Brussels Bouwmeester Kristiaan Borret

Bouwkroniek: Hebt u een idee van het aantal woonunits in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?

Kristiaan Borret: “Volgens de gegevens van het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse waren er in 2024 166.283 woongebouwen, waarvan 41.308 echte appartementsgebouwen. Samen staan ze voor 606.437 woningen. In tegenstelling tot Vlaanderen, stagneert het aantal woningen in open of halfopen bebouwing al twintig jaar, terwijl het aantal appartementsgebouwen richting verdubbeling gaat. Tegelijk zien we een daling van het aantal rijhuizen: die worden dus vervangen door appartementsgebouwen. Met andere woorden, ook in de statistieken zie je hoe de verdichting en de bijhorende morfologische transformatie in Brussel evolueert.”

Bouwkroniek: Is er in Brussel daadwerkelijk sprake van een woningtekort?

Kristiaan Borret: “De bevolking in Brussel is de afgelopen decennia sterk gegroeid: tussen 2005 en 2015 met 1,5% per jaar. Sindsdien is de groei minder, maar we zien toch nog steeds een toename van 0,5 tot 1 % per jaar. Dat lijkt misschien weinig, maar dat betekent dat we elk jaar tussen 5.000 en 15.000 extra inwoners mochten verwelkomen. Natuurlijk zijn daar veel kinderen bij die niet meteen een extra woonunit vereisen, maar de hoofdstad kent daarnaast ook een grote instroom van buitenlanders die dat wel nodig hebben. Terwijl de vraag het aanbod al jaren overtreft… Zeker op het vlak van sociale woningen is de nood prangend: vandaag staan er maar liefst 50.000 huishoudens op de wachtlijst.”

Bouwkroniek: Wordt er dan niet massaal bijgebouwd?

Kristiaan Borret: “Er wordt inderdaad heel veel in nieuwbouw en grondige renovatie geïnvesteerd. Ook in de komende jaren zullen nog een groot aantal nieuwe woningen worden opgeleverd. Het probleem is dat deze inspanningen niet echt op de effectieve noden zijn afgestemd. Zo verlaten steeds meer jonge gezinnen de stad omdat ze op zoek zijn naar meer ruimte en een eigen tuin – een type woning dat in grootsteden als Brussel schaars en vaak onbetaalbaar is. Om deze uitstroom van middenklasse gezinnen te beperken, focust het Brusselse beleid zich bij nieuwbouw en renovatie vooral op het creëren van gezinsappartementen. Hiermee zijn we echter in een dualiteit beland, want in alle grootsteden neemt het aandeel alleenstaanden in alle leeftijdscategorieën significant toe. De vraag is welk pad het Brusselse beleid moet inslaan: zorgen dat de gezinnen in de hoofdstad blijven of meer accommodaties voor de singles voorzien? Het is een moeilijke kwestie waar ook ik het antwoord niet op weet, want voor beide valt iets te zeggen. Volgens mij is een combinatie van verschillende woontypologieën de beste manier om betaalbaar wonen in de grootstad aan te pakken. Ik zie veel toekomst in co-housing, en dit in de brede zin van het woord.”

Bouwkroniek: Waarom ziet u zoveel heil in co-housing?

Kristiaan Borret: “Co-housing biedt tal van voordelen, vooral op het vlak van ruimte-efficiëntie en betaalbaarheid. Door bepaalde voorzieningen te delen – zoals een logeerkamer voor meerdere appartementen, een gemeenschappelijke zaal, een gezamenlijke tuin of terras – wordt de beschikbare ruimte optimaal benut. Tegelijk leidt dit tot een aanzienlijke kostenbesparing, die in sommige gevallen zelfs zeer ver kan gaan. Een voorbeeld hiervan is het coöperatieve woonmodel, waarbij bewoners in ruil voor een aandeel een ‘recht op wonen’ verkrijgen. Dit systeem kent interessante pluspunten: zo kan er worden gehuurd aan de werkelijke kostprijs en kan het woonrecht op de kinderen worden overgedragen. Dit type co-housing laat bovendien toe om flexibel op veranderende woonbehoeften in te spelen. Wanneer bewoners bijvoorbeeld alleen komen te staan, kunnen ze binnen hetzelfde gebouw naar een kleinere unit verhuizen, zonder hun vertrouwde omgeving te verlaten. Daarnaast bevordert deze woonvorm de sociale cohesie in de stad: mensen van verschillende leeftijden, achtergronden en sociale klassen leven er intensiever samen, wat de gemeenschapsvorming versterkt.”

Bouwkroniek: Slaat het concept van co-housing aan in Brussel?

Kristiaan Borret: “Zeker coöperatief wonen staat in zijn kinderschoenen, vooral omdat de gemiddelde Belg nog steeds een baksteen in zijn maag heeft en onroerend goed als de beste investering voor zichzelf en zijn nageslacht vindt. Weliswaar is de situatie in Brussel al vele jaren anders dan in de rest van het land: waar 70% van de Belgen eigenaar van zijn woning is, ligt dit percentage in de hoofdstad onder de 40%. Er dromen ook hier veel mensen van hun eigen stekje, maar de vastgoedprijzen vormen voor velen een onoverkomelijke drempel. Zeker voor de singles… Precies daarom geloof ik zo sterk in coöperatief wonen. Maar de wetgeving hinkt nog achterop, alhoewel de bouwcode van Brussel toch al serieuze veranderingen voorziet. We zijn echter nog ver verwijderd van pakweg Zürich, waar al 30% van het woonaanbod via coöperatieven wordt aangeboden. Vaak wordt geargumenteerd dat zo’n model hier moeilijk te implementeren is omdat er geen historiek van coöperatief wonen bestaat. Genève bewijst echter het tegendeel: dankzij een gericht overheidsbeleid steeg het aandeel coöperatieve woningen daar in tien jaar tijd van 2 naar 7%. Kortom: een sterke beleidskeuze is essentieel, en dat is ook het advies dat we met het team bouwmeester meegeven. Coöperatieven moeten als rechtspersoonlijkheid worden erkend, banken moeten openstaan voor het financieren van dergelijke projecten, de normen qua toegestane oppervlaktes dienen te worden aangepast, vereisten die uitgaan van een klassiek kerngezin - zoals het voorzien van ‘kinderslaapkamers’ - moeten worden versoepeld… Enkel door deze structurele hindernissen weg te nemen, kan coöperatief wonen echt een volwaardig en duurzaam onderdeel van het stedelijke woonaanbod worden.”

Bouwkroniek: Hangt aan co-housing niet het risico dat het voor gezinnen onmogelijk wordt om nog een echt huis in Brussel te kopen?

Kristiaan Borret: “Vandaag zien we inderdaad dat veel herenhuizen in kleinere units worden opgedeeld. Dit soort vastgoed heeft vaak ook een stadstuintje, waardoor het dus ideaal is geschikt voor gezinnen – en dus interessant om de uittocht van jonge gezinnen een halt toe te roepen. Daarom pleiten wij ervoor het co-housen in andere types van gebouwen te voorzien. In die zin opent zich een erg interessante opportuniteit: de leegstaande kantoren. En dat zijn er nogal wat: alleen op de immomarkt wordt momenteel 1 miljoen m² kantoorruimte in gebouwen met een benutbare vloeroppervlakte van 5.000 m² aangeboden! Vooral in de ‘groenere’ deelgemeentes van Brussel, zoals Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe en Oudergem, is er gigantisch veel leegstand. Terwijl net die gebouwen zich uitstekend lenen voor herbestemming tot woonunits die op singles en/of co-housing zijn afgestemd.”

Bouwkroniek: Waarom zouden de eigenaars van deze kantoren voor een dergelijke herbestemming kiezen?

Kristiaan Borret: “De kans dat de leegstaande kantoorgebouwen in deze gemeentes nog opnieuw als kantoorruimte worden verhuurd of verkocht, is bijzonder klein. Sinds Covid is de kantorenmarkt immers structureel veranderd. Thuiswerk heeft zich stevig ingeburgerd, waardoor bedrijven simpelweg minder ruimte nodig hebben. Bovendien speelt comfort een almaar grotere rol in werknemerstevredenheid: wie nog fysiek naar kantoor komt, verwacht een moderne, aangename omgeving die niet alleen functioneel is, maar ook ruimte voor ontspanning en inspiratie biedt. Dat leidt tot een vernieuwingsgolf in de kantorenwereld, waarbij in één beweging de voorkeur verschuift naar gebouwen met een hoger duurzaamheidslabel. Zeker op het vlak van energieverbruik en CO2-emissies, maar ook qua locatie, want werknemers willen niet meer dagelijks in de file staan. Daarom kiezen steeds meer bedrijven bewust voor kleinere, energiezuinige kantoren dicht bij het openbaar vervoer, en dus vaak in het stadscentrum. Tegelijk zien we een trend richting decentralisatie: grote bedrijven, zoals banken, openen steeds vaker strategische vestigingen in provinciehoofdsteden. Zeker in de hoofdstad zien we dat de voorkeur naar zogenaamde ‘premium’ gebouwen uitgaat: duurzame en luxueuze panden met uitgebreide faciliteiten voor personeel. Het gevolg van dit alles is dat nieuwbouw en intensieve renovatieprojecten zich intussen vooral concentreren in de gebieden rond de treinstations en de Europese wijk. De oudere, grote kantoorgebouwen in de rand blijven leegstaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dat trouwens geen negatieve evolutie. Integendeel: ze opent mogelijkheden voor herbestemming én draagt bij aan een leefbaardere stad door het autoverkeer en de bijhorende overlast terug te dringen.”

Bouwkroniek: Is er dan geen leegstand van kantoren in het centrum?

Kristiaan Borret: “Jawel, maar deze is niet structureel omdat die gebouwen vaak grondig worden gerenoveerd tot ‘premium’-kantoren. Alhoewel ook daar een belangrijke evolutie is: onder impuls van het Brusselse beleid wordt steeds vaker voor ‘gemengde’ gebouwen gekozen, waarbij een deel van de kantoren tot woonunits wordt omgevormd. Ook dit is een bijzonder positieve evolutie voor het stadsleven. Voorheen waren de typische kantoorwijken – aan het Noordstation, de Belliardstraat, de Europese wijk – na 18 uur ‘spookomgevingen’. Wanneer er mensen zullen wonen, ontstaat er een permanente dynamiek die niet alleen bijdraagt tot het veiligheidsgevoel, maar ook gunstig voor de lokale handel en horeca is. Een mooi voorbeeld is de tweede toren van de Proximus hoofdzetel die tot zo’n 300 appartementen zal worden verbouwd. En er komt nog meer: zo heeft de Europese Commissie besloten om haar kantooroppervlakte met 25% in te krimpen en maar liefst 300.000 m² kantoren te vernieuwen. Deze vastgoedoperatie heet Cityforward en gebeurt in een samenwerkingsverband met de Belgische staat. 25% van de totale oppervlakte zal tot woonunits wordt omgebouwd. Op die manier krijgt de woonmarkt in de Europese wijk een enorme nieuwe adem. De bal is dus stilaan aan het rollen. En deze transitie wordt actief door de overheid gesteund. Zo is er een richtlijn dat bij grote reconversies in de Noordwijk minstens 30% van de oppervlakte in woonunits moet worden omgezet. Hetzelfde geldt voor het Ferrarisgebouw dat de Vlaamse overheid onlangs heeft verkocht. Ook het WTC-project is een voorbeeld van zo’n gemengd herontwikkelingsmodel. En dit is vermoedelijk nog maar het begin: we mogen in de komende jaren nog tal van gelijkaardige projecten verwachten die de stad structureel zullen hervormen.”

Bouwkroniek: Het ombouwen van kantoren tot woonunits brengt toch wel aanzienlijke uitdagingen met zich mee?

Kristiaan Borret: “Dat zal ik niet ontkennen, maar we zien een toenemend enthousiasme en creativiteit bij architecten en aannemers om de obstakels succesvol aan te pakken. Een eerste stap in de transformatie is het herwaarderen van de vaak onaantrekkelijke gevels. Daarnaast vormt het gebrek aan daglicht in de centrale zones een belangrijk knelpunt. Maar daar worden eveneens slimme oplossingen aangereikt: zo wordt in sommige projecten een deel van het gebouw strategisch afgebroken om een U-vorm te creëren die meer lichtinval toelaat, of er worden inpandige terrassen ontworpen die natuurlijk licht dieper het gebouw intrekken. Donkere ruimtes worden functioneel ingevuld als bergingen. Of er worden ruime liften worden voorzien die het mogelijk maken om fietsen tot op de eigen verdieping te brengen. Er is in de donkere kern immers plaats genoeg voor fietsenstallingen of voor collectieve voorzieningen, zoals wasruimtes. Op die manier worden vermeende nadelen omgezet in unieke troeven die je in klassieke nieuwbouw amper terugvindt. Daarnaast biedt de bestaande bouwstructuur eveneens kansen: hoge plafonds van drie meter of meer creëren niet alleen een gevoel van ruimte, maar openen ook architecturale mogelijkheden die bij traditionele woningbouw zelden voorkomen. Soms ligt de reële woonoppervlakte hoger dan bij nieuwbouw, en dit voor een vergelijkbare prijs. Voeg daar het potentieel van co-housing aan toe, en het wordt duidelijk dat deze herbestemmingen niet alleen haalbaar, maar bijzonder aantrekkelijk kunnen zijn.”

Bouwkroniek: Zijn er nog andere uitdagingen?

Kristiaan Borret: “Zeker, het omvormen van oude kantoorgebouwen tot kwalitatieve woonruimte is technisch gezien zeker geen sinecure. Eén van de grotere uitdagingen is het realiseren van een comfortabele akoestiek tussen de woonunits. Dat is essentieel voor de woonkwaliteit, maar niet vanzelfsprekend in gebouwen die oorspronkelijk voor een andere functie zijn ontworpen. Ook het toevoegen van buitenruimte vraagt om inventieve oplossingen. Gevels zijn niet altijd geschikt voor klassieke balkons of terrassen, maar dat kan worden opgelost met externe constructies of inpandige terrassen. Elk van deze oplossingen brengt zijn eigen technische complicaties met zich mee: zo kunnen in een bestaande dragende gevel de vensterdorpels niet altijd worden verlaagd, terwijl inpandige terrassen doorgedreven maatregelen tegen koudebruggen vragen. Een andere grote uitdaging is de decentralisatie van de HVAC-installaties. Kantoorgebouwen zijn immers met centrale systemen uitgerust. Toch biedt deze noodzaak tot herdenken ook kansen. Zo is er in de Brusselse gemeentes vaak wél ruimte om geothermie te voorzien.”

Bouwkroniek: Hoe is het trouwens gesteld met de hernieuwbare energie in Brussel?

Kristiaan Borret: “Sinds 2005 geldt in Brussel de passiefnorm voor nieuwbouwwoningen, en de volgende stap is de verplichte integratie van hernieuwbare energieoplossingen. Toch blijft het in de praktijk moeilijk om structurele maatregelen op grote schaal te implementeren. Zo is er bij stedelijke reconversies vaak onvoldoende ruimte beschikbaar voor geothermie, of is het logistiek onmogelijk om de boorinstallaties tot de binnenplaats te brengen. Ook de plaatsing van PV-panelen is in een stedelijke context niet altijd evident. De opbrengst per bewoner in een appartementsgebouw is logischerwijze veel kleiner dan bij woningen op het platteland. Daarnaast zijn de daken van oudere gebouwen niet altijd voor zonne-installaties geschikt, en is er het probleem van schaduwval en dakoriëntatie. De meest toekomstgerichte oplossing is een collectieve aanpak. Vooral in warmtenetten die warmte en koeling tussen verschillende gebouwen uitwisselen, zien we veel heil. Een goed voorbeeld is USquare, het herontwikkelingsproject van een voormalige kazernesite in Etterbeek, waar zowel woningen als universiteitsgebouwen worden geïntegreerd. Ook in de Brusselse Noordwijk staat een pilootproject met warmtenetten op stapel. Om het onderste uit de kan van dergelijke oplossingen te halen, is een variëteit aan ‘gebruikers’ nodig - omdat niet iedereen op hetzelfde moment warmte of koude vraagt. Toch blijft ook hier de beschikbare ruimte een beperkende factor. Daarom groeit de interesse in alternatieve bronnen zoals riothermie – een techniek waarbij warmte wordt gewonnen uit het afvalwater in het rioleringsnet. En dat netwerk is wél alomtegenwoordig in Brussel, wat riothermie tot een bijzonder interessante piste voor de toekomst maakt.”

Bouwkroniek: Mogen we concluderen dat het ombouwen van kantoren dé oplossing voor de schaarste aan vastgoed in Brussel is?

Kristiaan Borret: “Tot nu werd vooral ingezet op de reconversie van industrieel gebied. Vandaag wordt nog steeds 40 à 50% van de extra woonunits in Brussel op deze manier gerealiseerd. De focus verlegt zich echter stilaan van de industriële naar de post-tertiaire gebouwen. De afgelopen drie jaar is maar liefst 40% van alle nieuwe aanvragen voor woningbouw binnen grootschalige projecten het resultaat van kantoortransformaties. Alle actoren beginnen steeds meer in deze piste te geloven. Vijf jaar geleden was een dergelijke reconversie duurder dan een nieuwbouw, maar nu is de verhouding ongeveer gelijk. Wel is belangrijk dat de aannemers en ontwikkelaars een grondige scan van het gebouw doen om onverwachte obstakels maximaal te vermijden. Trouwens, er is eigenlijk geen alternatief dan de herbestemming van kantoren. Natuurlijk is het goedkoper om op een greenfield van nul te beginnen. Maar in Brussel zijn er geen dergelijke terreinen meer. Wie in de hoofdstad wil bouwen, zal het op deze manier moeten doen.”

Bouwkroniek: Moet wonen in de stad ook groener worden?

Kristiaan Borret: “We leven in een tijdperk waarin het paradigma van stedenbouw moet veranderen omwille van de klimaatproblematiek. Hier botsen we op een paradox, zeker in de context van de toenemende woningnood. Extra woonunits creëren, betekent onvermijdelijk een verdichting van het bestaande patrimonium. Dit vereist op zijn beurt extra publieke ruimte in de vorm van parken, speelpleinen en sportvelden. Het is een bijzonder delicate evenwichtsoefening die in de praktijk vaak moeilijk te realiseren is, zeker met de beschikbare ruimte die al onder druk staat. Daarom pleit ik voor een diffuse - maar niet minder belangrijke - aanpak die op ‘klein’ groen inzet, zoals het aanplanten van bomen in straten of op pleinen. Weliswaar dient dit systematisch overal en veelvoudig te gebeuren. Dan is de impact groter dan ergens één nieuw park te voorzien. Als we bij deze heraanleg meteen ook waterinfiltratie in volle grond voorzien, bestrijden we tegelijkertijd het hitte-eilandeffect én het risico op wateroverlast. En dit aan een redelijke kostprijs. Toch stuit deze visie op weerstand, vooral dan door groepen die bij koning auto blijven zweren. Dat is opmerkelijk, zeker als je weet dat slechts de helft van de Brusselse huishoudens over een eigen wagen beschikt. Het verzet tegen deze groene micro-ingrepen komt dus vaak voort uit het vasthouden aan parkeerplaatsen op straat, gratis voor niet meer dan de helft van de Brusselaars, terwijl daarentegen àlle inwoners bij een leefbare, klimaatadaptieve stad zijn gebaat.”

Bouwkroniek: “Is nieuwe parkings bouwen nog wel van deze tijd?

Kristiaan Borret: “De norm voor garages bij nieuwbouw wordt door Brussel Leefmilieu vastgelegd en wordt steeds strenger. Bij nieuwbouw of grondige renovaties van kantoorcomplexen zijn quasi geen parkingplaatsen meer gewenst. Dit heeft het positieve effect dat technische installaties ondergronds worden voorzien, waardoor er ruimte op de bovenverdiepingen vrijkomt die voor woonunits kan worden gebruikt. Of de parkeergarages worden voor andere doeleinden gebruikt: datacenters, lokale waterbuffering, fitness, eventruimtes… Voor residentiële projecten daalt de norm trouwens ook: intussen spreken we nog over 0,6 plaatsen per woonunit als er goed openbaar vervoer in de omgeving is. Bovendien wordt aangestuurd op een aparte voetgangersingang voor deze parkings, zodat ze ook door derden kunnen worden gebruikt. Deze ingrepen dragen niet alleen bij tot een rationeler ruimtegebruik, maar stimuleren eveneens de omslag naar gedeelde mobiliteit in de stedelijke context.”

Bouwkroniek: “Welke trends ziet u nog voor het wonen in de stad van morgen?

Kristiaan Borret: “Veel grootsteden worden geconfronteerd met een woningcrisis op het niveau van de middeninkomens. De oorzaak? De almaar stijgende huur- en vastgoedprijzen. Wat vaak over het hoofd wordt gezien, is het maatschappelijk domino-effect van deze evolutie. Verpleegkundigen, leerkrachten, politiemensen, winkelbedienden, horecapersoneel… – mensen met essentiële beroepen dus – krijgen het steeds moeilijker om in de stad een betaalbare woning te vinden. En dat kan tot drastische gevolgen leiden als stedelijke werkgevers daardoor moeilijker personeel vinden. De oplossing ligt dus niet alleen in extra sociale woningen. Wat evenzeer nodig is, is een stevige investering in gesubsidieerde publieke woningen voor de inkomenscategorie net boven die van sociale woningen. Vandaag bestaat er al een initiatief zoals Citydev dat woningen aan een voordelig tarief verkoopt. Alleen… deze woningen komen uiteindelijk terug op de markt, vaak tegen veel hogere prijzen. Zo werk je, ongewild, mee aan de onbetaalbaarheid van de stad. Een beter alternatief is de grond in erfpacht te geven en als overheid een actieve rol te blijven behouden, zoals bij latere grondige renovaties. Concreet betekent dit dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest eigenaar van het grondaandeel blijft, ook op lange termijn. Op die manier wordt kopen trouwens goedkoper omdat je niet voor de grond betaalt zoals bij traditioneel kopen. Natuurlijk vraagt dit een mentaliteitswijziging van de bewoners: ze zijn dan geen eigenaar in de klassieke zin meer. Andere steden tonen dat het kan: denk maar aan Amsterdam waar het erfpachtsysteem de regel is en de overheid tot 70% van alle grond in bezit heeft.”

Bouwkroniek: “Manifesteert zich in Brussel ook de trend naar kleiner wonen?”

Kristiaan Borret: “In grootsteden wordt al jaren compact gewoond. Zeker Brussel is op dat vlak een van de beste leerlingen van de klas. Het is misschien wel de meest fundamentele vorm van duurzaamheid. Toch moeten we opletten dat het allemaal nog comfortabel blijft. De bouwcode aanpassen om de oppervlaktes nog verder te reduceren, zal volgens mij totaal niet helpen om meer woonunits te creëren en wonen betaalbaar te houden. Je ziet immers dat de vastgoedmarkt dat na korte tijd als nieuwe winst recupereert. Bij de laatste hervorming van de bouwcode werd dan ook gekozen om het totale aantal vierkante meter per type woning niet te reduceren, maar wel meer vrijheid te geven op welke manier die oppervlakte wordt verdeeld. Zodat bijvoorbeeld een bredere gang mogelijk wordt die je dan als speelhoek kan inrichten. Misschien wil je wel kleinere slaapkamers om een bureauruimte over te houden? Of juist omgekeerd, verschillende even grote slaapkamers omdat de gezinssamenstelling niet zo traditioneel meer is? We moeten onze normen in de bouwcode aanpassen met het oog op andere woonvormen waar het delen van de ruimte meer centraal staat, zoals bij co-housing of coöperatieven.”

Bouwkroniek: Is hoger wonen geen optie om het woontekort op te vangen?

Kristiaan Borret: “Hoogbouw levert altijd verdeelde discussies op, met voor- en tegenstanders. Zelf vind ik dat de optie moet worden aangeboden, want er zijn mensen die het fantastisch vinden om pakweg op de twintigste verdieping te wonen. Er zijn redenen genoeg om hun keuze te begrijpen: geen inkijk, een fantastisch zicht op de stad, veel lichtinval, het gevoel om aan de wereld te ontsnappen… Anderen gruwelen van dat idee, maar daarom moeten ze het nog niet voor iedereen willen beletten. Ik geloof niet zo in de theorieën dat hoog wonen asociaal samenleven zou veroorzaken. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn er alvast geen algemene regels over hoe hoog een gebouw mag zijn. Ook zijn er niet echt ‘concentraties’ van hoge gebouwen: de torens staan her en der verspreid. Je kan dus niet meer een of andere compositie van de skyline nastreven, zoals in Antwerpen of Rotterdam. Wat van belang is, is dat nieuwe hoogbouw comfortabel wonen toelaat en met de omgeving rekening houdt. Je hebt naast een toren extra open ruimte nodig en je moet zorgen dat de kwaliteit daarvan niet inboet door allerhande klimatologische effecten van de hoogbouw, zoals valwinden of warmtereflectie. Waar ik wel veel potentieel in zie, is optopping: het toevoegen van één of twee bouwlagen in houtskelet- of staalbouw bovenop bestaande gebouwen. Het is een relatief goedkope en discrete oplossing die zeker kan bijdragen tot het verlichten van het woningtekort, zonder de stad visueel te verstikken.”

Bouwkroniek: Hebt u nog een boodschap aan de aannemers?

Kristiaan Borret: “Zet in op hergebruik van gebouwen en bouwmaterialen door herbestemming, in het bijzonder van kantoren. Wees creatief met de uitdagingen die dergelijke projecten met zich meebrengen. Het is misschien moeilijker dan nieuwbouw, maar het is dé markt voor de komende jaren. Alle steden zullen verdichten en afbraak is vaak geen optie, niet alleen om duurzamer te werken maar ook om de overlast van sloopwerven in een stad te verminderen. Herbestemming van kantoren zal zonder twijfel dé manier zijn om in de nabije toekomst het woontekort in de steden aan te pakken.”

Ik zie veel toekomst in co-housing, en dit in de brede zin van het woord.

De afgelopen drie jaar is maar liefst 40% van alle nieuwe aanvragen voor woningbouw binnen grootschalige projecten het resultaat van kantoortransformaties.

Herbestemmen van kantoorgebouwen is misschien moeilijker dan nieuwbouw, maar het is dé markt voor de komende jaren.