Michaël Peeters over verhoogde klantenverwachtingen en nieuwe businessmodellen

Bouwkroniek: Kan u zich vinden in deze twee trends die KPMG heeft gedefinieerd?

Michaël Peeters: “Zeker in het kader van duurzaamheid en circulariteit zijn het trends die onomkeerbaar zijn. In deze context is de opkomst van ‘Product Service Systemen’ (PSS) – beter gekend als ‘As a Service’ (AAS) - de belangrijkste verandering die zich in de bouw zal manifesteren. Mensen, bedrijven en ook administraties zoeken naar ‘ontzorging’ en zullen in ruil steeds meer afstand van ‘eigendom’ nemen. Het is een totaal andere manier van redeneren, waardoor de markt wel wat tijd nodig heeft om deze vernieuwende businessmodellen volledig te omarmen. Tot vorig jaar kwam AAS moeilijk van de grond, maar onder meer de verplichting tot duurzaamheidsrapportering en renovatie heeft ervoor gezorgd dat de interesse het afgelopen jaar sterk is toegenomen. We verwachten dat de toon is gezet en dat ‘As a Service’ op relatief korte termijn gemeengoed zal worden.”

Bouwkroniek: Waarom heeft het zolang geduurd vooraleer AAS doorbrak?

Michaël Peeters: “Vanaf het moment dat PSS wordt toegepast, ontstaat een versnippering van de eigendomsstructuur. Dit leidt tot vragen in verband met potentiële problemen die zich in de toekomst kunnen voordoen. Denk maar aan een warmwaterboiler in een appartementsgebouw die via AAS wordt aangeboden. De eigenaar betaalt dus voor het warme water, maar niet voor de boiler. Wat gebeurt er met het contract als hij zijn woonunit verkoopt? En wat als de aanbieder failliet gaat? Wie zorgt dan voor de herstelling? Wat met verzekeringen? En vooral: wie financiert? Projectontwikkelaars dachten dat dit de verkoopbaarheid van – vooral de residentiële - panden zou benadelen. De praktijk bewijst echter het tegendeel: ook particulieren zoeken steeds vaker naar ontzorging. Alsmaar meer mensen willen eigendom opgeven om ‘resultaat zonder zorgen’ te verkrijgen.”

Bouwkroniek: U gaf aan dat de duurzaamheidsrapportering een trigger is voor de doorbraak van PSS?

Michaël Peeters: “In het niet-residentiële segment zien we dat de vraag naar ontzorging nog sterker groeit. Ondertussen moeten we klimaatneutraal en circulair bouwen, dient er aan bepaalde energieprestaties te worden voldaan, is er de verplichte duurzaamheidsrapportering… Kortom, niet alleen het bouwen op zich, maar ook de verdere exploitatie van het pand is voer voor specialisten geworden. Dit noodzaakt dat al in de pré-bouwfase heel wat partijen samen aan tafel moeten zitten en oplossingen vinden voor tegenstrijdige belangen die ontstaan door de vele reglementeringen die – helaas – wel eens op de realiteit achterlopen of net heel ver voorlopen. Zo moet er vandaag geregeld op circulariteit worden ingeboet omwille van de isolatie- en brandvereisten. Energieprestaties komen soms onder druk te staan door de norm inzake brandoverslag. De implementatie van hernieuwbare energie kan worden beïnvloed door de aansluitbaarheid op het net. En dit zijn maar enkele voorbeelden. Bovendien moet het bouwteam al in de pré-bouwfase over de hele levenscyclus van het pand nadenken om de duurzaamheidscriteria en de circulariteit te garanderen. Dit alles vereist dus specialisten die de regelgeving kennen, weten waarmee ze bezig zijn, vanuit het duurzaamheidsperspectief functioneren én liefst ook een impact hebben op het goed functioneren van de systemen/elementen op lange termijn. Precies voor dat laatste blijken ‘Product Service Systemen’ een ideale oplossing te zijn aangezien de basis van deze businessmodellen een service over meerdere jaren is. Zeker de duurzaamheidsrapportering en het financiële klimaat hebben heel wat producenten en leveranciers ertoe aangezet om over dergelijke concepten na te denken, wat een innovatiegolf in gang heeft gezet. Met als resultaat dat AAS het laatste jaar in de grote bouwprojecten furore maakt.”

Bouwkroniek: Wat bedoelt u precies met PSS?

Michaël Peeters: “Heel kort gesteld, verkopen de producenten of distributeurs geen systemen of bouwelementen meer. Alles blijft hun eigendom en zij staan in voor het goed functioneren, het onderhoud en de vervanging van de benodigde componenten of de volledige oplossing gedurende meerdere jaren/decennia. Eigenlijk verkopen ze een resultaat, zoals comfort, waterdichtheid, verlichting, …. PSS (AAS in de volksmond) kan heel divers zijn. Het meest gekend is het leveren van een gegarandeerde temperatuur in een gebouw, maar het concept kan evengoed worden toegepast op pakweg vloerbekleding, wanden, verlichting, gevels, ramen, daken… Het grote voordeel voor de gebruiker is dat het businessconcept niet meer op onmiddellijke verkoopwinst is toegespitst en de verantwoordelijkheid bij de leveranciers blijft. Daarom dienen deze laatste van meet af aan de beste oplossing voor de toepassing te zoeken, te blijven herinvesteren én uitsluitend hoogkwalitatieve systemen/bouwelementen te implementeren. Omdat ze zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en reparaties gaan producenten en service-leveranciers op zoek naar manieren om hun producten te optimaliseren. Dit kan gaan over betere componenten, maar evenzeer over de introductie van monitoring en artificiële intelligentie. Deze technologieën laten immers toe om op basis van verzamelde data optimalisaties door te voeren en mankementen te voorspellen. Het businessmodel van PSS is immers enkel rendabel wanneer de oplossingen voor lange tijd datgene doen of leveren waarvoor ze zijn ontwikkeld, en dit met een minimaal onderhoud en vervanging van componenten. Hoe minder resources de service-leveranciers dienen te gebruiken, hoe groter het verdienmodel. Bovendien hebben ze er alle baat bij om duurzame oplossingen te implementeren aangezien er een amalgaan van wetgeving ter zake op ons afkomt waaraan ook zij zullen moeten voldoen.”

Bouwkroniek: Zijn dergelijke concepten niet minder rendabel voor de producenten en aanbieders?

Michaël Peeters: “Op korte termijn is dat inderdaad het geval. Daar tegenover staat een verdienmodel van meerdere decennia per klant. Bovendien krijgen de aanbieders meer inzicht in de minder goede kanten van hun oplossingen, wat een inspiratiebron voor de R&D kan zijn. Daarnaast is het een manier om eigenaar van de ruwe materialen te blijven. Vergeet niet dat er in 2026 een CO2-taks wordt ingevoerd op alles wat in Europa wordt ingevoerd. Daarnaast komt ook de ETS2 eraan: een CO2-taks specifiek voor gebouwen en mobiliteit. De combinatie van beide zal ervoor zorgen dat ‘virgin’ bouwmaterialen en componenten bijna onbetaalbaar en op termijn zelfs onverkrijgbaar worden. De producenten hebben er dus alle baat bij om zoveel mogelijk te recupereren, wat natuurlijk gemakkelijker is als ze eigenaar van de oplossingen blijven. Ik durf zelfs te stellen dat het PSS-concept een belangrijke drive zal zijn om de ‘inflow’ van materialen – en dus ook het eindproduct – betaalbaar te houden. Doordat alles de eigendom van de service-leverancier blijft, is het best mogelijk dat bepaalde oplossingen zelfs investeringsgoederen worden. Denk maar aan bedrijven die aluminium gevels ‘as a service’ aanbieden. Indien er schaarste aan dit materiaal is, zullen de prijzen de pan uit swingen. Op dat moment kunnen ze beslissen om bepaalde gevels door pakweg houten exemplaren te vervangen en het aluminium aan een veel hogere prijs te verkopen dan ze het hebben aangekocht. Daarom kan ik de bouwpartners alleen maar aanraden om goed na te denken met welke materialen ze willen werken én ook de financiële beurzen goed op te volgen. Zodat je als ondernemer weet welke risico’s je loopt, maar eveneens welke winsten en voordelen je kan halen. Trouwens, de Europese wetgever duwt de consument eveneens richting duurzame systemen. Vandaag is het financieel weinig interessant om bijvoorbeeld een warmtepomp te installeren. Elektriciteit is immers nog steeds vijf keer duurder dan gas. Wanneer we met zijn allen extra taksen zullen moeten betalen (ETS2), zal dat verschil al veel kleiner worden. En als we als particulier dan ook niet meer in de aankoop moeten investeren, zijn de duurzame oplossingen opeens wél haalbaar en wellicht zelfs goedkoper. Dus winnen de leveranciers eveneens: ze blijven in staat om te ‘verkopen’ – weliswaar in een andere vorm. Wie aan traditionele productverkoop blijft vastklampen, zal binnen enkele jaren geen business meer hebben.”

"Ik durf zelfs te stellen dat het PSS-concept een belangrijke drive zal zijn om de ‘inflow’ van materialen betaalbaar te houden."

Bouwkroniek: De evolutie naar PSS lijkt in deze context evident, maar is het ook een eenvoudige stap?

Michaël Peeters: “Helaas vraagt een dergelijke aanpassing van het businessmodel heel wat veranderingen in de bedrijfsvoering en -processen. Er komen immers extra verantwoordelijkheden bij en de supply chain verandert drastisch. Tevens is er voor de initiële opstart een flink budget nodig aangezien de leverancier voor alle kosten opdraait. De allerbelangrijkste barrière is echter het juridische kluwen rond PSS. Dit heeft vooral met het lange termijn denken te maken. Wat gebeurt er bijvoorbeeld wanneer de aanbieders failliet gaan of hun business stopzetten? Wie neemt de verantwoordelijkheden dan over? Of hoe moet ‘service’ worden geïnterpreteerd bij het leveren van warmte? Wat zijn de SLA’s? Hoe warm moet het zijn of hoe warm is het? Hoe wordt de maximale duur van een panne bepaald? Aansprakelijkheid is eveneens een moeilijk gegeven. Wie is verantwoordelijk voor de schade door bijvoorbeeld een warmtepomp die vuur vat? Wat als de boiler lekt en schade veroorzaakt? Wat als het BEO-veld invriest? Last but not least: wat gebeurt er als de periode van service afloopt? Op welke manier worden de producten dan teruggenomen? Is dat wel rendabel? Het zijn allemaal vragen waarop de wetgever nog geen sluitend antwoord heeft geformuleerd, wat bij eventuele moeilijkheden tot complexe en langdurige rechtszaken kan leiden.”

Bouwkroniek: Wanneer het juridische kluwen wordt ontrafeld, gaan we dan naar een wereld waar alles PSS is?

Michaël Peeters: “Weliswaar is het de bedoeling om een complete ontkoppeling van de resources te krijgen, wat betekent dat er geen nieuwe materialen meer worden gebruikt om producten te maken en services te leveren. Enkel op die manier zullen we naar echt duurzaam bouwen kunnen evolueren. Het gevaar is echter dat er een ‘boomerang’-effect ontstaat. Daarmee bedoel ik dat er meer services worden gebruikt dan echt nodig is, wat nadelig zou kunnen zijn voor de initiële resources die nodig zijn om het product te maken, het energieverbruik, de efficiëntie van de nieuwe businessconcepten en alles wat duurzaamheid betreft. Ik maak graag de volgende vergelijking: als we een vliegtuig zouden moeten kopen vooraleer we konden vliegen, zouden maar weinig mensen op die manier reizen. Maar omdat de luchtvaartmaatschappijen deze service aanbieden, gebruiken we dit transportmiddel vanuit het ecologische standpunt eigenlijk veel te vaak, waardoor er meer vliegtuigen worden gebouwd en dus meer resources worden gebruikt. Een mooi voorbeeld is ook de elektrificatie die Europa beoogt. Kans is groot dat we gascentrales zullen moeten bijbouwen om de toekomstige energievraag in te vullen, waarmee het duurzaamheidseffect deels teniet wordt gedaan. De evolutie naar nieuwe businessmodellen zal effecten hebben die we momenteel moeilijk kunnen inschatten. Het is duidelijk dat PSS een noodzakelijkheid zal worden, maar we zullen moeten opletten dat we het concept juist toepassen om nadelige gevolgen voor duurzaamheid en efficiëntie te vermijden.”

Bouwkroniek: Zullen ook gebouwen op zich als PSS worden aangeboden?

Michaël Peeters: “Dat is volgens mij onvermijdelijk, zeker voor bedrijven die zoeken naar manieren om uit te breiden of in te krimpen. In dit segment is een vorm van PPS al meerdere jaren populair. Door Covid-19 is telewerk de normaalste zaak van de wereld geworden. Veel ondernemingen kampen hierdoor met een overschot aan ruimte. Een deel opteerde om hun gebouw te verkopen en zich kleiner te huisvesten, maar dat staat dan weer een grote groei in de weg. Een ander deel ‘verhuurt’ tijdelijk een of meerdere etages aan andere organisaties als service-leverancier (co-working). Ook merken we dat bepaalde bedrijven bijvoorbeeld hun parkeerplaatsen ’s avonds aan het nabijgelegen fitnesscentrum beginnen te verhuren of hun vergaderzalen ter beschikking van kunstacademies stellen. Door de stijgende prijzen van materialen en ruimte is dit een trend zich enkel maar verder kan doorzetten. Wat een goede zaak is, economisch én ecologisch gezien. Hoe flexibeler gebouwen worden ingevuld, hoe beter voor de portemonnee van de eigenaar én het milieu. Daarom pleit ik ervoor dat al in de pré-bouwfase over dergelijke mogelijkheden wordt nagedacht.”

Bouwkroniek: Hoe ziet u de rol van de aannemers in het PSS-verhaal?

Michaël Peeters: “Vandaag profileren de grotere aannemingsbedrijven zich alsmaar vaker als de coördinator van een bouwproces. Het is een rol die een steeds grotere omvang zal aannemen, gewoonweg omdat een amalgaan van serviceproviders oplossingen zullen implementeren en een onafhankelijke partij ervoor zal moeten zorgen dat alle neuzen in dezelfde richting staan. Het wordt een uitdaging en wellicht zelfs een kunst om dit te coördineren – vooral omdat de tijdspanne zich niet meer tot de effectieve bouw zal beperken, maar over meerdere decennia zal lopen. De hoofdaannemers zullen ervoor moeten zorgen dat alle deelcomponenten efficiënt aan elkaar worden ‘gelijmd’. Daarnaast zie ik ze ook evolueren naar de partij die grote delen van het onderhoud voor un rekening nemen om zodoende toekomstige projecten en resources nu al veilig te stellen. Voor de kleinere aannemers is ‘specialisatie’ de beste weg om in te slaan. Dit kunnen ze op twee manieren doen: als aanbieder van een PSS of als ‘knowledge’-leverancier die zijn expertise ter beschikking van de markt stelt.”

Bouwkroniek: Hebt u nog een boodschap voor de lezers?

Michaël Peeters: “De evolutie naar PSS is onvermijdelijk. Daarom dienen aannemers, producenten en leveranciers goed na te denken op welke manier hun oplossingen naar dit concept kunnen worden vertaald. De tijd dat uw business bestond uit in- en verkoop is voorbij. In de (nabije) toekomst zal elke business op het leveren van ‘toegevoegde waarde’ zijn geënt. Hou er wel rekening mee dat de implementatie van een nieuw businessmodel niet eenvoudig is en heel wat tijd/voorbereiding vergt. De operationele flow van PSS verschilt aanzienlijk van deze die in de algemene aannemerij of fabrieken wordt gehanteerd. Tenslotte dient u af te wegen wat er zal gebeuren als u niet in het PSS-verhaal stapt. Zal er dan nog werk zijn? Zullen er nog grondstoffen ter beschikking zijn en tegen welke kost? Bent u dan nog wel concurrentieel? Het is een denkoefening die elk bouw gerelateerd bedrijf zou moeten maken. Ik ben er me ervan bewust dat de kosten daarvoor moeilijk verenigbaar zijn met de minimale winstmarges in de sector. Niettemin dient u te beseffen dat verandering snel kan gaan. Wie de toekomst van zijn bedrijf wil verzekeren, kan het zich niet veroorloven de trein te missen…”