Interview | “Kennis over het juridische kader wordt even belangrijk als kennis over techniek en uitvoering”

Bouwkroniek: Kunnen jullie zich terugvinden in de stelling van KPMG dat ‘het juridische/wettelijke kader in de bouwsector alsmaar complexer wordt en aan belang wint’?

Lotte Ottevaere: “We kunnen daar grotendeels wel akkoord mee gaan. Er zijn al heel wat regels, maar de laatste jaren komen er steeds meer bij. Daarnaast worden er constant wijzigingen doorgevoerd, de ene met al wat meer impact dan de andere. Alle actoren in de bouwsector moeten een vinger aan de pols houden, maar dat is niet altijd even gemakkelijk. Grote bedrijven beschikken meestal over een eigen juridische dienst die de evoluties in de wetgeving nauwkeurig opvolgt en de nodige stappen onderneemt om aan alle regels te blijven voldoen. Voor de kleinere kmo’s en eenmanszaken is dat vaak een ander verhaal: daar ontbreekt in de meeste gevallen de tijd en de juridische kennis om op dat vlak helemaal mee te zijn. Helaas kan dat zware consequenties hebben.”

Bouwkroniek: Kan u dit aan de hand van een voorbeeld illustreren?

Ann Eeckhout: “In het nieuwe boek 6 van het Burgerlijk Wetboek wordt de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent afgeschaft. De quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent zorgde voor een belangrijke bescherming van de onderaannemer. Deze kon slechts in zeer uitzonderlijke gevallen door de bouwheer rechtstreeks buitencontractueel worden aangesproken. Door de afschaffing van de quasi-immuniteit krijgt de bouwheer een buitencontractuele rechtstreekse vordering tegen de onderaannemer. Bouwheer en onderaannemer zullen dus vaker rechtstreeks tegenover mekaar komen te staan. Om op deze wijziging in te spelen, is het nodig om de contracten aan te passen, en dit niet alleen voor de grote projecten. We merken immers dat ook particuliere bouwheren steeds mondiger worden en gemakkelijker actie ondernemen dan pakweg tien jaar geleden.”

Lotte Ottevaere: “Helaas zien we nog steeds dat bij kleinere aannemingsbedrijven de tijd ontbreekt om de werf ook administratief goed op te volgen. Toch laat het juridische kader vandaag niet meer toe om zich enkel te focussen op wat er technisch wordt gevraagd. Alle bedrijven, van klein tot groot, moeten beseffen dat zich bijscholen in wetgeving even belangrijk is dan zich bijscholen in techniek- en materiaalkennis. Toch als ze de toekomst van hun bedrijf willen veiligstellen.”

Bouwkroniek: Welke regelgeving wordt volgens jullie wel eens uit het oog verloren?

Ann Eeckhout: “Het is moeilijk om daar een sluitend antwoord op te geven, maar de toepassing van de algemene voorwaarden blijft een heikel punt. Tot op vandaag zien we dat aannemers pas bij de facturatie de algemene voorwaarden meegeven, terwijl dat eigenlijk bij de offerte dient te gebeuren. Beide partijen moeten deze immers goedkeuren vooraleer tot de werken over te gaan. Zeker in geval van een overeenkomst tussen hoofd- en onderaannemer kan dit anders tot problemen leiden. Ze zullen immers andere algemene voorwaarden hanteren, dus wie trekt aan het langste eind? De wetgeving op dat vlak is trouwens eveneens gewijzigd: vandaag zijn de algemene voorwaarden van beide partijen toepasselijk, behalve op die punten waar ze mekaar tegenspreken. Daar is het gemeen recht van toepassing.”

Lotte Ottevaere: “We zien inderdaad dat het wettelijke/juridische kader in de voorbereidingsfase te weinig een aandachtspunt is. Eens je bezig bent, is er geen weg terug. Dus is het echt wel belangrijk om goed na te denken vooraleer je een contract afsluit. Spring niet zomaar in het diepe omdat het een mooie opdracht is. Het is een normale reactie dat aannemers de focus vooral leggen op hoe ze de opdracht praktisch zullen realiseren. Toch is het belangrijk om op voorhand ook met zaken als betalingsmodaliteiten en aansprakelijkheidsclausules bezig te zijn Dat kan veel problemen voorkomen!”

Bouwkroniek: Is de situatie voor de onderaannemers dan zo precair geworden?

Ann Eeckhout: “Zolang de onderaannemers zich proactief beschermen, is het nu eigenlijk beter dan drie jaar geleden. Sinds 2021 werden immers de B2B-regels in onderlinge relaties tussen bedrijven ingevoerd, waardoor wurgcontracten in principe tot het verleden behoren. Evenwichtigheid in het contract staat nu voorop. Zo kan het in de regel bijvoorbeeld niet dat een onderaannemer bij overschrijding van de uitvoeringstermijn en zonder dat hij daarvoor in gebreke wordt gesteld, een fikse boete wegens laattijdigheid is verschuldigd, terwijl de hoofdaannemer in geval van laattijdige betaling slechts verwijlrente is verschuldigd nadat hij door de onderaannemer aangetekend in gebreke wordt gesteld.”

Lotte Ottevaere: “Ironisch genoeg geldt deze regelgeving niet voor werken in opdracht van een openbaar bestuur. Een erg vreemde situatie: diegene die de wetten maakt, zorgt dat zij de enige uitzondering is. Begrijpe wie begrijpe kan…”

Bouwkroniek: Zien jullie een evolutie met betrekking tot het nemen – of liever afschuiven – van verantwoordelijkheden?

Ann Eeckhout: “Dat is inderdaad het geval, voornamelijk als resultaat van de vele wijzigingen in de wetgeving en ook het ontstaan van nieuwe materialen en technieken. Het is moeilijk om op de hoogte te zijn van elke evolutie, maar dit wordt wel vaak van de aannemers verwacht. Zo durven architecten wel eens te stellen dat de aannemer het maar moet opmerken als ze iets verkeerd hebben voorgeschreven.”

Lotte Ottevaere: “Ook op technisch vlak gelden steeds meer regels: over de uitvoeringsmodaliteiten, brandveiligheid, duurzaamheid… Zelfs voor de grote aannemers en architectenbureaus wordt het moeilijk om het bos nog doorheen de bomen te zien. Vandaar dat we het werken in bouwteam voor de grotere projecten wel een goede evolutie vinden. Dan kan iedereen zijn steentje bijdragen en worden verantwoordelijkheden gezamenlijk opgenomen. De verschillende partijen fungeren immers als partners en onderschrijven samen een contract om tot een bepaald resultaat te komen. Dat leidt automatisch tot een grotere solidariteit en kennisdeling, wat elk betrokken bedrijf alleen maar ten goede kan komen. Alhoewel de praktijk soms wel minder rooskleurig is: ook in consortia zijn er geschillen. Toch zien we dat dit minder het geval is dan bij de klassieke formule waar de partijen door de bouwheer worden gekozen en elkaar vaak helemaal niet kennen.”

Ann Eeckhout: “Weliswaar is het ook noodzakelijk om als lid van een bouwteam op mogelijke conflicten te anticiperen. Zorg voor contracten die duidelijk stipuleren wie welke verantwoordelijkheden neemt, op welke manier conflicten zullen worden opgelost, welke interne geschilregeling zal worden gehanteerd… Stel eventueel op voorhand al een college van experten aan die bij problemen tussenbeide kan komen en de nodige beslissingen nemen.”

Lotte Ottevaere: “Een belangrijk aandachtspunt is het proactief anticiperen op een eventueel faillissement of overname van een van de partners. De leden van een tijdelijke maatschap zijn namelijk hoofdelijk aansprakelijk ten aanzien van de opdrachtgever. Indien één van de leden ‘uitvalt’, kan een andere door de opdrachtgever voor het geheel worden aangesproken.”

Bouwkroniek: “Architecten klagen wel eens dat zij alle verantwoordelijkheid blijven hebben, zelfs wanneer ze in een bouwteam werken. Hoe zien jullie dit?”

Lotte Ottevaere: “Dit lijkt mij niet correct. Het is natuurlijk wel zo dat de wet een bepaald monopolie voor de architect voorziet en dat daar ook bepaalde aansprakelijkheden uit voortvloeien. De architect is in principe aansprakelijk voor het concept. Het conceptuele kan niet zomaar aan de aannemer worden gedelegeerd.”

Ann Eeckhout: “Zeker bij de bouw van particuliere huizen merken we nog steeds dat de bouwheer probeert op het budget voor de architect te besparen. Bepaalde architecten gaan daar jammer genoeg in mee. Ze vragen een beperkt ‘forfait’ voor het ontwerp, en doen dan geen verdere opvolging meer. Hiermee nemen ze - en ook de bouwheren - echter een gigantisch risico. Als de uitvoering niet correct verloopt en/of er inbreuken op de omgevingsvergunning zijn, zijn ze financieel immers heel ver van huis.”

Bouwkroniek: Het kluwen van regionale en federale regels wordt vaak aangegeven als een van de belangrijkste redenen waarom de wetgeving zo complex en soms zelfs onwerkbaar is. Wat is jullie standpunt hierover?

Ann Eeckhout: “Dit maakt de zaken natuurlijk complex voor bouwbedrijven die in meerdere regio’s werken. Denk maar aan de regelgeving inzake de omgevingsvergunningen die regionaal en van dwingend recht is. Contractueel afwijken kan dus niet. Heel veel andere aspecten worden echter als aanvullend recht gedefinieerd en zijn daardoor wel naar de eigen hand te zetten. Zo is er de ‘imprevisieleer’ die sinds kort in het burgerlijk wetboek staat voor de ‘confrontatie tijdens de uitvoering met onvoorziene omstandigheden’. In dergelijke gevallen moeten bouwheer en (onder)aannemers terug met elkaar onderhandelen over de kostprijs en de uitvoeringstermijn. Dit vormt een belangrijke verbetering voor de aannemer en het is dus belangrijk dat dit niet wordt weg genegotieerd.”

Lotte Ottevaere: “De tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers is van openbare orde. Maar dit gaat enkel over stabiliteitsbedreigende gebreken. De aansprakelijkheid voor andere – minder invasieve – gebreken die bij oplevering niet zijn gekend, valt onder het aanvullende recht. Denk maar aan loskomende tegels, waterinfiltratie, isolatie- of akoestische problemen… Hoewel algemeen wordt aangenomen dat ook daar een aansprakelijkheid van tien jaar geldt, mogen aannemers deze periode in het contract verkorten tot pakweg drie of twee jaar.”

Bouwkroniek: Stijgt het aantal rechtszaken door de complexiteit van de wetgeving?

Lotte Ottevaere: “Het aantal rechtszaken neemt inderdaad stelselmatig toe, maar dit heeft niet meteen met de complexiteit van de wetgeving te maken. Er wordt gewoonweg minder onderling geregeld en bedrijven zijn strikter geworden in de manier waarop ze zakendoen. Met andere woorden: ze werken meer volgens de letter van het contract, waardoor ze sneller actie ondernemen wanneer iets niet helemaal correct is verlopen.”

Ann Eeckhout: “Een belangrijke verandering in vergelijking met pakweg tien jaar geleden is dat rechtszaken alsmaar langer duren. Daarom wordt steeds vaker voor de weg van bemiddeling gekozen, zelfs door rechters. Volgens ons is dit een bijzonder positieve evolutie omdat er sneller tot een oplossing wordt gekomen – zo is er dan vaak geen technische expertise nodig - en daardoor ook de kosten worden beperkt. Natuurlijk vergt dit een andere ‘mindset’ bij de betrokkenen. Ze moeten immers niet in strijdmodus aan tafel gaan zitten. In plaats daarvan dienen ze oplossingsgericht te denken, bereid zijn om te communiceren en de wil hebben om naar elkaars argumenten te luisteren. In de praktijk zien we dat deze aanpak geregeld tot een zeker ‘out-of-the-box’ denken leidt, waarbij het dossier wordt opengetrokken, bijvoorbeeld naar andere werven, betalingsmodaliteiten, bijkomende werken…. Ik durf zelfs te stellen dat bepaalde bemiddelingen resulteren in nieuwe samenwerkingsverbanden…”

Bouwkroniek: Wat zouden jullie de bouwactoren aanraden?

Ann Eeckhout: “Bedrijven die niet over een eigen juridische dienst beschikken, laten zich toch best door een gespecialiseerde advocaat of jurist bijstaan. Op die manier blijven ze niet alleen op de hoogte van eventuele veranderingen in de wetgeving, maar kunnen ze eveneens hun administratieve werklast verlagen. Zo maken wij bijvoorbeeld een soort van stappenplan voor diverse topics, zoals de meldingsplicht bij overheidsopdrachten. Of we leveren modeldocumenten die de ingenieurs een kader geven zodat ze precies die informatie aanleveren die is vereist.”

Lotte Ottevaere: “We raden ook aan om bij het zoeken naar onderaannemers niet enkel en alleen met de prijs rekening te houden. Zoek partners waarmee je rond de tafel kan zitten en een open communicatie onderhouden. Los geschillen maximaal onderling op zodat de deur voor nieuwe gezamenlijke projecten openblijft. Zie het als een leertraject waarbij je elkaar steeds beter leert kennen, wat een solidere basis voor verdere samenwerking vormt. Met andere woorden: zoek naar bestendige relaties in plaats van maximale winst.”

Ann Eeckhout: “Helaas blijven de ‘centen’ nog steeds een probleem bij overheidsopdrachten. Daar wordt nog heel vaak vooral voor de goedkoopste partij gekozen. Aannemers zien zich daarom genoodzaakt om met strakke tarieven in te schrijven, waarop dus weinig marge zit. Als de werken vlot verlopen, vormt dit geen probleem. Helaas zijn er veel factoren die roet in het eten kunnen gooien. Er is een bemalingsvergunning nodig bij de opstart van een werf, er zijn problemen met kabels en leidingen in de ondergrond, er zijn problemen met nevenaannemers waardoor de werkzaamheden vertragen, het regent non-stop zoals dit jaar… Dit zal voor de aannemers extra kosten met zich meebrengen die ze echter niet sowieso kunnen recupereren. Ze zullen minstens de werken moeten verderzetten zonder zekerheid te hebben over het feit of ze een vergoeding zullen ontvangen voor de soms onvoorziene en gewijzigde omstandigheden en of ze daarvoor extra termijn krijgen. De kans is groot dat ze boetes krijgen omdat ze de afgesproken opleveringsdatum niet halen: ook al kosten die ze niet in hun offerteprijs hebben meegerekend. Helaas staan overheden nog te weinig open voor nieuwe onderhandelingen, waardoor de bouwpartners op het einde van de rit niks aan de opdracht overhouden. Daarom is het belangrijk hierop te anticiperen en ook tijdig melding van deze moeilijkheden te maken. Let ook op met het geven van een bankgarantie die op eerste verzoek opeisbaar is. In dit geval geef je de opdrachtgever immers als het ware een blanco cheque. Een bankgarantie op eerste verzoek houdt namelijk in dat de bank op het moment van verzoek van de begunstigde direct moet uitbetalen, zonder dat het verzoek inhoudelijk wordt beoordeeld.”

Lotte Ottevaere: “Tenslotte wil ik alle bouwactoren nog oproepen om elk individueel te proberen zijn steentje bij te dragen tot de verbetering van de reputatie van de sector. Dit kan voornamelijk door te streven naar goede contacten met zowel de bouwheer als de onder- en mede-aannemers. En dit is dan weer mogelijk door zelf voor een transparante communicatie en een goede kennis van het wettelijke kader te zorgen. Denk eveneens aan de buurtbewoners: bij overlast kan een goede informatieverlening wonderen doen, bijvoorbeeld op werven die langer duren dan voorzien. De publieke opinie zal immers quasi altijd de fout bij de aannemers leggen, vaak omdat zij maar heel beperkt worden geïnformeerd…”