Interview | Laurent Vrijdaghs over de ambities en uitdagingen van de Regie der Gebouwen

Bouwkroniek: De naam ‘Regie der Gebouwen’ klinkt iedereen bekend in de oren, maar wat doen jullie precies?

Laurent Vrijdaghs: Je kan ons beschouwen als de beheerder van de gebouwen waarin de federale overheidsdiensten, sommige instellingen van openbaar nut en de kenniscentra zijn gehuisvest. Wij beheren en onderhouden deze panden weliswaar in de ruime zin van het woord, want ook het initiëren en opvolgen van duurzame renovaties en nieuwbouw vallen onder onze bevoegdheden. In dit kader kunnen we eveneens publiek-private samenwerkingen opzetten. Verder zijn we door de regering gemandateerd om huurpanden in portefeuille te nemen en het patrimonium van de staat aan derden te verhuren. Verder zijn we verantwoordelijk voor de restauratie van de historische gebouwen die eigendom van de Belgische staat zijn. Al deze taken realiseren we vanuit drie DG’s (directoraat-generaal – nvdr). DG Klantendienst onderzoekt de behoeften van onze ‘klanten’. Hoe we daarop zullen inspelen, formuleert DG Strategie. En DG Operationele Diensten zorgt dan op zijn beurt voor de effectieve uitvoering.

Bouwkroniek: U beheert dus een erg breed en divers patrimonium?

Laurent Vrijdaghs: Een groot deel bestaat natuurlijk uit kantoorcomplexen, maar daarnaast vallen ook gevangenissen, de Europese scholen, het rijksarchief, de schietstanden van de politie, het koninklijk paleis, de opvangcentra van Fedasil, musea, gerechtsgebouwen… onder onze bevoegdheid. In totaal hebben we 906 sites in beheer. Dat komt overeen met een oppervlakte van 7,23 miljoen vierkante meter, wat de grootste vastgoedportefeuille in het land is. 616 sites zijn eigendom van de Belgische staat, 259 worden gehuurd en 37 vallen onder de categorie ‘andere’ met onder meer de DBFM (design, build, finance, maintain – nvdr), de  Koninklijke Schenking (helft van Kasteel van Laken – nvdr)… Onze belangrijkste ‘klant’ is FOD Justitie die 30% van de oppervlakte in beslag neemt. Tweede in het rijtje is FOD Financiën met 15%, daarna volgen de federale politie met 12%, FOD Wetenschapsbeleid met 8% en de Europese en internationale organisaties met 4%.

Bouwkroniek: Hoe ziet u dit patrimonium evolueren in de toekomst?

Laurent Vrijdaghs: Ik vind het onze plicht om het geld van de belastingbetaler zo efficiënt mogelijk aan te wenden. Daarom pleit ik al vele jaren voor een inperking van het patrimonium. Toen ik in 2008 bij de Regie der Gebouwen startte, merkte ik dat veel ruimte in overheidsgebouwen niet optimaal werd gebruikt. Ik besloot de proef op de som te nemen en analyseerde het in- en uitloggedrag in een gebouw aan het Zuidstation dat op zeven verdiepingen 5 à 600 ambtenaren huisvestte. Daaruit bleek dat er dagelijks amper gemiddeld 400 mensen aanwezig waren, waardoor vier niveaus ruim zouden volstaan. Toch had de voorzitter van het Directiecomité van deze FOD geen oor naar mijn voorstel en er was geen enkel wettelijk kader om hem daartoe te verplichten. Meteen had ik mijn missie gevonden: de ontwikkeling van een bezettingsnorm. Deze werd  in 2012 ook daadwerkelijk goedgekeurd door de ministerraad, waarmee een eerste belangrijke stap naar de rationalisering van het overheidspatrimonium was   gezet. Sindsdien zijn we van meer dan acht naar zeven miljoen m² oppervlakte in eigendom/huur gezakt. In de volgende twee decennia willen we daar nog een miljoen m² van afdoen.

Bouwkroniek: Zal dat volstaan om iedereen te huisvesten?

Laurent Vrijdaghs: Volgens onze berekeningen zal 6 miljoen m² ruimschoots voldoende zijn. Eerst en vooral hebben we onze ‘klanten’ aan minder fysieke ruimte laten wennen door gradueel het bruto aantal vierkante meter per persoon te laten dalen. Met nieuwe concepten en een betere inrichting kan je al veel plaats winnen zonder dat er op comfort wordt ingeboet. Denk maar aan landschapskantoren in plaats van individuele bureaus, minder en kleinere vergaderruimtes, plaatsbesparende archiefsystemen, flexibele werkplekken… Vroeger werden ook alle ambtenaren in rekening gebracht, terwijl we nu enkel nog de mensen tellen die effectief een werkplek nodig hebben. Medewerkers die buiten werken, poetslui, chauffeurs,  beveiligingsmensen, het onthaalpersoneel… worden niet meer in de calculaties opgenomen. Daarbovenop is telewerk sinds Covid-19 eerder regel dan uitzondering geworden. Tevens  houden we rekening met halftijdse krachten, vakanties en ziekteverlof. Last but not least hebben de sterk gestegen energieprijzen van afgelopen winter – en de duurzaamheidsgedachte in het algemeen – in ons voordeel gespeeld. Iedereen beseft dat we spaarzamer met energie moeten omspringen, en dat staat haaks op grote ruimtes die niet worden benut. Van de maatstaf dat per 100 ambtenaren 2400 m² moest worden voorzien, zijn we geëvolueerd naar een berekening waarbij we 100 medewerkers gelijkstellen aan 68 voltijdse equivalenten en dus dito werkplaatsen. Die krijgen nog 10,5 in plaats van 24m² per persoon, inclusief (kleine) vergaderruimtes, archief- en printerlokalen, kleine keukens en coffee corners. … Het mooie is dat niemand daar last van heeft of dat er comfort verloren is gegaan. Nu hopen we door een nog betere invulling van de ruimte het aantal m² per persoon verder te reduceren.

Bouwkroniek: Hoe ziet u het resterende patrimonium evolueren tegen 2050?

Laurent Vrijdaghs: We moeten zelfs nog niet zo ver in de toekomst kijken om te beseffen dat een drastische aanpassing van het patrimonium zich opdringt. Niet in het minst omdat het Nationaal Energie- en Klimaatplan een halvering van de CO2-emissie tegen 2030 vooropstelt en tegen 2040 volledig komaf wil maken met de uitstoot. We hebben dus nog maximaal zestien jaar om deze ambitieuze doelstellingen te realiseren. Minder oppervlakte gebruiken, zal natuurlijk niet voldoende zijn. We zullen de gebouwen ook verregaand moeten moderniseren. Hierbij beogen we enerzijds een grote interoperabiliteit: gebouwen zouden dusdanig flexibel moeten worden opgebouwd en ingericht dat ze door al onze ‘klanten’ bruikbaar zijn. Anderzijds zullen we natuurlijk werken aan de transitie van fossiele brandstoffen naar duurzame technieken om te verwarmen en te koelen. Daartoe hebben we een investeringsplan opgesteld dat over twintig jaar zal lopen, 150 projecten telt en een investering van zes miljard euro vereist. 

Bouwkroniek: Over welke projecten gaat het precies?

Laurent Vrijdaghs: Het gaat over een mix van restauratie, renovatie en nieuwbouw. Zo willen we eindelijk eens werk gaan maken van de renovatie/restauratie van het Brusselse Justitiepaleis. Daarnaast zouden er nog extra gevangenissen en een vijfde Europese school moeten bijkomen,  dienen bepaalde gerechtsgebouwen te worden gerenoveerd en zijn er nog de projecten voor de Federale Politie, Sciensano en het NICC… Van de benodigde zes miljard euro   beschikken wij tot nu toe maar over vier miljard euro, op basis van een onveranderd beleid. Krijgen we geen bijkomende middelen, dan zullen  we prioriteiten dienen te stellen en moeilijke keuzes moeten maken.

Bouwkroniek: Bedoelt u dan ‘inventief’ zijn door gebouwen te verkopen om ze vervolgens opnieuw te huren?

Laurent Vrijdaghs: Deze praktijken blijken definitief tot het verleden te behoren. Sinds 2003 wordt enkel verkocht wat we echt niet meer nodig hebben. We kopen ook zelf aan, zoals twee grote gebouwen voor gebruik door Staatsveiligheid en het Crisiscentrum. Indien we de mogelijkheid hebben om te lenen, zullen we aankoop zeker overwegen. Trouwens, we zijn ook van de lange termijn huurovereenkomsten aan het afstappen. Om flexibel op nieuwe behoeften van onze ‘klanten’ in te spelen, pleit ik voor contracten van maximaal  negen tot twaalf jaar.

Bouwkroniek: Zijn publiek-private samenwerkingen een manier om aan die extra twee miljard te geraken?  

Laurent Vrijdaghs: Dit is een formule die we zeker toejuichen, niet enkel omwille van financiële redenen, maar ook omdat we gewoonweg de man/vrouwkracht missen om alle projecten zelf te realiseren. Toch mag de Belgische staat niet alles naar de privé toeschuiven, anders riskeert ze de controle te verliezen. Het is een ontzettend moeilijke balanceeroefening waarmee elk land worstelt. Zo hebben Denemarken en Zweden téveel geprivatiseerd, met als gevolg dat ze nu de controle en expertise verliezen. Frankrijk en Italië willen dan weer liever alles zelf doen, maar door een gebrek aan mensen en middelen wordt alles er op de lange baan geschoven. Daarom kiezen wij ervoor om projecten tussen de 5 à 10 miljoen zelf te ontwikkelen. In dat geval schrijven we openbare aanbestedingen uit voor de effectieve realisatie. Tussen de 10 en 50 miljoen opteren we veelal voor een ‘design & build’-formule die we zelf financieren. Pas als de investering op meer dan 50 miljoen euro wordt geraamd, slaan we de weg van PPS is. 

Bouwkroniek: Welke projecten vallen in deze categorie?

Laurent Vrijdaghs: Het mooiste voorbeeld zijn de nieuwe gevangenissen die via het concept van DBFM worden gebouwd. Minister Van Deurzen gaf ons de opdracht om op vijf jaar tijd acht nieuwe penitentiaire instellingen te voorzien, wat zowel financieel als qua werkkrachten onmogelijk was. Ter illustratie: voor de bouw van de gevangenissen in Ittre en Hasselt hadden we tien jaar nodig. Dankzij de formule van DBFM zijn er op vijf jaar al vijf van deze instellingen klaar, en zijn er drie andere in opstartfase. Het resultaat is dermate bevredigend dat we zelfs extra projecten hebben voorzien: gevangenissen in Leopoldsburg, Verviers en Vresse-sur-Semois, alsook een Forensisch Penitentiair Centrum (FPC) in Aalst, Paifve en Waver. Concreet wordt de investering én het onderhoud gedurende 25 jaar gedragen door een consortium van private partners. In ruil betalen we jaarlijks een fiks bedrag dat alle kosten dekt en ook de investering afbetaalt. Op die manier wordt de Belgische staat na 25 jaar eigenaar van een perfect onderhouden gebouw. 

Bouwkroniek: Wat zijn de voordelen van deze formule?

Laurent Vrijdaghs: Eerst en vooral kunnen we op die manier meerdere projecten tegelijkertijd  realiseren, wat interessant is om de milieudoelstellingen van 2030 en 2040 te halen. Daarnaast was het vanuit menselijk oogpunt wenselijk om in de kortst mogelijke termijn het plaatsgebrek in de gevangenissen aan te pakken. Een ander belangrijk voordeel is dat we pas beginnen te betalen op het moment dat we deze penitentiaire instellingen daadwerkelijk in gebruik nemen. Ook hebben we een stok achter de deur opdat het consortium bij problemen snel zou ingrijpen: we schorten de betaling op tot de situatie is opgelost. En dat werkt: in een gevangenis begonnen twee jaar na oplevering de vloeren in de cellen te scheuren. Na amper een maand was alles hersteld. Bovendien nam het consortium ook de praktische organisatie van deze reparatie op zich, inclusief het verplaatsen van de gedetineerden. Nooit eerder heb ik een probleem zo snel en adequaat opgelost gezien! Een ander belangrijk pluspunt is dat we de garantie krijgen dat er vooral kwaliteitsmaterialen en -systemen worden toegepast. Het consortium wil de onderhoudstaken immers minimaliseren. Tenslotte merken we dat de consortia innovatief en progressief te werk gaan. In dit soort projecten aarzelen ze niet om nieuwe technieken, materialen, producten en processen toe te passen. Op die manier bekomen wij natuurlijk gebouwen en technieken die erg toekomstgericht zijn.

Bouwkroniek: Kan u nog enkele voorbeelden van toekomstige PPS-projecten geven?

Laurent Vrijdaghs: Binnenkort starten we met de bouw van de vijfde Europese school en de nieuwe laboratoria van Sciensano (FOD Volksgezondheid) via de DBFM-formule. Ook plannen we in samenwerking met de politiezones Gent en Antwerpen de realisatie van twee grote centra voor de federale politie. Dan zijn er nog de nieuwe Forensisch Psychiatrische Centra (FPC’s) in Aalst, Waver en Paifve die ietwat speciaal zijn omdat we daar de ‘O’ van ‘operate’ aan de formule willen toevoegen. Dit betekent dat het consortium dus ook moet instaan voor de exploitatie van het Forensisch Psychiatrisch Centrum. Deze beslissing namen we na de bouw van het FPC in Antwerpen waarvoor we zelf een exploitant hebben gezocht. Deze partij wilde vanuit zijn expertise uiteindelijk heel wat veranderingen doorvoeren, wat natuurlijk extra kosten met zich meebracht. Dit willen we nu vermijden door de exploitant in het bouwteam te laten opnemen.

Bouwkroniek: En wat met de ‘E’ van energy?

Laurent Vrijdaghs: Hier raken we een hekel punt omdat we momenteel zelf niet met ESCO’s kunnen werken. Dit is het domein van de Federale Participatie en Investeringsmaatschappij die vorig jaar voor meerdere gebouwen de ‘Design Renovation Finance & Maintenance’-formule introduceerde. Intussen zijn er enkele pilootprojecten geïdentificeerd, maar het is nog afwachten wat de resultaten zullen zijn. 

Bouwkroniek: Zijn ESCO’s dan geen manier om de klimaatambities waar te maken?

Laurent Vrijdags: ESCO’s zullen zeker deelnemen, maar intussen zoeken we zelf naar manieren om ons energie- en waterverbruik te reduceren. Zo is de toepassing van duurzame oplossingen een belangrijk keuzecriterium geworden bij het toekennen van een overheidsopdracht. Logischerwijze investeren we ook maximaal in pv-panelen, geothermie, co-generatie, relighting, isolatie… Het mooie is dat er een kentering in attitude is. Zelfs de Monumenten- en Landschapscommissie stelt zich vandaag een stuk flexibeler op. Zo kregen we toestemming om in het Brusselse Justitiepaleis superisolerend glas te gebruiken. En Blok F van de voormalige politiekazerne in Etterbeek mogen we transformeren tot een passief kantorencomplex.

Bouwkroniek: Kiest de Regie der Gebouwen dan voornamelijk voor renovatie en restauratie?

Laurent Vrijdaghs: “Natuurlijk blijven we ook in energiezuinige nieuwbouw investeren, maar enkel indien dit de beste oplossing is. Sinds kort proberen we  onze panden maximaal te ‘recycleren’. Met andere woorden: indien de structuur voldoet, laten we de gebouwen volledig strippen om ze vervolgens tot een toekomstgericht en duurzaam pand te heropbouwen. Indien mogelijk hergebruiken we daarbij zelfs bestaande materialen, al kost dit tot 15% meer dan een klassieke nieuwbouw.

Bouwkroniek: Zoeken jullie de gebouwen ook ‘smart’ te maken?

Laurent Vrijdaghs: Vooral in het kader van duurzaamheid zou dat erg interessant zijn. Monitoring van het verbruik, het automatisch in/uitschakelen van verwarming, koeling en verlichting… zijn zaken die de energiefactuur kunnen reduceren. Helaas is onze interne kennis over deze materie beperkt. Er zijn dan ook andere expertise en profielen vereist dan we gewoon zijn. Bovendien blijkt het nog moeilijker te zijn om informatica-specialisten aan te trekken dan bouwkundige ingenieurs. Dus moeten we op dit vlak vooralsnog in het zand bijten…”