Aandeel te renoveren huizen in België bijna verdubbeld sinds 2010

Het aandeel te renoveren huizen op de Belgische vastgoedmarkt is de afgelopen zestien jaar gestegen van 10,1 naar 18,2%. Daarmee is het aandeel bijna verdubbeld. Ook het percentage huizen dat een opfrisbeurt nodig heeft, nam toe, van 9,8 naar 11,8%. Het aandeel woningen in uitstekende staat daalde daarentegen van 29,5 naar 25,3%.

Volgens Immoweb houdt die evolutie onder meer verband met de strengere energieprestatie-eisen. Oudere woningen vergen steeds vaker ingrijpende renovaties om aan de geldende normen te voldoen. Eigenaars kiezen er daarom soms voor hun woning in de bestaande staat te verkopen, ook wanneer dat een lagere verkoopprijs betekent.

“Met de verstrenging van de energieprestatie-eisen vergen heel wat oudere woningen vandaag ingrijpende werkzaamheden om aan de normen te voldoen. Sommige verkopers verkiezen hun huis in de huidige staat te verkopen en nemen een prijsvermindering voor lief”, verklaart Jonathan Frisch, hoofdeconoom bij Immoweb.

Sterkste stijging in Wallonië

De toename van het aantal renovatiepanden doet zich in alle drie de gewesten voor, maar de regionale verschillen zijn aanzienlijk. Wallonië kent de sterkste stijging. Daar groeide het aandeel te renoveren huizen van 9% in 2010 naar 19,4% in 2026, meer dan een verdubbeling. Ook het aandeel woningen dat moet worden opgefrist, steeg er fors, van 9,1 naar 14,8%.

Brussel telt met 20,6% het grootste aandeel te renoveren huizen. In 2010 bedroeg dat nog 12,5%. Daarnaast heeft 14,6% van de aangeboden huizen een opfrisbeurt nodig. Samen betekent dit dat ongeveer 35% van de Brusselse huizen die te koop staan, werkzaamheden vereist.

In Vlaanderen is de stijging minder uitgesproken. Het aandeel te renoveren huizen nam er toe van 10,7 naar 17,3%. Dat betekent dat inmiddels meer dan één op de zes aangeboden huizen renovatiewerken nodig heeft. Het aandeel op te frissen woningen bleef nagenoeg stabiel op 9,9%.

Henegouwen telt meeste renovatiepanden

Ook op provinciaal niveau zijn er duidelijke verschillen. Henegouwen voert de rangschikking aan met 21,9% te renoveren huizen. Daarna volgen Luxemburg (20,5%) en Limburg (19,6%). West-Vlaanderen heeft met 15,2% het kleinste aandeel.

De sterkste toenames sinds 2010 werden geregistreerd in Henegouwen (+11,8 procentpunten), Luxemburg (+11,7 procentpunten) en Namen (+10,5 procentpunten). In West-Vlaanderen bleef de stijging beperkt tot 5,7 procentpunten.

Luik valt op door het grote aandeel woningen dat een opfrisbeurt nodig heeft. Met 17,3% ligt dat percentage er hoger dan in alle andere provincies. In 2010 bedroeg het nog 9,5%.

Appartementen blijven grotendeels buiten schot

Bij appartementen is de evolutie aanzienlijk minder uitgesproken. In 2026 wordt 3,5% van de appartementen als te renoveren aangeboden, tegenover 3% in 2010. Het aandeel appartementen in uitstekende staat steeg in dezelfde periode van 41,9 naar 45%.

Brussel vormt de belangrijkste uitzondering. Daar is 6,7% van de aangeboden appartementen aan renovatie toe, tegenover 4,9% in 2010. Nog eens 8,2% moet worden opgefrist.

In Vlaanderen blijft het aandeel te renoveren appartementen vrijwel onveranderd op 2,5%. Wallonië telt met 2,4% eveneens relatief weinig renovatieappartementen. Bovendien verkeert 55,4% van de Waalse appartementen volgens de advertenties in uitstekende staat, het hoogste percentage van de drie gewesten.

Opvallend is ook dat het aandeel recent gerenoveerde panden afneemt. Bij huizen daalde dat van 8,8% in 2010 naar 6% in 2026. Bij appartementen ging het om een terugval van 8,6 naar 7,1%.

Renovatiestaat drukt de vraagprijs tot 35%

De staat van een woning heeft een aanzienlijke invloed op de vraagprijs. Volgens Immoweb wordt een te renoveren huis in Vlaanderen gemiddeld 30% goedkoper aangeboden dan een vergelijkbare woning in uitstekende staat. In Brussel bedraagt het verschil 27%, terwijl dat in Wallonië oploopt tot 35%.

Voor een referentiewoning van 150 m² in Wallonië betekent dit een verschil van bijna 100.000 euro. De berekende mediaanprijs bedraagt er 284.177 euro voor een huis in uitstekende staat, tegenover 184.693 euro voor een te renoveren woning.

Ook tegenover huizen in goede staat is de prijskloof aanzienlijk. In Wallonië bedraagt het verschil 27%, in Vlaanderen 22% en in Brussel 15%.

Bij appartementen liggen de prijsverschillen iets lager. Een te renoveren appartement wordt in Brussel en Vlaanderen 24% goedkoper aangeboden dan een vergelijkbaar appartement in uitstekende staat. In Wallonië loopt dat verschil op tot 28%.

De cijfers illustreren hoe sterk de renovatiebehoefte doorweegt in de vastgoedwaardering. De lagere aankoopprijs biedt kopers financiële ruimte om renovatiewerken uit te voeren, maar moet tegelijk worden afgewogen tegen de kosten van onder meer energetische verbeteringen en andere noodzakelijke ingrepen.

Analyse van vastgoedadvertenties

Voor het onderzoek analyseerde Immoweb vastgoedadvertenties uit de periode 2010 tot 2026 waarin de staat van het pand werd vermeld. Daarbij werden woningen ingedeeld in vijf categorieën: uitstekende staat, goede staat, recent gerenoveerd, op te frissen en te renoveren. De laatste categorie omvat ook panden die volledig moeten worden gerestaureerd.

De prijsvergelijkingen zijn gebaseerd op referentiewoningen van 150 m² en appartementen van 95 m² die gedurende de afgelopen twee jaar op het platform werden aangeboden. Via een statistische methode werd de invloed van de staat van het pand afzonderlijk berekend, waarbij andere woningkenmerken constant werden gehouden.

De resultaten hebben betrekking op de vermelde vraagprijzen en de staat van woningen zoals opgegeven in de advertenties. Ze geven dus geen rechtstreeks beeld van de effectieve verkoopprijzen of de bouwtechnische toestand van het volledige Belgische woningbestand.