Interview | Rikkert Leeman van Alides “Vastgoed is vandaag een uiterst interessante en veilige keuze voor investeerders”
“We staan voor een van de moeilijkste periodes sinds heel lange tijd”, zegt Rikkert Leeman. “De bouw- en vastgoedsector is in een verstikkende systeemcrisis terechtgekomen.” De ceo van vastgoedontwikkelaar en investeerder Alides beseft dat dit een pessimistische analyse is en wijst daarom in één adem op de positieve ommekant van een dergelijke crisis: de weerbaarheid van het ondernemerschap, de noodzaak om oplossingen te vinden, de kansen die innovatie biedt. En de hoop op politieke daadkracht, dat ook.
“We zijn keihard op de limieten van ons inspraakmodel gebotst. Vandaag is het zover gekomen dat één mondige burger met een bezwaarschrift van amper één A4’tje een broodnodige miljoeneninvestering jarenlang volledig kan stilleggen.”
“In de nasleep van de coronapandemie kregen we de energiecrisis en de oorlog in Oekraïne over ons heen, wat direct leidde tot exploderende materiaalkosten”, zegt Leeman. “Daarbovenop kwam de hoge inflatie, en vervolgens schoten ook de rentes de hoogte in. Dat heeft geleid tot een toxische cocktail. We spreken echt over een systemische crisis die op heden nog steeds niet is genormaliseerd.”
Een systeemcrisis?
“De betaalbaarheid van vastgoed zat al aan haar limiet voor het Trump II-tijdperk. In de huidige situatie - de Straat van Hormuz is open, de straat is weer dicht ... - gaan de energieprijzen op en neer als een jojo, zitten de rentes weer in een stijgende lijn en is er nauwelijks nog economische groei. De betaalbaarheid in de bouw- en vastgoedsector zat al aan haar limieten, terwijl de kostenzijde onverminderd blijft stijgen. Aan de inkomstenzijde — de verkoopprijzen — zitten we op een absoluut plafond. Het onvermijdelijke gevolg is dat de marges in alle onderdelen van de waardeketen loodzwaar onder druk staan. Voor iedereen; van de architect en de materialenleverancier tot de onderaannemer, de hoofdaannemer, de investeerder en de ontwikkelaar. We zien de rentabiliteit in sneltempo afnemen en dat vertaalt zich helaas in een sterk stijgend aantal faillissementen, voornamelijk in de bouwsector. Tegelijkertijd nemen de bouwvolumes dramatisch af. We zitten dus in een ‘dubbele dip’: minder volume én minder rentabiliteit. Als we naar de harde cijfers kijken, staat alles op een historisch dieptepunt: de productie van hypothecaire kredieten staat op een historisch laag niveau, idem voor het aantal verleden notariële akten en het aantal aangevraagde en afgeleverde bouwvergunningen, ...”
Zie je ook punten van hoop?
“Elke crisis dwingt een sector gelukkig ook tot innovatie, evolutie en fundamentele verandering. De vastgoedsector is bijzonder inventief. We zijn in sneltempo aan het professionaliseren: we investeren in mensen en opleidingen en we denken actief na over alternatieve woon- en financieringsmodellen. Ook nieuwe bouwmethodes zoals prefabricatie en de optimalisaties door middel van artificiële intelligentie (AI) bieden grote kansen. Een andere gigantische opportuniteit is de noodzakelijke verduurzaming van ons volledige patrimonium.”
Al komen die investeringen in verduurzaming ook tegen hoge kosten.
“Dat klopt maar die kost verdient zich uiteindelijk terug. Door al die kostenstijgingen en de afname van volumes is ook het aantal huurwoningen dat gerealiseerd wordt aan het krimpen.
Dit zorgt voor een sterk toegenomen vraag en een veel hogere bezettingsgraad op de huurmarkt. Hierdoor stijgen de huurprijzen aanzienlijk; een fenomeen dat we in Vlaanderen en België de voorbije jaren nauwelijks gezien hebben. Zodra een huurwoning of -appartement vandaag op markt komt, is het binnen de kortste keren weer verhuurd. Dit maakt vastgoed vandaag tot een uiterst interessante en veilige keuze voor investeerders, zeker in vergelijking met de sterk volatiele beurzen. We zien investeerders daardoor actief terugkeren naar de markt om residentieel vastgoed te verhuren aan particulieren. Wie vandaag op plan een appartement koopt tegen een vaste prijs, ziet die investering door de inflatie vaak al met 5 tot 7 procent in waarde stijgen tegen de tijd dat de sleutels worden overhandigd. Voor jonge gezinnen betekent dit helaas wel dat ze langer zullen moeten huren vooraleer ze de stap naar een eigen woning kunnen zetten. Maar de huurmarkt presteert over de hele lijn uitstekend, en dit is een nationale trend die we zowel in steden als in landelijke gemeenten zien, al zijn de prijsstijgingen uiteraard het meest uitgesproken in de grote stedelijke gebieden.”
Krijgt de kantorenmarkt ook klappen?
“Ook bij kantoren zien we dat de volumes momenteel afnemen. Veel bedrijven denken twee keer na voor ze grote budgetten vrijmaken en ook de banken zijn strenger bij het verlenen van kredieten voor nieuwe kantoorontwikkelingen. Echter, de corona-reflex waarbij fulltime thuiswerken de absolute norm was, hebben we intussen gahad. De slinger is stevig aan het terugslaan. Werkgevers beseffen stilaan dat er door overmatig thuiswerken ontzettend veel bedrijfscultuur, spontane kennisdeling en groepsgevoel verloren is gegaan. Die cruciale overdracht van informatie creëer je niet in een Teams-call; daarvoor moet je fysiek samenkomen. Bedrijven die de knoop doorhakken om een nieuw kantoor te betrekken, kiezen daarom resoluut voor absolute kwaliteit, duurzaamheid en een comfortabele, dynamische omgeving waar welzijn centraal staat. In de huidige war for talent is het aantrekken van menselijk talent immers de grootste uitdaging.”
Gebouwen waarin werken en wonen gecombineerd worden, zijn dan misschien de ideale oplossing.
“Daar ben ik geen grote voorstander van. Functiemenging op gebouwniveau zorgt vaak voor een onnodige technische en financiële complexiteit. De meeste eindinvesteerders die panden kopen, houden het bij een ‘pure play’-strategie: zij investeren het liefst uitsluitend in kantoren óf uitsluitend in residentieel vastgoed. Waar ik daarentegen wél een enorm voorstander van ben, is functiemenging op wijk- en stadsniveau: het concept van de ‘15-minute city’. Monofunctionele buurten zoals desolate industrieterreinen of kille kantorenparken, denk bijvoorbeeld aan hoe de Noordwijk in Brussel er vroeger bij lag, behoren tot het verleden. We moeten evolueren naar levendige, diverse en veilige buurten waar men op een kwartier wandelafstand kan wonen, werken en ontspannen. De sleutel hierbij is om volop in te zetten op strategische knooppunten van mobiliteit, zoals treinstations, busstations en op- en afritten, om zo het woon-werkverkeer en de files drastisch terug te dringen.”
Wat ons weer naadloos bij de vergunningsproblematiek brengt. Is Vlaanderen daar wel klaar voor, gezien de aanhoudende vergunningsproblematiek?
“Verdichting is voor velen helaas nog steeds een vuil woord, dat vaak direct botst op de ‘Not In My Backyard’-mentaliteit (NIMBY). Toch is kwalitatieve verdichting rond die mobiliteitsknooppunten de enige juiste strategische keuze als we de schaarse open en groene ruimte die ons nog rest, willen beschermen. Maar je hebt gelijk, de vergunningsproblematiek is hier de olifant in de kamer. We zijn keihard op de limieten van ons inspraakmodel gebotst. Vandaag is het zover gekomen dat één mondige burger met een bezwaarschrift van amper één A4’tje een broodnodige miljoeneninvestering jarenlang volledig kan stilleggen. Dat is absurd en veel te ver doorgeschoten. We zien in de praktijk te vaak dat er tergend trage beroepsprocedures worden opgestart om louter economische redenen of om ronduit banale redenen, zoals een uurtje meer schaduw in de tuin tijdens de wintermaanden. We moeten dringend strenger toezien op wie een beroep mag indienen. De drempel om procedures te starten moet drastisch omhoog en mag enkel nog ontvankelijk zijn als er sprake is van reële, zwaarwichtige en fundamentele argumenten.”
“Ik denk dat daar een belangrijke rol is weggelegd voor notarissen. Bij de aankoop van een woning informeren ze de koper vandaag al uitgebreid over bijvoorbeeld de overstromingskansen. Ik pleit ervoor dat ze ook verplicht moeten melden of er in de omgeving een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) van kracht is. Kopers moeten op voorhand weten dat er op 500 meter van hun nieuwe voordeur mogelijk een grootschalig woon- of kantoorproject verrijst. Als dat RUP er al was op het moment van aankoop, is het absurd dat ze achteraf bezwaar aantekenen tegen de uiteindelijke bouwvergunning.”
Ziet u de politiek snel genoeg ingrijpen om de regels in die zin te wijzigen?
“Ik moedig de recente initiatieven van minister Brouns zeker aan, maar ik vrees eerlijk gezegd dat het op dit moment ‘too little, too slow, too late’ is. Met enkele verbeteringen in de marge gaan we dit niet oplossen. We hebben nood aan fundamentele, structurele hervormingen en veel meer politieke daadkracht en visie. Ontwikkelaars hebben op korte termijn absolute nood aan rechtszekerheid en een duidelijk juridisch kader. Als de overheid die snelheid nu niet kan maken, vrees ik dat we daar binnen vijf tot tien jaar de volle, pijnlijke prijs voor gaan betalen en dat de betaalbaarheid van vastgoed in ons land een nog veel acuter maatschappelijk probleem wordt.”
“Daar komt nog bij dat het huidige fiscale beleid ondemocratisch is en de broodnodige verduurzaming afremt. Het is aan kopers niet uit te leggen dat iemand die vandaag een uiterst compacte en energiezuinige nieuwbouwwoning bouwt, onverbiddelijk 21% btw betaalt. Terwijl een buurman verderop in de straat, die een oud krot afbreekt en exact dezelfde woning heropbouwt, kan genieten van een verlaagd tarief van 6%. Dat is fundamenteel oneerlijk, het creëert geen gelijk speelveld en het is de facto een extra belasting op investeringen voor wie simpelweg de pech heeft om in het verkeerde fiscale regime te vallen.”
“Het zijn ongekend complexe tijden. Maar ondanks al deze uitdagingen moeten we als sector proberen om optimistisch te blijven. Uiteindelijk is het in goed, constructief overleg met professionele partijen altijd mogelijk om innovatieve oplossingen te vinden om samen door deze storm te navigeren.”