat zij niet dezelfde bescherming dan een consument zouden krijgen, terwijl zij meestal wel volledig zijn samengesteld uit consumenten, meer bepaald de mede-eigenaars.
Met de op 8 februari 2024 gestemde wet houdende diverse bepalingen inzake economie heeft de federale wetgever dit uitgeklaard. In de wet is nu duidelijk opgenomen wanneer een VME als consument wordt beschouwd, en wanneer zij als onderneming wordt beschouwd én welke bepalingen van het WER al dan niet op haar van toepassing zijn in beide gevallen.
Op welke bepalingen van het WER een vereniging van mede-eigenaars zich kan beroepen, is afhankelijk van de bestemming van de kavels van de VME.
Verenigingen van Mede-eigenaars waarvan de aandelen van het gebouw of van de groep van gebouwen voor 75 % en meer zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, kunnen zich beroepen op de consumentenbeschermende bepalingen inzake onrechtmatige bedingen (art. VI.82 tot VI.87 WER) en op de bepalingen inzake de verlenging van overeenkomsten (art. VI.91 WER). Deze VME’s worden dus beschouwd als consument, maar kunnen zich wel enkel op voormelde bepalingen uit het WER beroepen.
Verenigingen van Mede-eigenaars waarvan de aandelen van het gebouw of van de groep van gebouwen voor meer dan 25 % zijn toebedeeld aan kavels die een professionele bestemming kunnen hebben overeenkomstig de statuten van de mede-eigendom, kunnen zich beroepen op de bepalingen inzake overeenkomsten gesloten tussen ondernemingen (art. VI.91/2 tot en met VI.91/10 WER).
De concrete toepassing van deze wetgeving leidt tot verschillende vragen. Wordt een kavel die bestemd is voor bewoning en waarin een vrij beroep is toegelaten, beschouwd als een kavel die geen professionele bestemming kan hebben? Hoe kan de onderneming die een overeenkomst wenst te sluiten met een vereniging van mede-eigenaars nagaan of haar contractspartij een vereniging van mede-eigenaars is waarvan de aandelen voor 75% en meer zijn toebedeeld aan kavels die geen professionele bestemming hebben? Kan de onderneming de verantwoordelijkheid hiervoor bij de VME leggen door een verklaring van de vereniging van mede-eigenaars of van de syndicus op te nemen dat de vereniging van mede-eigenaars al dan niet voldoen aan dit criterium?
De rechtspraak en de rechtsleer zullen de concrete toepassing van de bepaling verder dienen af te bakenen.
Prof dr. Mr. Steven Van Garsse & Prof dr. Nicolas Carette, vennoten Equator Advocaten, Antwerpen-Brussel-Hasselt.